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??導(dǎo) 讀 

??3月土地市場(chǎng)成交量跌價(jià)升，呈現(xiàn)點(diǎn)狀火熱的態(tài)勢(shì)；預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市土地?zé)岫葘⒗^續(xù)維持，投資持續(xù)筑底，央國(guó)企保持在核心城市拿地積極性。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：3月土地市場(chǎng)成交量跌價(jià)升，呈現(xiàn)點(diǎn)狀火熱的態(tài)勢(shì)，平均溢價(jià)率達(dá)到17.1%，較2月增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)屢創(chuàng)新高。

??企業(yè)投資延續(xù)“頭尾分化”格局，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比0.3，而銷(xiāo)售TOP10領(lǐng)跑一季度土地投資，新增貨值集中度占比高達(dá)75%。

??展望未來(lái)，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市土地?zé)岫葘⒗^續(xù)維持，投資持續(xù)筑底，央國(guó)企保持在核心城市拿地積極性。

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??京滬杭蓉地價(jià)創(chuàng)新高，溢價(jià)率重回高位

??3月土地市場(chǎng)點(diǎn)狀火熱，核心城市土拍持續(xù)回暖。平均溢價(jià)率為17.1%，較上月全月提升了約6個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、杭州、蘇州、成都等多地均有高總價(jià)高溢價(jià)地塊成交。在本月成交金額TOP10城市中，有6個(gè)城市平均溢價(jià)率超過(guò)10%，其中杭州、蘇州平均溢價(jià)率更是分別高達(dá)42%和38%。得益于京滬杭蓉等城市土拍樓板價(jià)創(chuàng)新高、土地市場(chǎng)熱度維持，以及需求側(cè)信心的持續(xù)提振，2025年土地市場(chǎng)競(jìng)拍信心持續(xù)高位。

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??投資金額、建面百?gòu)?qiáng)TOP100門(mén)檻

??同比升18%、14%

??截止3月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為11.7億元，同比下降19%，但降幅比2月末增加10個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為5.3億元，同比提升18%，新增建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為17.1萬(wàn)平方米，同比微增14%，增幅較2月末均有所收窄。

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??投資百?gòu)?qiáng)一季度拿地金額同比增加42.2%

??2025年1-3月份，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)之和分別為6220億元，3171億元和3356萬(wàn)平方米，貨值同比增長(zhǎng)17.8%，金額同比增長(zhǎng)42.2%，建面同比增長(zhǎng)5.1%。投資百?gòu)?qiáng)總量三個(gè)指標(biāo)均同比回正，企業(yè)投資積極性筑底回升。

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??銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)投資集中度持續(xù)走高，拿地銷(xiāo)售比0.3

??2025年前三月，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度持續(xù)走高，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的75%，較2024年末增加13個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)格局進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)；此外，TOP11-20新增貨值占比13%，TOP21-30新增貨值占比3%，TOP31-50新增貨值占比10%，后50強(qiáng)新增貨值占比僅有3%。

??拿地銷(xiāo)售比方面，2025年1-3月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比回升至0.3，較2024年末提升0.13，主要受到個(gè)別頭部房企拿地金額較大的影響，例如中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)拿地銷(xiāo)售比都遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)整體水平。

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??銷(xiāo)售TOP10領(lǐng)跑一季度土地投資

??拿地金額同比增162%

??一季度，企業(yè)投資呈現(xiàn)“頭尾分化”格局。一方面，全口徑銷(xiāo)售TOP100中仍有近七成企業(yè)未有土儲(chǔ)入賬，投資保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。另一方面，銷(xiāo)售頭部企業(yè)拿地力度超過(guò)去年，帶動(dòng)土地市場(chǎng)點(diǎn)狀高熱。

??銷(xiāo)售TOP10拿地最為積極，一季度總計(jì)拿地金額（全口徑）近1775億元，同比增長(zhǎng)162%。其中，有8家企業(yè)位列拿地金額TOP10，整體延續(xù)了過(guò)去兩年在核心城市加碼優(yōu)質(zhì)地塊的投資策略。

??央企中，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口拿地銷(xiāo)售比超過(guò)0.6，且金額同比漲幅均較大，分別為92%、1768%和183%。對(duì)比去年而言，在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)以及優(yōu)質(zhì)地塊多頻供應(yīng)下，央企投資鋪排更為靠前。而越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等地方國(guó)企也在北京、成都等一線(xiàn)、核心二線(xiàn)積極補(bǔ)倉(cāng)，填補(bǔ)未來(lái)優(yōu)質(zhì)可售貨值。濱江集團(tuán)則繼續(xù)深耕大本營(yíng)，一季度在杭州拿地金額占比達(dá)到94%。

??整體來(lái)看，頭部企業(yè)投資策略趨同，第一，選擇核心城市核心地塊，外圍區(qū)域關(guān)注度偏低；第二，偏好區(qū)位好、容積率低、小面積地塊，注重安全性的同時(shí)保障流速。

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??重點(diǎn)土拍熱度仍能維持

??投資集中度將持續(xù)走高

??2025年1-3月，土地市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)顯著分化特征。以北京、上海、杭州、成都為代表的一線(xiàn)城市及強(qiáng)二線(xiàn)城市土地成交溢價(jià)率持續(xù)攀升，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價(jià)成交現(xiàn)象，推動(dòng)市場(chǎng)熱度及關(guān)注度重回上行通道。但值得注意的是，本輪市場(chǎng)回暖呈現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)性特征，三四線(xiàn)城市仍量?jī)r(jià)同比回縮，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能不足，實(shí)質(zhì)性改善仍需依托區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)及政策支持的持續(xù)性。

??從房企角度來(lái)看，頭部房企持續(xù)強(qiáng)化對(duì)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，重點(diǎn)地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)集中度進(jìn)一步分化，頭部房企、國(guó)央企依托資金優(yōu)勢(shì)加速優(yōu)化土儲(chǔ)，而中小型房企受制于流動(dòng)性壓力持續(xù)收縮投資半徑。這種投資格局預(yù)計(jì)將驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)入新一輪提升周期。