??報(bào)告摘要：

??1、M2-GDP-CPI延續(xù)震蕩下行趨勢，連續(xù)5個(gè)季度為負(fù)。M1同比增速連續(xù)9個(gè)季度下行。全國銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率走勢穩(wěn)中有降。個(gè)人住房貸款余額同比增速連續(xù)8個(gè)季度收窄。全國首套房貸平均利率經(jīng)歷連續(xù)8個(gè)季度上行后，首次下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速小幅回落。

??2、從2015年一季度開始，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后連續(xù)9個(gè)季度下跌，2018年二季度創(chuàng)2012年三季度以來6年新低。三季度微幅回升，四季度再次微幅下降，目前仍處于偏緊區(qū)間的中部位置。預(yù)計(jì)2019年一季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)仍將保持低位盤整，或繼續(xù)下滑甚至創(chuàng)出本輪新低，停留在“偏緊”區(qū)間。

??3、經(jīng)過幾次漲跌周期的驗(yàn)證，房價(jià)和商品房成交量與中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)走向一致，它們表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應(yīng)。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的收緊，預(yù)計(jì)2019年一季度全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速將繼續(xù)回落，甚至轉(zhuǎn)為負(fù)增長，并且房價(jià)同比漲幅將收窄。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告以季度為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，剖析二者的相互關(guān)系，尤其是通過金融環(huán)境的變化研判房地產(chǎn)市場趨勢。

??本報(bào)告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境，共選取6個(gè)最具代表性指標(biāo)，對指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù)2011年以來6個(gè)指標(biāo)波動(dòng)情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個(gè)區(qū)間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區(qū)”、“黃色區(qū)”、“綠色區(qū)”、“淺藍(lán)色區(qū)”、“藍(lán)色區(qū)”表示。需要指出的是，本區(qū)間劃分僅是根據(jù)2011年以來指標(biāo)的波動(dòng)區(qū)間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2018年四季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP-CPI連續(xù)5個(gè)季度為負(fù)

??貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟(jì)增長的需要，同時(shí)物價(jià)上漲也需要新增加一部分貨幣。那么，可以近似的認(rèn)為，廣義貨幣增速減去經(jīng)濟(jì)增速、減去消費(fèi)品價(jià)格增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價(jià)（屬于資產(chǎn)價(jià)格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價(jià)。

??從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%，此后該增速差額在4%附近振蕩前行，一直延續(xù)到2015年底，之后，從2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢，2017年四季度進(jìn)入負(fù)區(qū)間。2018年四季度，該增速差額為-0.2%，與三季度的-0.7%相比略有回升。目前該指標(biāo)已連續(xù)5個(gè)季度呈負(fù)值，預(yù)計(jì)2019年會略有回升至0以上，依然保持在偏低位置。

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，該增速差額的合理區(qū)間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會略制約經(jīng)濟(jì)的增速（但有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量的增長），但同時(shí)有利于控制房價(jià)的大漲。預(yù)計(jì)隨著金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，比過去低一些的M2增速將成為新的常態(tài)，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平，不會對樓市造成“大水漫灌”。