上海易居房地產(chǎn)研究院11月13日發(fā)布了《2014年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，土地成交量呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，成交價(jià)格創(chuàng)新高；房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，新開(kāi)工面積降幅進(jìn)一步收窄；商品房銷售量依舊負(fù)增長(zhǎng)，價(jià)格同比微跌；房企資金增幅處于低位，自籌資金占比繼續(xù)上升?？傮w而言，行業(yè)多指標(biāo)回升，全國(guó)樓市筑底跡象顯現(xiàn)。

  易居研究院研究員朱光指出，從今年土地購(gòu)置面積增幅走勢(shì)看，前3月進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間后，整體基本處于平緩收窄態(tài)勢(shì)，雖然前三季度跌幅有所加大，但前十月同比再次回到正增長(zhǎng)區(qū)間，主要是10月當(dāng)月企業(yè)購(gòu)地同比大幅上升所致。近期隨著九月底限貸政策的放寬，一些房企對(duì)市場(chǎng)信心有所上升，重新進(jìn)入市場(chǎng)拿地；此外，一些房企為了完成年度土地儲(chǔ)備，在四季度也加快了拿地節(jié)奏。預(yù)計(jì)今年年底隨著去年同期基數(shù)的進(jìn)一步上升，土地購(gòu)置面積同比增幅整體將小跌或持平。

  從土地價(jià)格看，今年以來(lái)，土地價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上行態(tài)勢(shì)，前十月土地成交均價(jià)繼續(xù)創(chuàng)歷史新高，主要是近期土地市場(chǎng)有所恢復(fù)，企業(yè)拿地現(xiàn)象開(kāi)始頻繁，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始加劇，進(jìn)一步推動(dòng)了優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格的走高。預(yù)計(jì)今年年底，隨著土地市場(chǎng)的逐步平穩(wěn)，土地價(jià)格仍將上行，但增幅將趨于收窄。

  從商品房銷售面積同比增幅走勢(shì)看，在今年年初大幅滑落至負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間后，整體走勢(shì)較為平穩(wěn)，特別是7月以來(lái)走勢(shì)相對(duì)平緩，顯示近期商品房市場(chǎng)已基本處于筑底的階段。前十月跌幅收窄，主要是9月底限貸政策松綁效應(yīng)的釋放，刺激了一部分樓市需求，推動(dòng)了樓市成交量的上升。預(yù)計(jì)今年年底和明年上半年，隨著各地樓市政策的進(jìn)一步松綁，以及去年同期基數(shù)的逐步回落，商品房同比跌幅整體也將趨于收窄并轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。

  從房企資金情況看，今年前十月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅有所上升，但整體延續(xù)了今年以來(lái)較為平穩(wěn)的走勢(shì)，處于五年來(lái)的較低水平。雖然9月底“央四條”明確信貸松綁，對(duì)房企而言帶來(lái)了積極因素，但目前商業(yè)銀行并未完全落實(shí)政策，導(dǎo)致政策效應(yīng)打了折扣，房企資金壓力并未明顯緩解。預(yù)計(jì)今年年底以及明年年初，隨著政策環(huán)境以及市場(chǎng)的逐步改善，房企資金同比增幅將逐步趨穩(wěn)。

  一、土地成交量呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，成交價(jià)格創(chuàng)新高

  (一)全國(guó)土地購(gòu)置面積同比恢復(fù)正增長(zhǎng)，年底依舊平緩下行

  1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積26972萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.2%，1-9月份為下降4.6%；土地成交價(jià)款7747億元，增長(zhǎng)20.4%，增速提高8.9個(gè)百分點(diǎn)。

  (二)全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)增幅上升，價(jià)格繼續(xù)創(chuàng)造歷史新高

  1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)2872元/平方米，同比增長(zhǎng)19%，增幅較1-9月份上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。

  二、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，新開(kāi)工面積降幅進(jìn)一步收窄

  (一)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步放緩，年底趨于平穩(wěn)

  1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77220億元，同比增長(zhǎng)12.4%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資52464億元，增長(zhǎng)11.1%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8469億元，同比增長(zhǎng)11.8%。其中，住宅投資5739億元，同比增長(zhǎng)9.5%。

  從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢(shì)看，今年以來(lái)整體呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢(shì)，前十月增幅再創(chuàng)五年來(lái)的新低。主要是近期雖然政策層面有所放寬，但行業(yè)整體依舊處于調(diào)整期，房企為了完成年終銷售業(yè)績(jī)，大多將重心放在了去庫(kù)存以及回籠資金方面，因此投資力度有所減弱。預(yù)計(jì)今年年底，隨著市場(chǎng)的筑底以及新開(kāi)工跌幅的逐步收窄，房地產(chǎn)投資同比增幅將趨于平穩(wěn)。

  (二)全國(guó)房屋新開(kāi)工面積跌幅持續(xù)收窄，全年新開(kāi)工量或與上年持平

  1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積147661萬(wàn)平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積102879萬(wàn)平方米，下降9.8%。10月份，房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)42.9%。其中，住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)38.6%。

