??在中央強(qiáng)調(diào)住房居住屬性背景下，各級(jí)政府限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，樓市逐漸進(jìn)入“四限”時(shí)代，著力抑制投資投機(jī)性需求。“十九大”報(bào)告中習(xí)近平總書(shū)記也重申“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒“的基調(diào)，限購(gòu)令再次升級(jí)。但從市場(chǎng)上看，北、上、廣、深等核心城市仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的需求集中區(qū)域，核心城市周邊的三四線城市逐漸成為溢出需求的主要承載地，城市群經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐漸形成。伴隨著經(jīng)濟(jì)格局的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)的投資策略也隨之發(fā)生改變，更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)把投資布局的視角聚焦到城市群范疇上。

??本文選取其中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高的7個(gè)城市群作為研究對(duì)象，構(gòu)建一個(gè)相對(duì)完備的指標(biāo)體系，從市場(chǎng)供求、環(huán)境宜居性、基礎(chǔ)設(shè)施完備性及市場(chǎng)潛力各方面進(jìn)一步研究城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)？對(duì)未來(lái)具有潛力的城市群作出合理預(yù)判，以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資策略提供相關(guān)建議。

??長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游城市群供給相對(duì)充裕

??粵港澳城市群較為局促

??過(guò)去5年間，長(zhǎng)三角城市群的宅地供給量最多，高達(dá)11392萬(wàn)平方米，供給總量最少的是粵港澳城市群，僅1694萬(wàn)平方米。從各城市群的人均宅地供給量上來(lái)看，長(zhǎng)江中游城市群的人均宅地供給量是最多的，約0.85平方米，其次是長(zhǎng)三角城市群，約0.82平方米，人均宅地供給面積最少的是粵港澳城市群，僅0.29平方米。由此可以看出：長(zhǎng)三角城市群、長(zhǎng)江中游城市群無(wú)論從宅地供給總量上看還是人均宅地供給量上看，都居于7大城市群前兩位，供地相對(duì)較為充裕?；浉郯某鞘腥旱恼毓┙o總量和人均宅地供給量都居于末位，宅地供給上相對(duì)較為局促。?

??長(zhǎng)三角城市群房地產(chǎn)投資額最多，高達(dá)18300億元，其次是京津冀城市群，約10299億元，居于第三位的是成渝城市群，約8366.5億元，總投資最少的城市群是山東半島城市群，僅5592.8億元。從各城市群的人均房地產(chǎn)投資額上來(lái)看，長(zhǎng)三角城市群人均房地產(chǎn)投資額最高，約13233元，其次是粵港澳城市群，約12045元，居于第三位的是京津冀城市群，約11726元，人均房地產(chǎn)投資額最少的是山東半島城市群，僅6309元。由此可以看出：長(zhǎng)三角城市群無(wú)論從房地產(chǎn)投資額總量上看還是人均房地產(chǎn)投資額上看，都居于7大城市群的首位，市場(chǎng)預(yù)期較好。山東半島城市群的房地產(chǎn)投資額總量和人均房地產(chǎn)投資額都居于末位，市場(chǎng)預(yù)期不足。

??長(zhǎng)三角、粵港澳新增人口趨緩、改善需求聚集

??成渝城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)速度最快

??從常住人口變動(dòng)情況來(lái)看，7大城市群都屬于人口凈流入的區(qū)域，其中，長(zhǎng)三角城市群人口流入最多，高達(dá)722.91萬(wàn)人，其次為京津冀城市群人口凈流入較多，高達(dá)688.37萬(wàn)人，其他5個(gè)城市群的人口流入約在200-300萬(wàn)人，流入人口做少的城市群為海西城市群。究其原因：海西城市群城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢，人口集聚能力不足，福州、廈門(mén)發(fā)展進(jìn)程較其他城市群核心城市較為緩慢，核心城市的帶動(dòng)乏力。但隨老齡化的加劇，我國(guó)勞動(dòng)力人口占比逐漸下降，一方面，會(huì)使得剛性需求及改善性需求的群體縮減，進(jìn)而拉低需求量。

