??導(dǎo) 讀 

??中央和地方城市更新政策密集出臺(tái)，八成百?gòu)?qiáng)上市房企均有過(guò)城市更新改造的經(jīng)歷，早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

??近年來(lái)國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程在不斷加快，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年末中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已超過(guò)60%。與此同時(shí)，城市也面臨著開(kāi)發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。2020年12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議首先提出，全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。2021年3月，“十四五”規(guī)劃又明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，“城市更新”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告中，成為當(dāng)下熱議的高頻詞。對(duì)房地產(chǎn)而言，行業(yè)已從增量市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭(zhēng)之地。

??我們用還未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的城市更新部分，即“城市更新潛在建筑總建面”來(lái)描述企業(yè)參與城市更新的規(guī)模，且初步劃定城市更新規(guī)模達(dá)到百萬(wàn)方即為“已成規(guī)?！?，可知80%的百?gòu)?qiáng)上市房企有過(guò)城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬(wàn)方的規(guī)模。由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，相比之下該梯隊(duì)中房企參與城市更新改造的比例更高，達(dá)88%，形成規(guī)模的房企占比也高達(dá)65%。相比20年年中，該等比例均有提升。一方面是由于去年新上市的企業(yè)中早有城市更新經(jīng)驗(yàn)，比如大唐地產(chǎn)在2018年就通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式獲取了深圳市光明新區(qū)荔園片區(qū)城市更新項(xiàng)目，另一方面部分房企確開(kāi)始涉足城市更新，比如港龍?jiān)?020年在大灣區(qū)獲取了分布在惠州、旺村和增城的三個(gè)城市更新項(xiàng)目，涉足該領(lǐng)域。

??城市更新賽道你追我趕，佳兆業(yè)居首位。第一梯隊(duì)房企城市更新潛在總建面均大于5000萬(wàn)平方米，包括佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、保利和時(shí)代這6家房企，其中佳兆業(yè)處行列之首，城市更新項(xiàng)目對(duì)應(yīng)未來(lái)可售建面達(dá)1.08億平方米。他們?cè)诔鞘懈骂I(lǐng)域深耕多年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目動(dòng)輒上百個(gè)，并且保持了相當(dāng)?shù)臄U(kuò)張力度。比如富力在2020年動(dòng)作頻繁，成功簽約中山下閘片區(qū)、廣州南沙大同村、廣州海珠赤沙村、廣州番禺石壁一二三四村以及廣州天河吉山村等多個(gè)舊村改造項(xiàng)目，截止2020年年報(bào)發(fā)布，富力已簽約合作城市更新項(xiàng)目規(guī)劃總建面超8000萬(wàn)平方米。第二梯隊(duì)房企城市更新潛在總建面為1000-5000萬(wàn)平方米，既有碧桂園、中海、世茂這樣的全國(guó)性規(guī)模房企，也有奧園、龍光、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)高歌猛進(jìn)。比如奧園在2011年就布局城市更新，發(fā)展至今已形成復(fù)合產(chǎn)業(yè)的“奧園舊改模式”，截止2020年底城市更新總規(guī)劃建筑面積達(dá)4285萬(wàn)平方米。第三梯隊(duì)房企參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬(wàn)平方米，其中大于百萬(wàn)規(guī)模的有二十來(lái)家。還有部分房企只涉及了零星一兩個(gè)項(xiàng)目，他們暫時(shí)可能沒(méi)有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種可選的拿地手段。

??熱點(diǎn)區(qū)域集中在大灣區(qū)，粵系房企為城市更新主力軍。從城市更新業(yè)務(wù)已具規(guī)模的房企派系來(lái)看，過(guò)半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。分梯隊(duì)來(lái)看，粵系房企規(guī)模整體排名靠前，第一梯隊(duì)只有融創(chuàng)一家非粵系房企，第二梯隊(duì)也有粵系房企占比也高達(dá)75%，其余派系的房企則集中在第三梯隊(duì)，大都處于起步階段。究其原因，主要是因?yàn)榘◤V東九市在內(nèi)的大灣區(qū)城市更新改造起步最早，發(fā)展最為成熟，市場(chǎng)最為開(kāi)放。據(jù)廣東省省自然資源廳披露，截止2020年底全省共實(shí)施“三舊”改造面積92.60萬(wàn)畝，節(jié)約土地22.77萬(wàn)畝，屬全國(guó)前列。在這樣的環(huán)境下，粵系房企具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，參與度自然更高。就其他地區(qū)而言，城市更新主要集中在一線和核心二線城市，給其余派系的房企也提供了機(jī)會(huì)，比如處第二梯隊(duì)的閩系房企旭輝，除大灣區(qū)外，還在武漢、貴陽(yáng)、太原、石家莊等城市積極獲取項(xiàng)目。

