??2020年第49周（11月30日-12月6日），在經(jīng)歷了11月末的推地、拍地小高峰后，本周重點(diǎn)城市的土地掛牌量和成交量均較上周明顯減少，環(huán)比下滑幅度超過(guò)三成。雖然地價(jià)在北上廣寧等高地價(jià)城市有多宗高價(jià)土地成交的帶動(dòng)下進(jìn)一步上漲，但溢價(jià)率卻較上周明顯下滑，重點(diǎn)城市流拍率也回升至10%以上，土地市場(chǎng)較上周明顯降溫。

??土地政策

??海南頒布產(chǎn)業(yè)用地先租后讓實(shí)施細(xì)則，完善差別化土地供應(yīng)制度

??11月30日，海南省出臺(tái)《海南省產(chǎn)業(yè)用地先租后讓管理實(shí)施細(xì)則》，明確“先租后讓”的使用范圍、供地年限、供地價(jià)格、供地程序和考核評(píng)價(jià)等要求，進(jìn)一步完善差別化土地供應(yīng)制度，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，降低企業(yè)用地成本。

??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市土地掛牌量環(huán)比下滑，一線城市推地質(zhì)量明顯下降

??供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市本周土地掛牌量較上周有所下降，總供應(yīng)建面達(dá)2884萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33%，但和去年同期持平。各能級(jí)城市的土地掛牌量也較上周縮減；具體來(lái)看，一線城市本周土地供應(yīng)量?jī)H為46萬(wàn)平方米，上海、廣州、深圳等均有供地，但出讓地塊質(zhì)量較為一般，其中廣州4宗和深圳1宗均為商辦用地，上海掛出的2宗地分別為臨港片區(qū)商住地和松江佘山集體用地。二線城市本周土地掛牌量達(dá)1928萬(wàn)平方米，中西部省會(huì)城市仍是供應(yīng)主力，成都、重慶、長(zhǎng)沙、昆明、武漢等城市的掛牌量超過(guò)了100萬(wàn)平方米，杭州也推出了9宗地，總計(jì)拍價(jià)達(dá)154億元，將于明年年初出讓。三四線城市的供地量較上周明顯縮減，無(wú)一城市的供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平方米，土地供應(yīng)量最大的徐州總掛牌量也僅為90萬(wàn)平方米，但出讓地塊基本都在下轄縣市，地塊素質(zhì)相對(duì)一般。

??土地成交

??重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下滑三成，北上廣多宗高價(jià)地成交帶動(dòng)地價(jià)上漲

??成交方面。本周重點(diǎn)城市的成交總建筑面積為1522萬(wàn)平方米，較上周下降了34%，和去年同期相比卻上漲了11%；金額方面，本周重點(diǎn)城市的成交總金額為1014億元，環(huán)比下降31%，同比卻上漲了28%；價(jià)格方面，由于上海、北京、廣州、南京等多城市有高價(jià)土地成交，帶動(dòng)地價(jià)繼續(xù)上漲，本周重點(diǎn)城市平均地價(jià)環(huán)比微漲了4%，平均樓板價(jià)為6659元/平方米。

??分能級(jí)城市來(lái)看。一線城市本周均有土地成交，其中北京共成交了3宗地，分別位于海淀、懷柔和昌平，由電建、建工和中公教育分別競(jìng)得；上海成交了8宗地，但多為安置用地和商辦用地，僅有1宗為純住宅用地，該地塊位于靜安中興社區(qū)，地處內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)位優(yōu)越，最終由融信聯(lián)合保利發(fā)展和招商蛇口兩大央企競(jìng)得，成交樓板價(jià)72000元/平方米；相比之下，廣州出讓地塊平均素質(zhì)較佳，荔灣、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域均有優(yōu)質(zhì)宅地出讓?zhuān)吮＠l(fā)展、星河、佳兆業(yè)聯(lián)合體等多家房企落子；此外，深圳也底價(jià)成交了一宗商辦用地。二線城市中，近一月未有大規(guī)模土地出讓的南京在本周集中出讓了14宗地，除高淳、六合外，棲霞、玄武、浦口、江寧也均有土地成交，龍湖、華潤(rùn)、中交等均有所得。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，常州的成交量最大，共成交了13宗地，融創(chuàng)拿下位于溧陽(yáng)的11宗，計(jì)劃用于打造文旅小鎮(zhèn)。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率回落、流拍率上漲，廣佛等熱點(diǎn)城市再現(xiàn)土地流拍

??成交溢價(jià)方面。由于本周成交主力城市多為“控溢價(jià)”比較嚴(yán)格或溢價(jià)水平本就較低的城市，如南京、濟(jì)南、蘇州等，本周土地成交溢價(jià)率再度回落至10%以下，為9.3%，較上周明顯下滑。各能級(jí)城市成交溢價(jià)率也均較上周明顯下滑，除三四線城市的溢價(jià)率超過(guò)了10%外，一線城市和二線城市的成交溢價(jià)率低于10%，其中二線城市中僅有寧波、昆明等極少數(shù)城市的溢價(jià)率超過(guò)20%，其余城市的溢價(jià)率多在5%以下，市場(chǎng)熱度較上周明顯降溫。 

??土地流拍方面。臨近年末，隨著入市地塊數(shù)量的增多，土地流拍現(xiàn)象也相對(duì)較為頻繁。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，重點(diǎn)城市本周流拍幅數(shù)較上周明顯增多，流拍率也因此上漲至13.2%，較上周環(huán)比上漲了近6個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，除市場(chǎng)本就相對(duì)冷淡的濟(jì)南、韶關(guān)等城市外，廣州、佛山、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市也在本周有土地流拍，這些地塊基本為商辦或條件相對(duì)較差的住宅地塊，在當(dāng)前資金環(huán)境仍高度緊張的背景下，難獲房企青睞。

??周度Top5

??兩榜入榜地塊多為低溢價(jià)成交，北上廣包攬周度成交單價(jià)TOP5

??臨近年末，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度仍在持續(xù)，本周上海、廣州等城市均有優(yōu)質(zhì)土地入市出讓。不過(guò)，在中央近來(lái)多次重申“房住不炒”、房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境持續(xù)緊張的影響下，這些優(yōu)質(zhì)地塊并未能以高溢價(jià)成交，以本周成交總價(jià)TOP5地塊為例，5宗地均為低溢價(jià)或底價(jià)成交，包括備受關(guān)注的上海單價(jià)地王附近的稀缺宅地，最終也是底價(jià)被融信聯(lián)合體競(jìng)得。

單價(jià)榜則被一線城市所包攬，其中廣州有3宗地入榜，上海、北京各1宗地入榜。在5宗地中，市場(chǎng)關(guān)注度最高的當(dāng)屬靜安中興社區(qū)地塊，該地塊位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越，成交樓面價(jià)達(dá)72000元/平方米。競(jìng)拍熱度最高的地塊當(dāng)屬?gòu)V州南沙島地塊，吸引了20家房?jī)r(jià)前來(lái)競(jìng)拍，在經(jīng)歷了62輪競(jìng)拍后最終進(jìn)入搖號(hào)階段，由佳兆業(yè)聯(lián)合珠海京能成功競(jìng)得，成交樓板價(jià)達(dá)19971元/平方米，創(chuàng)下南沙區(qū)樓面價(jià)新高。

重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

融信聯(lián)手保利、招商再奪中興社區(qū)宅地