??導  語

??海南經(jīng)濟轉向消費拉動，房地產(chǎn)政策維穩(wěn)以鞏固前期成果。

??7日晚間，海南出臺《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》,嚴令本省戶籍和常住居民家庭限購2套住房,鼓勵發(fā)展安居型商品住房,新出讓土地建設的商品住房全部現(xiàn)房銷售。疫情期間其他省市相繼放松調控,為何唯獨海南加碼調控?

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??本地居民限購升級

??新地塊全現(xiàn)房銷售

??發(fā)展安居型商品住房

??2018年以來,海南調控政策層層加碼,一時到無以復加的地步。

??2018年1月，海南省長表示未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠。同年4月，海南祭出全域限購的最強調控，?？凇⑷齺?、瓊海最為嚴苛，非本省戶籍家庭購房，至少一名家庭成員在省內社保滿5年。非本省戶籍購房，商貸首付比例不得低于70%。并且，居民家庭或者企事業(yè)單位所購住房限售5年。

??此番海南全域限購政策再升級，限購對象擴容至本省戶籍和常住居民家庭，其在海南省限購2套住房。鑒于海南省主打旅游地產(chǎn)，置業(yè)客群主要來自于外省市，升級限購更多是對購房者心理預期的影響，對市場實際影響程度有限。

??與此同時，通過發(fā)展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。鑒于安居型商品房兼具保障房的性質，在一定程度上可以吸引更多高素質人才前來就業(yè)生活，助推海南自由貿易港建設更好、更快發(fā)展。

??新政最受關注的當屬現(xiàn)售制度，自3月7日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。對于購房者而言，現(xiàn)房銷售意味著所見即所得，在一定程度上規(guī)避了偷工減料、貨不對板甚至項目爛尾的風險，最大程度保障購房者權益。對于房企而言，現(xiàn)房銷售將大幅延長項目開發(fā)周期，難免將加劇房企資金周轉壓力，那些一貫高杠桿、高負債經(jīng)營的房企更將備受煎熬。

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??海南經(jīng)濟轉向消費拉動

??房地產(chǎn)政策維穩(wěn)以鞏固前期成果

??自2018年實行全域限購政策以來，海南房地產(chǎn)市場顯著轉冷，2019年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，其中投資購房比重較高的三亞市商品房銷售面積、金額分別同比銳減51%和49%。應該說，房地產(chǎn)市場調控成效顯著，似乎沒有進一步收緊政策的必要？

??海南已然大幅降低經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，房地產(chǎn)投資占GDP的比重連續(xù)兩年回落，從2017年46%降至2019年24.8%。與此同時，服務類消費發(fā)展方心未艾，對經(jīng)濟增長的貢獻率達75%，經(jīng)濟增長正由主要依靠投資拉動轉向主要依靠消費拉動。

??受新冠肺炎疫情影響，海南房地產(chǎn)市場持續(xù)轉冷，省內弱三四線城市市場下行壓力不斷加劇，放松調控的聲音再起。但我們認為海南房地產(chǎn)政策層面仍需維穩(wěn)，此番升級調控可謂是“打預防針”，既起到警示作用，又避免重蹈駐馬店、廣州放松調控隨后緊急叫停的覆轍，尤其要避免房地產(chǎn)市場陷入“一放就漲”的怪圈，更好地將穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效調控機制落到實處。

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??一線及熱點二線政策維穩(wěn)

??壓力二三線或將局部放松調控甚至刺激需求

??疫情期間，地方多措并舉積極為市場、企業(yè)減壓，一方面，積極為開發(fā)企業(yè)解困，涉及支持企業(yè)復工，放寬預售條件，緩解房企拿地投資壓力等；另一方面，刺激需求維穩(wěn)樓市，涉及購房補貼、稅費減免、調降首付比例等。

??此階段海南升級調控似顯“另類”，但我們認為海南調控房地產(chǎn)的決心已定，勢必要下大力氣減輕經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。并且，基于海南生態(tài)資源極具稀缺性，疊加政策發(fā)展紅利加持等多方面因素，長期來看海南房地產(chǎn)市場前景依舊可期。因此，此番海南升級調控僅是市場特例，其他城市較難跟進加碼調控。

??展望未來，2020年“房住不炒、因城施策”的政策主基調未變，調控政策全面放松基本無望，“四限”調控注定將延續(xù)更長的時間周期，但局部放松依舊可期，壓力城市放松調控也在市場預期之中，以期減緩市場下行壓力。

??具體而言，一線以及蘇州、西安、南寧等熱點二線城市房地產(chǎn)政策層面仍需維穩(wěn)，基本沒有放松調控的可能性。隨著市場下行壓力不斷加劇，預計廈門、長沙、寧波等部分二線城市以及珠海、臺州等多數(shù)三四城市可能局部甚至全面放松調控，上饒、岳陽等需求枯竭的弱三四線城市甚至將出臺刺激性政策，涉及購房補貼、稅費減免等。