??導(dǎo) 讀 

??內(nèi)房企Top10門檻高達(dá)10.3億元；租金收入仍為主要來(lái)源；富力、新城等商業(yè)規(guī)模快速增長(zhǎng)；龍湖、中海等穩(wěn)扎穩(wěn)打鞏固優(yōu)勢(shì)。

??☉文／克而瑞研究中心

2019一季度內(nèi)地房企運(yùn)營(yíng)收入

2019一季度外資房企運(yùn)營(yíng)收入

??榜單解讀

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??入榜門檻：一季度內(nèi)房企Top10門檻高達(dá)10.3億元

??2019年一季度內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門檻分別為10.3億元和3.4億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入Top10門檻比外資房企高出了6.9億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入Top20入榜門檻為6.6億元，甚至超出了外資房企Top10的運(yùn)營(yíng)收入門檻3.2億元?？梢钥闯觯c穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更為迅猛，未來(lái)隨著內(nèi)房企的商業(yè)擴(kuò)張進(jìn)一步加速，兩者之間的差距還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

2019一季度房企運(yùn)營(yíng)收入入榜門檻

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??收入結(jié)構(gòu)：租金收入仍為主要來(lái)源

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)79.9%，而外資房企則為86.5%。 大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來(lái)源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中富力的酒店運(yùn)營(yíng)占比達(dá)到了86%。

??此外多數(shù)企業(yè)都加大了長(zhǎng)租公寓的布局力度，預(yù)計(jì)未來(lái)租金中長(zhǎng)租公寓的貢獻(xiàn)占比也將持續(xù)增大。如中駿方面，計(jì)劃未來(lái)3到5年全國(guó)核心城市布局5到10萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓；旭輝領(lǐng)寓計(jì)劃2021年達(dá)到20萬(wàn)間的規(guī)模，并且獨(dú)立分拆上市。此外龍湖冠寓2018年已開(kāi)業(yè)5.3萬(wàn)間，按照規(guī)劃2019年累計(jì)開(kāi)業(yè)10萬(wàn)間，預(yù)計(jì)2020年將會(huì)實(shí)現(xiàn)20億以上的收入。

2019一季度內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入

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??富力、新城等商業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)

??恰逢年報(bào)季，2018年有不少房企在商業(yè)領(lǐng)域可謂發(fā)展迅速，如新城控股2018年吾悅廣場(chǎng)方面實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入同比增長(zhǎng)107.44%，富力酒店?duì)I業(yè)額同比增長(zhǎng)195%。這些企業(yè)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張，一方面是由于自身發(fā)展迅速，另一方面通過(guò)收并購(gòu)優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)也起到了不可忽視的助推作用。 

??2018年富力地產(chǎn)酒店運(yùn)營(yíng)大幅增長(zhǎng)196%，其主要原因是其2018年收購(gòu)的酒店?duì)I業(yè)收入入賬，從而提高了酒店項(xiàng)目的整體收入。截至2018年底，富力集團(tuán)已擁有89家運(yùn)營(yíng)中酒店，建筑面積為390.36萬(wàn)平方米，另有37家在建及規(guī)劃中的酒店，連同運(yùn)營(yíng)中的酒店共擁有126家酒店。已成為全球最大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。除富力外，萬(wàn)科的租金也上漲較快，這主要是由于2018年初萬(wàn)科旗下商業(yè)平臺(tái)印力以83.65億元，收購(gòu)了凱德的20個(gè)購(gòu)物中心。 

??除富力、萬(wàn)科外，業(yè)績(jī)亮眼還有新城控股，其租金收入的快速上漲主要是由于其自身規(guī)模的發(fā)展迅速。截止2018年底，新城吾悅廣場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)80個(gè)大中城市、96個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，累計(jì)開(kāi)業(yè)42座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)面積共計(jì)390.40萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)72.25%。新城表示，未來(lái)將繼續(xù)快速拓展廣場(chǎng)規(guī)模，預(yù)計(jì)其相應(yīng)的廣場(chǎng)租金收入也將保持在快速上升狀態(tài)。2019年新城計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)22個(gè)，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)租費(fèi)收入40億元；2020年廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)數(shù)目將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)到100座。

歷年新城控股商場(chǎng)項(xiàng)目

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??龍湖、中海等穩(wěn)扎穩(wěn)打鞏固優(yōu)勢(shì)

??一方面新城、富力、旭輝等房企在商業(yè)上急速拓展，另一方面如龍湖、中海、寶龍等則是穩(wěn)扎穩(wěn)打，不斷鞏固自身優(yōu)勢(shì)，并各自提出了規(guī)模上或租金上的戰(zhàn)略目標(biāo)。 

??2018年中海在傳統(tǒng)商業(yè)領(lǐng)域共實(shí)現(xiàn)租金收入港幣40.6億元，同比增長(zhǎng)了38%，其中投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入同比增長(zhǎng)44%；酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入同比增長(zhǎng)8.2%。截止2018年底，中海地產(chǎn)持有并投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)總面積409萬(wàn)平方米，包括42棟寫(xiě)字樓、13家購(gòu)物中心、12家星級(jí)酒店，為內(nèi)地最大單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓發(fā)展商。未來(lái)隨著中海商業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，中海希望在2020年收入將超過(guò)50億，在2023年收入達(dá)到100億。 

??除中海外，2018年龍湖的租金收入達(dá)到了40.9億元（不含稅），同比增長(zhǎng)了57.7%，其中商場(chǎng)的收入占比為87.8%。從商場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，2018年底龍湖投資性物業(yè)已開(kāi)業(yè)面積達(dá)296萬(wàn)平米，整體出租率97.4%；在建商場(chǎng)建面9萬(wàn)平方米。此外2019年龍湖還計(jì)劃于6城新開(kāi)9座商業(yè)項(xiàng)目；2020年及以后于9城新開(kāi)16個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，屆時(shí)龍湖將擁有54座商場(chǎng)，開(kāi)業(yè)面積將達(dá)538萬(wàn)平方米。相信隨著商場(chǎng)的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，龍湖商場(chǎng)的租金收入也必將水漲船高。 

??除了中海、龍湖，還有不少企業(yè)也都提出了未來(lái)的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，如首創(chuàng)就表示旗下首創(chuàng)鉅大的奧特萊斯業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)2019年就將完成“5年20城”的戰(zhàn)略目標(biāo)；新鴻基方面則表示2023年其內(nèi)地投資物業(yè)組合將從1300萬(wàn)平方呎擴(kuò)大至2500萬(wàn)。預(yù)計(jì)隨著各家房企在商業(yè)業(yè)務(wù)上的不斷加碼，未來(lái)的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)愈發(fā)激烈。

近期各房企商業(yè)發(fā)展目標(biāo)