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[易居研究院]金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究

2019-02-11 16:00:44

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2019-02-11
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

??報(bào)告摘要:

??1、M2-GDP-CPI延續(xù)震蕩下行趨勢,連續(xù)5個(gè)季度為負(fù)。M1同比增速連續(xù)9個(gè)季度下行。全國銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率走勢穩(wěn)中有降。個(gè)人住房貸款余額同比增速連續(xù)8個(gè)季度收窄。全國首套房貸平均利率經(jīng)歷連續(xù)8個(gè)季度上行后,首次下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速小幅回落。

??2、從2015年一季度開始,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升,于2016年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn),此后連續(xù)9個(gè)季度下跌,2018年二季度創(chuàng)2012年三季度以來6年新低。三季度微幅回升,四季度再次微幅下降,目前仍處于偏緊區(qū)間的中部位置。預(yù)計(jì)2019年一季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)仍將保持低位盤整,或繼續(xù)下滑甚至創(chuàng)出本輪新低,停留在“偏緊”區(qū)間。

??3、經(jīng)過幾次漲跌周期的驗(yàn)證,房價(jià)和商品房成交量與中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)走向一致,它們表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應(yīng)。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的收緊,預(yù)計(jì)2019年一季度全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速將繼續(xù)回落,甚至轉(zhuǎn)為負(fù)增長,并且房價(jià)同比漲幅將收窄。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè),對資金有很強(qiáng)的依賴性,金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此,持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化,對于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告以季度為時(shí)間節(jié)點(diǎn),旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況,力圖通過跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù),剖析二者的相互關(guān)系,尤其是通過金融環(huán)境的變化研判房地產(chǎn)市場趨勢。

??本報(bào)告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境,共選取6個(gè)最具代表性指標(biāo),對指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后,和各指標(biāo)權(quán)重相乘,即可得出當(dāng)期中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù)2011年以來6個(gè)指標(biāo)波動(dòng)情況,利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個(gè)區(qū)間,分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”,分別以“紅色區(qū)”、“黃色區(qū)”、“綠色區(qū)”、“淺藍(lán)色區(qū)”、“藍(lán)色區(qū)”表示。需要指出的是,本區(qū)間劃分僅是根據(jù)2011年以來指標(biāo)的波動(dòng)區(qū)間情況所做出的相對劃分,并非絕對概念。

4

??一、2018年四季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP-CPI連續(xù)5個(gè)季度為負(fù)

??貨幣供應(yīng),主要是為了滿足經(jīng)濟(jì)增長的需要,同時(shí)物價(jià)上漲也需要新增加一部分貨幣。那么,可以近似的認(rèn)為,廣義貨幣增速減去經(jīng)濟(jì)增速、減去消費(fèi)品價(jià)格增速,所得到的增速差額,可以用來衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場的貨幣增速,該增速差額越大,意味著越可能推高房價(jià)(屬于資產(chǎn)價(jià)格),反之,該增速差額越小,意味著越不可能推高房價(jià)。

??從2011年三季度至2012年三季度,M2-GDP-CPI的增速差額一路上行,從-2.1%上升到5.5%,此后該增速差額在4%附近振蕩前行,一直延續(xù)到2015年底,之后,從2016年初至今,該增速差額保持了下行趨勢,2017年四季度進(jìn)入負(fù)區(qū)間。2018年四季度,該增速差額為-0.2%,與三季度的-0.7%相比略有回升。目前該指標(biāo)已連續(xù)5個(gè)季度呈負(fù)值,預(yù)計(jì)2019年會略有回升至0以上,依然保持在偏低位置。

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷,該增速差額的合理區(qū)間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平,意味著會略制約經(jīng)濟(jì)的增速(但有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量的增長),但同時(shí)有利于控制房價(jià)的大漲。預(yù)計(jì)隨著金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù),比過去低一些的M2增速將成為新的常態(tài),而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平,不會對樓市造成“大水漫灌”。

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