??從各城市群近5年城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)情況來(lái)看，增長(zhǎng)最快的是成渝城市群，5年增長(zhǎng)了8個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)最少的長(zhǎng)三角城市群和粵港澳城市群，增長(zhǎng)了大約1個(gè)百分點(diǎn)。由此可以看出：粵港澳城市群和長(zhǎng)三角城市群城鎮(zhèn)化率較高，但城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)緩慢，加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人口導(dǎo)入趨勢(shì)放緩，增量住房需求后勁不足。城鎮(zhèn)化率最低的成渝城市群城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)速度最快，增量住房需求有上升空間。

??環(huán)境宜居性：海峽西岸、粵港澳城市群

??空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于全國(guó)平均水平

??從全年P(guān)M2.5平均濃度上看，海峽西岸城市群的全年P(guān)M2.5平均濃度最低，約34.23μg/m3，其次為粵港澳城市群，約34.40μg/m3，都低于全國(guó)平均值50.2μg/m3。除這兩個(gè)城市群空氣質(zhì)量整體上處于優(yōu)的區(qū)間（0-35μg/m3），其余城市群的全年P(guān)M2.5平均濃度均高于全國(guó)平均水平。全年P(guān)M2.5平均濃度最高的城市為京津冀城市群和山東半島城市群兩者高達(dá)約77μg/m3，處于輕度污染的區(qū)間，空氣環(huán)境質(zhì)量有待于進(jìn)一步提升。2015年中國(guó)歐盟商會(huì)發(fā)布《北京建議書(shū)》，稱北京的空氣污染影響了北京的國(guó)際形象，阻礙了外國(guó)及中國(guó)本土專業(yè)人士宜居北京。中國(guó)歐盟商會(huì)的會(huì)員企業(yè)中，39%認(rèn)為空氣污染是留住人才面臨的最大挑戰(zhàn)。由此可見(jiàn)，空氣質(zhì)量的確影響著一些高端人才的去留，也間接影響了城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：長(zhǎng)三角城市群交通便利性最高

??京津冀城市群基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善

??從城市群的地均基礎(chǔ)設(shè)施投資額上來(lái)看，長(zhǎng)三角城市群的地均基礎(chǔ)設(shè)施投資額最高，高達(dá)508.4萬(wàn)/KM2，其次為長(zhǎng)江中游城市群，地均基礎(chǔ)設(shè)施投資額為454.38萬(wàn)/KM2，主要原因是因?yàn)槲錆h近些年的地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施投資額較高，導(dǎo)致城市群的平均投資額大幅上升。

??從各城市群的高鐵車次數(shù)量來(lái)看，長(zhǎng)三角城市群的高鐵（此包含動(dòng)車、城際高鐵）車次數(shù)是最多的，高達(dá)5714次，其次是長(zhǎng)江中游城市群，總車次為3034次，居于第三位的是粵港澳城市群，高鐵通過(guò)車次最少的是成渝城市群，僅834次。由此可以看出：長(zhǎng)三角城市群整體上高鐵交通便利性最高，京津冀城市群高鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)相對(duì)滯后，相信伴隨著雄安新區(qū)的建設(shè)，京津冀城市群的高鐵網(wǎng)絡(luò)會(huì)快速完善。

