??導(dǎo)讀

??引入戰(zhàn)略投資人泰康人壽，五年銷售目標(biāo)三千億；負債水平得到較大改善，融資成本持續(xù)下降。

??【品質(zhì)提升計劃效果顯現(xiàn)，2024年目標(biāo)超三千億元】2020年陽光城實現(xiàn)全口徑合約銷售金額同比上升3.3%至2180億元，，得益于于品質(zhì)工程戰(zhàn)略的持續(xù)推進，陽光城銷售均價同比增長15.8%至14263元/平方米。2020年成功引入泰康人壽作為第二大股東后，陽光城發(fā)布了未來的十年計劃，其中到2024年實現(xiàn)銷售簽約金額3062億元。 

??【拿地速度放緩，積極開放合作】2020年陽光城新增權(quán)益拿地金額 401.96億元，同比下降15.8%，權(quán)益拿地銷售金額比0.29，同比下降0.07，投資力度有所下降。2020年陽光城加大了合作開發(fā)的力度，拿地總價權(quán)益比同比大幅下降了18個百分點至57%。 

??【營業(yè)收入穩(wěn)步增長，盈利水平仍有待提升】2020年陽光城實現(xiàn)營業(yè)收入822億元，同比增長34.60%，歸母凈利潤增長29.85%至52億元，實現(xiàn)管理費用和營銷費用雙降。此外，陽光城2020年毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為20.06%、6.68%和6.35%，盈利指標(biāo)仍有較大的增長空間。 

??【負債水平得到較大優(yōu)化，物業(yè)公司上市將有助改善杠桿】陽光城2020年末持有現(xiàn)金498.05億元，現(xiàn)金短債比1.53，同比優(yōu)化0.47，凈負債率水平較同比下降44.02個百分點至94.90%，下降到監(jiān)管閾值內(nèi)，但值得注意的是，陽光城作為12家試點企業(yè)之一，2020年雖由橙檔降至黃檔，但當(dāng)前降杠桿壓力仍較大。不過，2021年陽光城計劃推進其旗下物業(yè)公司上市，將有助于陽光城整體杠桿的下降，隨著未來更多的降杠桿舉措的推動，將助力陽光城實現(xiàn)變“綠”。

??01

??銷 售

??品質(zhì)提升計劃效果顯現(xiàn)

??2024年目標(biāo)超三千億元

??2020年陽光城實現(xiàn)全口徑合約銷售金額2180億元，合約銷售面積1529萬平方米，分別同比上升3.3%和下降10.8%，完成年初制定的“2000+億元”的銷售目標(biāo)，但增速低于TOP20房企的平均水平。企業(yè)銷售金額的增長，主要得益于品質(zhì)工程戰(zhàn)略的持續(xù)推進下，產(chǎn)品售價提升，其銷售均價同比增長15.8%至14263元/平方米，同時推進項目去化，2020年近8成項目去化率優(yōu)于競品。

??2021年陽光城計劃達成“2200+億元”的銷售目標(biāo)，計劃新增供貨2150億元，加上期初存量1100億元，預(yù)計全年可售資源有3260億元，按往年的去化率65%算，可以支撐完成2021年銷售目標(biāo)。

??值得注意的是，2020年9月陽光城成功引入泰康人壽作為第二大股東，未來雙方將在項目拓展、代建代銷、資金、物業(yè)等方面進行深度合作，同時陽光城發(fā)布了未來的十年計劃，其中到2024年目標(biāo)實現(xiàn)“土地儲備達到7656萬平方米，銷售簽約金額3062億元，并表收入1531億元，歸母凈利潤達到92億元，歸母凈利潤年化增長率18.5%，利潤規(guī)模穩(wěn)健增長，三道紅線達標(biāo)”。

??從銷售分布來看，2020年陽光城內(nèi)地區(qū)域占比持續(xù)位居第一，占比達到37.6%，銷售額也同比增長了5.6%到818.9億元。值得注意的是長三角區(qū)域近四年來銷售占比保持增長趨勢，2020年銷售金額758.65億元，同比增長7.0%，增幅最高，同時銷售金額占比達到34.8%，其中陽光城浙江大區(qū)2020年銷售金額首次突破400億元。

??未來陽光城計劃將加大在銷售易兌現(xiàn)區(qū)域的布局，考慮到長三角區(qū)域人民強大的購買力，以及根據(jù)陽光城長三角區(qū)域逐年上漲的投資占比來看，預(yù)估長三角區(qū)域未來仍將是陽光城銷售貢獻的重大支撐之一。

