文／ 楊科偉、柏品慧

??調(diào)研感受

??限價(jià)政策略有松動(dòng)，“搶人”目標(biāo)百萬(wàn)18年超標(biāo)完成；

??高端下滑幅度有限、改善“夾生”，剛需結(jié)構(gòu)性分化；

??光谷東短期陣痛，但高收年輕群體會(huì)繼續(xù)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”；

??渠道營(yíng)銷(xiāo)大行其道轉(zhuǎn)化率是硬傷，多盤(pán)脫掉“精裝外衣”；

??投資退場(chǎng)、剛需及改善持續(xù)釋放，公寓去化慘淡；

??外來(lái)房企“登臺(tái)唱戲”，東原、華發(fā)單盤(pán)爆發(fā)打天下。

??01 調(diào)控政策

??分區(qū)域限購(gòu)、認(rèn)房不認(rèn)貸 部分高價(jià)盤(pán)突破區(qū)域限價(jià)紅線(xiàn)

??2016年，武漢重啟并升級(jí)限購(gòu)，本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)2套，非戶(hù)籍家庭社保連續(xù)繳滿(mǎn)2年限購(gòu)1套。不限購(gòu)區(qū)域僅剩蔡甸區(qū)、漢南區(qū)、新洲區(qū)，以及東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)的部分區(qū)域。

??認(rèn)房不認(rèn)貸，首套首付比例不低于30%，二套普通住宅不低于50%，非普通住宅不低于70%。精裝貸款雙合同，毛坯商貸、精裝消費(fèi)貸，消費(fèi)貸最長(zhǎng)期限不超過(guò)10年。

??分區(qū)域限價(jià)，各區(qū)域皆有隱形的房?jī)r(jià)監(jiān)管紅線(xiàn)。老盤(pán)加推售價(jià)原則上不超過(guò)2017年10月，新盤(pán)售價(jià)不超過(guò)周邊競(jìng)品。根據(jù)毛坯售價(jià)分段限定精裝標(biāo)準(zhǔn)，最高不超過(guò)5000元/平方米。

??不過(guò)，2019年以來(lái)限價(jià)政策略有松動(dòng)，部分高價(jià)盤(pán)以地價(jià)+開(kāi)發(fā)成本綜合測(cè)算售價(jià)，預(yù)售價(jià)格可在一定程度上突破所在片區(qū)最高限價(jià)。

??武漢落戶(hù)條件相較寬松，本專(zhuān)科畢業(yè)生不滿(mǎn)40歲、中專(zhuān)畢業(yè)生滿(mǎn)足相應(yīng)條件皆可落戶(hù)。受此影響，2018年武漢新增戶(hù)籍人口再創(chuàng)新高，全年戶(hù)籍人口凈增長(zhǎng)30.08萬(wàn)人。

??02 市場(chǎng)綜述

??高端、改善持續(xù)下滑但幅度有限 剛需從火爆到結(jié)構(gòu)性分化

??2018年，武漢市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化，剛需盤(pán)銷(xiāo)售持續(xù)火爆，去化率基本能達(dá)到90%；改善類(lèi)產(chǎn)品去化明顯放緩，去化率大都在50%-60%；豪宅去化普遍不暢，去化率僅在30%左右。

??2019年，武漢市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，中高端產(chǎn)品去化持續(xù)不暢，尤其是售價(jià)在2.7-2.8萬(wàn)/平方米的中檔“夾生”產(chǎn)品，高不成低不就。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)售價(jià)2.8萬(wàn)/平方米以上的高價(jià)盤(pán)潛在供應(yīng)量約150萬(wàn)平方米，去化壓力可見(jiàn)一斑。不過(guò)，盡管高端產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)去化不佳，但進(jìn)入持銷(xiāo)期成交表現(xiàn)尚可，尤其是那些渠道分銷(xiāo)項(xiàng)目，月均成交量仍維持在較高水平。

??剛需市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化，三環(huán)內(nèi)人口高度集聚，高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品最受市場(chǎng)歡迎，毛坯售價(jià)1.3-1.5萬(wàn)/平方米+精裝3000元/平方米的項(xiàng)目大都開(kāi)盤(pán)即售罄。反觀，三環(huán)外人口分布稀松，疊加土地供應(yīng)持續(xù)增多，占比提升10個(gè)百分點(diǎn)至70%，吳家山、陽(yáng)邏等板塊供求壓力浮現(xiàn)，且有加劇的趨勢(shì)。

??綜合而言，武漢高端市場(chǎng)下滑幅度有限，改善市場(chǎng)“夾生”，剛需市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化。

??而從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)明顯放量，供應(yīng)量升至2500萬(wàn)平方米，但基于限簽、備案延遲等多方面因素，成交數(shù)據(jù)“失真”，實(shí)際成交量約2160萬(wàn)平方米，全年房地產(chǎn)庫(kù)存量?jī)粼黾?00萬(wàn)平方米以上。預(yù)計(jì)2019年實(shí)際成交量將小幅回落至2000萬(wàn)平方米，同比減少7%。