??可持續(xù)發(fā)展力：長(zhǎng)三角城市競(jìng)爭(zhēng)力提升

??凝聚大量?jī)?yōu)質(zhì)潛在增量購(gòu)房需求

??名校集聚的長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游城市群和京津冀城市群的潛在客群量較大。高等學(xué)校在校學(xué)生是城市潛在的商品住宅消費(fèi)者，因此，城市的高校學(xué)生數(shù)一定程度上影響著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從城市群的高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)三角城市群的高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)最多，高達(dá)375萬(wàn)；其次為長(zhǎng)江中游城市群，高達(dá)313萬(wàn)；第三為京津冀城市群，約242萬(wàn)人。這些城市群高等學(xué)校在校人數(shù)較高，主要是因?yàn)殚L(zhǎng)三角區(qū)域的上海、南京、杭州、合肥和長(zhǎng)三角區(qū)域的武漢、長(zhǎng)沙和京津冀地區(qū)的北京、天津等城市高校云集，這些城市囊括了全國(guó)大部分高校甚至于名校，高校的集聚提升了城市的競(jìng)爭(zhēng)力，城市競(jìng)爭(zhēng)力提升吸引了大量的外來(lái)人群，增量購(gòu)房需求日益增加。

??小結(jié)：京津冀滯后于長(zhǎng)三角、粵港澳

??差距進(jìn)一步拉大

??從整體上看，京津冀城市群的市場(chǎng)發(fā)展前景稍落后于長(zhǎng)三角城市群和粵港澳城市群。京津冀城市群的經(jīng)濟(jì)總量雖然處于較高水平，但反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的人均地區(qū)生產(chǎn)總值遠(yuǎn)低于粵港澳城市群和長(zhǎng)三角城市群，同時(shí)人均可支配收入偏低，至少?gòu)倪@一指標(biāo)上與世界級(jí)城市群的稱號(hào)不匹配。另一方面，全面PM2.5濃度是所有城市群中最高的，環(huán)境污染嚴(yán)重已經(jīng)城為制約京津冀發(fā)展的一大障礙，京津冀城市群下一步要調(diào)整好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升城市軟實(shí)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能走得走穩(wěn)、走得更遠(yuǎn)。

??長(zhǎng)三角城市群目前房地產(chǎn)投資額在7大城市群中處于領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、交通各項(xiàng)指標(biāo)均處較高水平；同時(shí)人口也持續(xù)的流入，加上高校在校學(xué)生數(shù)量龐大，這一部分人群的購(gòu)房潛力巨大，相信長(zhǎng)三角城市群的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持較高水平的增長(zhǎng)。

??粵港澳城市群人均地區(qū)生產(chǎn)總值居于前列，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高；環(huán)境優(yōu)美，人均公園綠地面積最高，空氣質(zhì)量較佳，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)備配套完善；城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系較為成熟；房企投資熱度也較高；但現(xiàn)有人均住房面積僅29.25平方米，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)粵港澳大灣區(qū)還將有一批潛在的改善類需求有待釋放。

??山東半島城市群公園綠地資源豐富，房?jī)r(jià)收入比較低；但三產(chǎn)比重偏低，環(huán)境污染嚴(yán)重；加之城鎮(zhèn)化水平偏低，高鐵網(wǎng)路不夠完善，削弱了城市群的集聚效應(yīng)；但隨著城鎮(zhèn)化水平的快速提高，未來(lái)市場(chǎng)可期。

??長(zhǎng)江中游城市群城鎮(zhèn)化水平偏低，人口導(dǎo)入不足；加之三產(chǎn)比重較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不甚合理；人均可支配收入較低，購(gòu)買力不足；目前房地產(chǎn)投資預(yù)期不足，入市持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??成渝城市群目前城鎮(zhèn)化水平低于全國(guó)平均水平，人均公園綠地面積也低于國(guó)家生態(tài)市標(biāo)準(zhǔn)，交通便利度不高，同時(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資不足，制約城市進(jìn)一步發(fā)展；人均可支配收入偏低，購(gòu)買力不足。

??海峽西岸城市群空氣質(zhì)量尤佳；但人均可支配收入偏低，同時(shí)房?jī)r(jià)相對(duì)較高，購(gòu)買力不足；人均住房面積也相對(duì)飽和，未來(lái)市場(chǎng)活躍度不高。