??02

??投 資

??拿地速度放緩

??積極開放合作

??2020年陽光城新增土地建筑面積1114.6萬平方米，總價707.4億元，分別同比下降12.1%和增長7.9%，合計新增權(quán)益1802億元。新增權(quán)益拿地金額401.96億元，同比下降15.8%，權(quán)益拿地銷售金額比0.29，同比下降0.07，投資力度有所下降。

??從拿地方式來看，權(quán)益拿地金額的69%來自于招拍掛，同比下降2個百分點，其余的主要來自收并購，值得注意的是陽光城2020年加大了合作開發(fā)的力度，拿地總價權(quán)益比同比大幅下降了18個百分點至57%。

??構(gòu)來看，2020年陽光城同比變化較大。區(qū)域方面，2020年陽光城長三角區(qū)域占比最高，達到44.4%，同比上升6個百分點，珠三角區(qū)域的投資額的占比16.9%，同比大幅增長12.5個百分點。城市能級方面，2020年新增土地總價三四線城市占比達到50.3%，同比增加8.7個百分比，在實現(xiàn)對國內(nèi)二線城市的布局后，陽光城加大對三四線城市的下沉力度，特別是加大在長三角和珠三角區(qū)域的三四線的下沉力度，主要在于這些區(qū)域的城市如東莞、佛山、常州、金華等，經(jīng)濟效益相對較強，具有一定的抗風(fēng)險性。

??截至2020年末陽光城總土儲建面4252萬平方米，同比微增3.7%，總貨值約為5627億元，土地消化周期不達3年，且根據(jù)其5年土儲計劃，到2024年總土儲建面達到7656萬平方米，復(fù)合增長率為16%，接下來幾年陽光城需積極補充土儲。

??根據(jù)現(xiàn)有土儲的分布情況來看，土儲貨值的35.45%位于內(nèi)地區(qū)域，占比最高，珠三角區(qū)域占比第二為28.39%。值得注意的是，除了當(dāng)前獲取的土儲外，2020年末陽光城還通過舊改、產(chǎn)業(yè)勾地等方式額外鎖定貨值1289億元，未來隨著這些項目的逐步確認(rèn)，將豐富陽光城的土儲。

??03

??盈 利

??營業(yè)收入穩(wěn)步增長

??盈利水平仍有待提升

??2020年陽光城實現(xiàn)營業(yè)收入822億元，同比增長34.60%，歸母凈利潤增長29.85%至52億元，值得注意的是，陽光城近幾年的合聯(lián)營項目開始貢獻收益，2020年合聯(lián)營收益達到24億元，是2019年的3倍。根據(jù)陽光城第一個五年規(guī)劃，到2024年預(yù)計實現(xiàn)營業(yè)收入1531億元和歸母凈利潤92億元，年復(fù)合增長率分別為17%和15%，陽光城需積極推動規(guī)模的增長保證結(jié)算達標(biāo)。

??盈利指標(biāo)上面，毛利率同比下降6.52個百分點至20.06%，主要在于低毛利率項目進入結(jié)算期，這部分項目是在前幾年地價上升拿下的，成本相對較高，疊加限價的原因，造成的毛利率下降。陽光城2020年推動組織變革，積極推進線上線下結(jié)合的營銷模式，實現(xiàn)降本增效，因此，凈利率和歸母凈利潤率降幅較毛利率收窄，分別同比下降0.40和0.23個百分點至6.68%和6.35%，未來盈利指標(biāo)仍有較大的增長空間。

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??償 債

??負債水平得到較大優(yōu)化

??物業(yè)公司上市將有助改善杠桿

??陽光城持續(xù)保持80%以上的現(xiàn)金回款率，2020年末實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入213.53億元，同比增長39%，促進持有現(xiàn)金同比增長18.6%至498.05億元。現(xiàn)金短債比1.53，同比優(yōu)化0.47，即使是扣除受限現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比仍超越1，短期償債壓力不大，現(xiàn)金流得到改善。

??此外，陽光城的凈負債率同比下降44.02個百分點至94.90%，實現(xiàn)連續(xù)四年優(yōu)化，下降到監(jiān)管閾值內(nèi)。陽光城持續(xù)推進多元化的融資方式，非銀占比較去年年末的24.94%繼續(xù)下降至20.34%。綜合來看，三條紅線監(jiān)管成功實現(xiàn)由橙檔降至黃檔，其平均融資成本下降0.29個百分點至7.42%，但值得注意的是，陽光城扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負債率為79.1%，同比上升了1.5個百分點，不過，2021年陽光城將推進其旗下物業(yè)公司上市將有助于陽光城整體杠桿的下降，隨著未來更多的降杠桿舉措的推動，將助力陽光城實現(xiàn)變“綠”。