上海易居房地產(chǎn)研究院11月1日發(fā)布了《2013年10月份典型城市土地成交報(bào)告》。報(bào)告指出，10月，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2022萬平方米，環(huán)比下降36.7%，同比下降17.3%；土地出讓金收入689.6億元，環(huán)比下降52.6%，同比增長(zhǎng)28.8%；土地成交均價(jià)為3410元/平方米，環(huán)比下降25.1%，同比增長(zhǎng)55.7%。

  易居研究院研究員朱光指出，由于前幾個(gè)月土地市場(chǎng)消化較快，特別是上月成交達(dá)到年內(nèi)新高后，在供應(yīng)有所放緩的情況下，本月土地成交量有所回落。另外，政府嚴(yán)格限制地王也是成交回落的主要原因。但總體來看，土地市場(chǎng)還是保持著相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。由于去年同期土地市場(chǎng)成交面積增幅快速上升，預(yù)計(jì)四季度土地市場(chǎng)成交面積增幅將進(jìn)一步回落。

  從土地出讓金收入看，本月土地市場(chǎng)交易量的下滑導(dǎo)致出讓金也明顯回落，但相比土地交易量同環(huán)比均下降的情況，土地出讓金同比依舊呈現(xiàn)穩(wěn)定的增幅，顯示目前土地市場(chǎng)仍處于較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)四季度，隨著市場(chǎng)整體持續(xù)平穩(wěn)以及去年同期基數(shù)的上升，土地出讓金收入同比增幅整體也將持續(xù)放緩。

  總體來看，10月10個(gè)典型城市土地成交量和成交金額均有所回落，但土地出讓金與去年同期相比依舊呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，反映出目前土地市場(chǎng)還是處于相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。從城市來看，一二線城市土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，其中一線城市受到政策要求、市場(chǎng)供應(yīng)以及土地質(zhì)量等因素影響，土地價(jià)格出現(xiàn)大幅回落。

  一、10個(gè)典型城市10月土地成交量?jī)r(jià)齊跌

  (一)土地成交建筑面積增幅同環(huán)比均明顯回落

  10月，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2022萬平方米，環(huán)比下降36.7%，同比下降17.3%。

  從10個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積增幅走勢(shì)看，今年以來整體下行態(tài)勢(shì)明顯。前十月增幅回落幅度較前九月繼續(xù)加大，主要是去年同期基數(shù)進(jìn)一步上升。預(yù)計(jì)四季度，隨著去年同期基數(shù)的上升，成交建筑面積增幅仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)下行態(tài)勢(shì)。

  (二)土地出讓金收入環(huán)比下降五成

  10月，10個(gè)典型城市土地出讓金收入689.6億元，環(huán)比下降52.6%，同比增長(zhǎng)28.8%。從土地出讓金收入走勢(shì)看，今年5月以來整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，特別是9月達(dá)到33個(gè)月以來新高，本月則大幅回落。從同比增幅走勢(shì)看，本月同比增幅下滑明顯，延續(xù)了今年以來的振蕩走勢(shì)。

  2013年1-10月，10個(gè)典型城市土地出讓金收入為7008.8億元，與2012年同期相比增長(zhǎng)140.8%，較2011年同期增長(zhǎng)38.3%。從歷年同期情況看，今年前十個(gè)月土地出讓金收入創(chuàng)造了歷史新高。而與去年全年4397.7億元的土地出讓金收入相比，今年前十月已超過了2600億元。

  (三)土地成交均價(jià)同比增長(zhǎng)55.7%

  10月，10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為3410元/平方米，環(huán)比下降25.1%，同比增長(zhǎng)55.7%，已持續(xù)13個(gè)月同比正增長(zhǎng)。今年以來，土地價(jià)格整體呈現(xiàn)逐步上行態(tài)勢(shì)，在9月份達(dá)到歷史新高，本月則大幅回落。從同比增幅走勢(shì)看，在連續(xù)三個(gè)月上升后再次回落。近期土地市場(chǎng)整體平穩(wěn)，本月土地成交價(jià)格的回落一方面是國(guó)土部要求一線城市年內(nèi)禁出地王，北京等地方的地王被頻頻叫停；另一方面，本月成交土地中工業(yè)用地成交占比有所上升也導(dǎo)致整體價(jià)格下降。預(yù)計(jì)四季度在市場(chǎng)和政策環(huán)境預(yù)期不變的情況下，土地成交價(jià)格仍會(huì)呈現(xiàn)高位盤整。

  二、一線城市土地成交價(jià)格同比增長(zhǎng)110.9%

  10月，一線城市土地成交建筑面積為511.9萬平方米，環(huán)比下降49.6%，同比下降34.8%；成交均價(jià)為5785元/平方米，環(huán)比下降15.8%，同比增長(zhǎng)110.9%。本月一線城市土地成交量明顯回落，僅高于今年3月份的年內(nèi)最低點(diǎn)。成交價(jià)格雖也有所回落，但相比去年同期仍增長(zhǎng)明顯，價(jià)格整體仍處于振蕩上升的態(tài)勢(shì)。近期，一線城市土地市場(chǎng)受到供應(yīng)以及政策因素等影響，市場(chǎng)整體趨穩(wěn)。此外，成交地塊質(zhì)量的下降，也導(dǎo)致成交價(jià)格出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)四季度，一線城市土地成交均價(jià)整體將呈現(xiàn)盤整態(tài)勢(shì)。

  三、二線典型城市土地成交量環(huán)比下降三成

  10月，二線典型城市土地成交建筑面積1510萬平方米，環(huán)比下降30.7%，同比下降9%；成交均價(jià)2605元/平方米，環(huán)比下降25%，同比增長(zhǎng)35%。本月二線城市土地成交出現(xiàn)回落，基本與8月處于同一水平。由于9月土地市場(chǎng)消化明顯，10月供應(yīng)相對(duì)放緩，因此造成10月土地成交下滑。同時(shí)，在一線城市成交大幅下滑的情況下，二線城市由于受政策限制相對(duì)寬松，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)也相對(duì)平穩(wěn)。預(yù)計(jì)四季度二線城市土地成交量將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

  注：本報(bào)告所有數(shù)據(jù)均來自CRIC，10個(gè)典型城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌。

  執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 朱光

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