??03 熱點(diǎn)區(qū)域

??光谷東短期陣痛供需顯著失衡 長(zhǎng)期購(gòu)房需求堅(jiān)挺去化問(wèn)題不大

??2019年，光谷東市場(chǎng)陷入階段性陣痛期，前20強(qiáng)房企扎堆進(jìn)入，產(chǎn)品高度同質(zhì)化，皆開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，光谷東潛在供應(yīng)量約150萬(wàn)平方米，但月均成交量?jī)H5-6萬(wàn)平方米，短期去化壓力著實(shí)不容小覷。不過(guò)，光谷高科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，小米、華為等高科技企業(yè)大量導(dǎo)入，帶動(dòng)60萬(wàn)就業(yè)人口、40萬(wàn)常住人口，且普遍有著較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，現(xiàn)階段月供9000元基本無(wú)壓力。長(zhǎng)期來(lái)看，光谷東購(gòu)房需求依舊堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)可高看一線(xiàn)，在售項(xiàng)目成交去化問(wèn)題不大。

??04 營(yíng)銷(xiāo)去化

??渠道分銷(xiāo)常態(tài)化但轉(zhuǎn)化率低至10% 從搶房必須加裝修到改賣(mài)毛坯

??2019年以來(lái)隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，在售項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)層面出現(xiàn)以下兩點(diǎn)新變化：

??其一，渠道分銷(xiāo)常態(tài)化，且多以“跳點(diǎn)”的形式結(jié)算傭金，意即渠道分銷(xiāo)量達(dá)到一定的成交套數(shù)，便可以結(jié)算更高的傭金比例。不過(guò)，受客戶(hù)質(zhì)量參差不齊等多方面因素影響，渠道客戶(hù)轉(zhuǎn)化率偏低約10%。

??其二，從原先的一房難求搶房必須加裝修，到現(xiàn)階段的精裝改毛坯，進(jìn)而降低總價(jià)門(mén)檻，并減輕購(gòu)房者月供還貸壓力。

??05 客戶(hù)結(jié)構(gòu)

??成交主力剛需及改善、投資占比極低 因住宅供應(yīng)充足公寓難去化

??受限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策影響，本地自住以及改善性購(gòu)房需求穩(wěn)居市場(chǎng)成交主力，即使光谷東這類(lèi)熱點(diǎn)區(qū)域，投資性客戶(hù)占比極低。

??公寓可謂是住宅“補(bǔ)充”產(chǎn)品，一方面，2016、2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃?，住宅供應(yīng)緊俏，致使公寓出現(xiàn)一波搶購(gòu)熱潮。另一方面，2018年以來(lái)住宅供應(yīng)充足，公寓難言性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，成交去化顯著放緩。

??06 競(jìng)爭(zhēng)格局

??TOP20集中度降至不足50% 憑單盤(pán)爆發(fā)東原、華發(fā)躋身TOP10

??2015年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步市場(chǎng)化，隨后3年約40家標(biāo)桿房企扎堆進(jìn)入。相較而言，頭部房企土儲(chǔ)充足，不著急高價(jià)拿地；外來(lái)房企拿地態(tài)度普遍激進(jìn)，甚至不惜虧本拿地。“僧多粥少”致使市場(chǎng)集中度持續(xù)走低，TOP20房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)占比由60%-70%降至現(xiàn)階段不足50%。

??縱觀房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜，近年來(lái)外來(lái)標(biāo)桿房企排名迅速提升，已然取代本地房企，排名穩(wěn)居市場(chǎng)前列，典型如本地房企武漢地產(chǎn)很難重回前5名。其中，萬(wàn)科、保利毫無(wú)疑問(wèn)是兩大龍頭房企，年均銷(xiāo)售金額都在200億元左右；2020年融創(chuàng)或?qū)⒂瓉?lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)爆發(fā)期，多盤(pán)集中入市銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售金額能達(dá)到150億元。

??我們認(rèn)為T(mén)OP10房企可以劃分為以下四大類(lèi)型：其一，萬(wàn)科、保利以及金地，持續(xù)深耕武漢市場(chǎng)；其二，國(guó)企武漢地產(chǎn)、中建，有一定的資源性?xún)?yōu)勢(shì)；其三，萬(wàn)達(dá)、華僑城以及綠地，發(fā)展節(jié)奏穩(wěn)??；其四，新晉10強(qiáng)東原、華發(fā)，項(xiàng)目少而精，單盤(pán)爆發(fā)、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)喜人。

??07 總結(jié)與展望

??成交量下滑幅度有限 房?jī)r(jià)整體運(yùn)行平穩(wěn)

??展望未來(lái)，2019年武漢市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，但實(shí)際成交量下滑幅度有限，預(yù)計(jì)同比跌幅將在10%左右。受限價(jià)、限簽等多方面因素影響，房?jī)r(jià)整體運(yùn)行平穩(wěn)。具體而言，豪宅、改善市場(chǎng)并不差，進(jìn)入持銷(xiāo)期往往都有不錯(cuò)的成交表現(xiàn)，成交量整體跌幅有限；剛需結(jié)構(gòu)性分化，三環(huán)內(nèi)低價(jià)盤(pán)供應(yīng)持續(xù)偏緊，成交去化依舊不成問(wèn)題，三環(huán)外供地明顯過(guò)量，短期將面臨較大的去化壓力。