  從房屋新開(kāi)工面積同比增幅走勢(shì)看，自今年年初大幅下滑至負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間后，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)收窄態(tài)勢(shì)。主要是7月以來(lái)各月的房屋新開(kāi)工量基本都同比增長(zhǎng)，特別是10月當(dāng)月房屋新開(kāi)工量同比增長(zhǎng)明顯。預(yù)計(jì)今年年底房屋新開(kāi)工面積同比跌幅將繼續(xù)收窄，全年新開(kāi)工量基本與上年持平。

  三、商品房銷售量依舊負(fù)增長(zhǎng)，價(jià)格同比微跌

  (一)商品房銷售面積跌幅小幅收窄

  1-10月份，商品房銷售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.5%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.9%。

  從各物業(yè)類型看，前十月除了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比上升外，住宅和辦公樓仍舊呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)。其中住宅銷售面積下降9.5%，銷售額下降9.9%；辦公樓銷售面積下降9.9%，銷售額下降20.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.2%，銷售額增長(zhǎng)8.3%。前十月住宅銷售量同比跌幅有所收窄，反映出市場(chǎng)需求得到一定的釋放。

  (二)商品房成交均價(jià)同比微幅下跌

  1-10月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比下降0.2%，較1-9月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)下降0.5%，辦公樓成交均價(jià)下降11.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)增長(zhǎng)0.02%。今年前十月，除了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格基本與去年同期持平外，住宅和辦公樓價(jià)格增幅均處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，其中辦公樓降幅最為明顯，而住宅價(jià)格則呈現(xiàn)小幅負(fù)增長(zhǎng)。從價(jià)格增幅走勢(shì)看，住宅相對(duì)平穩(wěn)。今年年底，隨著去年同期基數(shù)的逐步回落，住宅價(jià)格將呈現(xiàn)持平或小幅上升的態(tài)勢(shì)。

  (三)商品住宅待售面積增幅小幅上升，市場(chǎng)庫(kù)存壓力明顯

  10月末，商品房待售面積58239萬(wàn)平方米，比9月末增加1091萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加611萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加88萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加227萬(wàn)平方米。

  10月末，商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)28.6%，較9月末增幅加大0.1個(gè)百分點(diǎn)，而前十月商品住宅銷售面積同比則下降9.5%。兩者的差值為38.1%，較9月末差值有所減少。進(jìn)入10月，在政策效應(yīng)的推動(dòng)下，樓市成交有所上升，樓市庫(kù)存增幅擴(kuò)張的幅度也有所放緩。但相較于整體低迷的樓市，市場(chǎng)庫(kù)存壓力依舊突出。隨著年底的到來(lái)，房企推盤力度繼續(xù)加大，而全國(guó)市場(chǎng)又并未顯著回暖，去庫(kù)存壓力仍然較大。預(yù)計(jì)年底以及明年上半年，隨著商品房成交量的復(fù)蘇，去庫(kù)存壓力將會(huì)有所緩解，尤其是大城市的的壓力明顯緩解，去化周期將趨于縮短，房?jī)r(jià)將止跌反彈。

  四、房企資金增幅處于低位，自籌資金占比繼續(xù)上升

  1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款17735億元，增長(zhǎng)11.1%；利用外資489億元，增長(zhǎng)17.6%；自籌資金42232億元，增長(zhǎng)13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24213億元，下降11.2%；個(gè)人按揭貸款10895億元，下降4.3%。

  從開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析，1-10月份，國(guó)內(nèi)貸款占17.7%；利用外資占0.5%；自籌資金占42.1%，其他資金占39.7%。

  定金及預(yù)售款占比上升。與今年前九月相比，前十月各項(xiàng)資金來(lái)源占比中，除了利用外資占比基本一致外，企業(yè)自籌資金和其他資金占比均上升，國(guó)內(nèi)貸款占比繼續(xù)下滑。其他資金中，定金及預(yù)收款占比小幅上升，顯示近期房企促銷力度較大，利用銷售回款提升明顯。此外，信貸環(huán)境未明顯改善，也導(dǎo)致房企更多地利用自身渠道進(jìn)行融資。

  五、全國(guó)樓市開(kāi)始筑底，未來(lái)半年趨于復(fù)蘇

  總體而言，今年前十月，全國(guó)樓市仍處于筑底調(diào)整階段。從土地市場(chǎng)看，土地交易呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)；從房地產(chǎn)投資情況看，行業(yè)的持續(xù)下行使房地產(chǎn)投資依舊放緩，房屋新開(kāi)工量仍然負(fù)增長(zhǎng)；從商品房市場(chǎng)看，雖然近期部分大城市市場(chǎng)成交有所上升，但全國(guó)整體依舊處于較為低迷的態(tài)勢(shì)，樓市庫(kù)存壓力短期內(nèi)仍將存在；從房企資金情況看，在信貸松綁政策未完全落地的情況下，企業(yè)如何利用自身資源和能力，積極拓寬融資渠道，將成為緩解企業(yè)資金壓力的重要手段。預(yù)計(jì)今年年底以及明年年初，全國(guó)樓市將進(jìn)行筑底，同時(shí)部分大城市將率先復(fù)蘇。

  執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員    朱光 

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