房玲、俞倩倩2016-08-11 09:46:25來源:克而瑞
??那么陽光城到底在下一盤什么棋呢?如果說之前陳凱的加入實(shí)現(xiàn)了陽光城的脫胎換骨,那么陳凱之后,陽光城的二次變革又能否為企業(yè)帶來新的蛻變呢?
??區(qū)域布局戰(zhàn)略升級(jí),2016年已耗資172億拿地
??2015年以前,陽光城在陳凱的帶領(lǐng)下,一躍成為行業(yè)黑馬,從2011年到2013年,企業(yè)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的10倍增長。企業(yè)銷售規(guī)模的快速增長主要得益于長三角和大福建地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)。但是高速增長之后,陽光城也遇到了瓶頸,在行業(yè)環(huán)境變化和企業(yè)高管變動(dòng)的雙重影響下,陽光城2015年進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí),制訂了3+1+X(長三角、京津冀、珠三角+大福建+戰(zhàn)略城市點(diǎn))的區(qū)域布局戰(zhàn)略,開始了新一輪的擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年至今,陽光城累計(jì)拿地金額已達(dá)172.06億元。
??從城市布局角度來看,2015年10月陽光城以18.73億元、并配建47000平米的限價(jià)房(限售價(jià)12000元/平米)和41400平米自住房(限售價(jià)17500元/平米)的代價(jià),拿下北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)項(xiàng)目,成功進(jìn)入京津冀地區(qū)。2016年以來,陽光城繼續(xù)開疆辟土,先后進(jìn)入東莞、長沙、佛山、成都、廣州四地,成功進(jìn)入珠三角區(qū)域,企業(yè)3+1+X的區(qū)域布局戰(zhàn)略初具雛形。
??拿地方式更為靈活,收購與招拍掛雙管齊下
??閩企拿地一向比較激進(jìn),陽光城也不例外,從今年上半年企業(yè)招拍掛新增土地明細(xì)也可以看出,高溢價(jià)地塊居多,8個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)溢價(jià)率超過100%,東莞、佛山、成都三個(gè)新城市的項(xiàng)目都在其中,還有一個(gè)位于杭州。究其原因,一方面今年以來熱點(diǎn)城市土地競(jìng)爭(zhēng)激烈,地價(jià)水漲船高,另一方面也顯示了陽光城二次擴(kuò)張的決心。
??在招拍掛之外,我們也發(fā)現(xiàn)近年來陽光城在收購方面也表現(xiàn)的更加積極。從2015年開始,企業(yè)收購拿地明顯增多,拿地方式較以往更加靈活。通過收購的方式拿地,一方面可以避開公開市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng),降低企業(yè)擴(kuò)張成本,通過收購的方式陽光城成功進(jìn)入了廣州;另一方面收購項(xiàng)目能夠快速推出市場(chǎng),為企業(yè)帶來業(yè)績?cè)鲩L。據(jù)了解,2015年收購的6個(gè)項(xiàng)目初蘇州項(xiàng)目尚未開售之外,其余均已開始銷售,2016年5月收購的長沙項(xiàng)目也是立馬為企業(yè)帶來的銷售貢獻(xiàn)。
??上海楊浦地王成功入市,開啟2.0高端時(shí)代
??在積極拿地?cái)U(kuò)張版圖的同時(shí),陽光城在產(chǎn)品打造方面也進(jìn)行了升級(jí),開啟了2.0時(shí)代。6月24日陽光城舉行了二代產(chǎn)品發(fā)布會(huì),產(chǎn)品定位于中高端市場(chǎng),首個(gè)樣板即為“濱江悅”項(xiàng)目,打造以戶型小型化、配套酒店化以及設(shè)計(jì)工業(yè)化為載體的小型豪宅產(chǎn)品。
??濱江悅項(xiàng)目是陽光城2014年11月26日以21.08億元拿下的楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?7街坊地塊,樓板價(jià)高達(dá)41078元/平方米,溢價(jià)率61.41%,是當(dāng)時(shí)頗為轟動(dòng)的地王。項(xiàng)目已于2016年7月16日首次開盤,共推出了94套房源,均價(jià)在9.5萬~10萬元/平米,對(duì)比拿地樓板價(jià)還是具備了一定的溢價(jià)空間的,而且推出的房源目前已全部售罄;據(jù)了解,上海濱江悅是陽光城的高端產(chǎn)品悅系列的一個(gè)代表作品,此后還將福州、杭州、蘇州等地陸續(xù)推出相關(guān)項(xiàng)目。
??二代產(chǎn)品是陽光城未來發(fā)展戰(zhàn)略的重要一部分。在過去高速發(fā)展的階段,陽光城主要以剛需改善型產(chǎn)品快速打開市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。但是隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化,客戶對(duì)產(chǎn)品的要求越來越高,如何使得企業(yè)產(chǎn)品脫穎而出成為企業(yè)需要思考的新問題。另一方面,目前熱門一二線城市地價(jià)越來越高,企業(yè)毛利率整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì),如何提高產(chǎn)品的附加值,拉升企業(yè)毛利率也成為重中之重。
??市場(chǎng)環(huán)境和房企內(nèi)在需求都在推動(dòng)著企業(yè)產(chǎn)品的變革,地王的出現(xiàn)并不可怕,可怕的是沒有與之匹配的產(chǎn)品升級(jí)來提升溢價(jià)空間,我們認(rèn)為,未來地產(chǎn)項(xiàng)目的打造勢(shì)必將融入科技化、人性化、便捷化等多元元素,滿足購房者日常生活、辦公娛樂等多重需求,產(chǎn)品實(shí)力的高低也將成為房企能否決勝一線的關(guān)鍵所在。