??一方面，國(guó)家鼓勵(lì)城市更新行動(dòng)，各城市不斷出臺(tái)城市更新政策完善改造機(jī)制，提質(zhì)增效；另一方面，房企在城市更新領(lǐng)域爭(zhēng)先恐后，加速布局拓展，動(dòng)作不斷。據(jù)觀察，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)了一些趨勢(shì)，主要包括以下兩個(gè)方面：

??穩(wěn)定轉(zhuǎn)化釋放紅利，城市更新進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。鑒于城市更新開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢，處于轉(zhuǎn)化期的項(xiàng)目仍在沉淀資金，只有在轉(zhuǎn)化成有效土儲(chǔ)后才能貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。近幾年，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)化，并且有些項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)盤(pán)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美的、時(shí)代、佳兆業(yè)、奧園等房企在2020年轉(zhuǎn)化建面均超百萬(wàn)方，已成為獲取土儲(chǔ)的重要渠道，尤其是時(shí)代中國(guó)，城市更新轉(zhuǎn)化建面占當(dāng)年新增總土儲(chǔ)建面的比值高達(dá)61%，美的和佳兆業(yè)這部分占比也高于20%。以佳兆業(yè)為例，自公司成立以來(lái)已經(jīng)成功轉(zhuǎn)化了40個(gè)城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化面積近1500萬(wàn)方。由此，2016-2019年，舊改合約銷(xiāo)售占整體銷(xiāo)售比例由25%逐年提升至38%，大力驅(qū)動(dòng)了銷(xiāo)售增長(zhǎng)，也助力企業(yè)維持了較高的毛利率。隨著中央和地方的政策逐步完善，預(yù)計(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)化將進(jìn)一步提速。比如2021年3月開(kāi)始實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，改變了原先的“雙百”制，舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)均達(dá)95%以上可征收，能極大推動(dòng)城市更新進(jìn)程。

??在項(xiàng)目獲取上以收并購(gòu)或合作方式為主。由于城市更新項(xiàng)目體量較大，對(duì)資金要求高并且需要處理的關(guān)系較為復(fù)雜，對(duì)大部分房企而言，單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大，因此房企往往采取收并購(gòu)間接獲取項(xiàng)目，或者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，抱團(tuán)取暖。這樣既減輕了企業(yè)前期的資金壓力，也共同分擔(dān)了后期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

??收并購(gòu)方面，以恒大在深圳的擴(kuò)張為例，2011年恒大以16.6億元收購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)有限公司71%股權(quán)，同時(shí)獲得了蔡屋圍紅圍坊拆遷項(xiàng)目的部分股權(quán)，此后又陸續(xù)收購(gòu)國(guó)香地產(chǎn)、蛇口灣廈實(shí)業(yè)等企業(yè)，打造恒大國(guó)香山項(xiàng)目、灣廈村舊改等項(xiàng)目，以收并購(gòu)為渠道打開(kāi)了在深圳的城市更新版圖。據(jù)恒大20年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)透露, 所有城市更新項(xiàng)目中，從小房企手中收并購(gòu)的達(dá)50%。2020年，城市更新收并購(gòu)風(fēng)潮依舊不斷，世茂就通過(guò)并購(gòu)的方式，與福晟締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，同時(shí)接盤(pán)了福晟在廣東的多個(gè)城市更新方式項(xiàng)目。

??企業(yè)合作方面，2020年以來(lái)屢見(jiàn)不鮮，主要可分為三類(lèi)。一是尋找能補(bǔ)充自身短板的合作方，比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優(yōu)勢(shì)、且有城市更新經(jīng)驗(yàn)的本土企業(yè)合作，能幫助更快獲取項(xiàng)目。二是引援有資金實(shí)力或融資能力強(qiáng)的投資方，比如俊發(fā)與平安不動(dòng)產(chǎn)合作，平安不動(dòng)產(chǎn)作為中國(guó)平安旗下專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺(tái)企業(yè)，能給俊發(fā)提供有效的資金支持。三是有城市更新經(jīng)驗(yàn)的房企強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，比如花樣年和奧園，資源共享能實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果。

??整體來(lái)看，中央和地方城市更新政策密集出臺(tái)，房企也正在加速布局，八成百?gòu)?qiáng)上市房企均有過(guò)城市更新改造的經(jīng)歷，單個(gè)房企潛在城市更新建筑面積最高已超一億平方米。目前，早期布局城市更新的房企已經(jīng)能保持項(xiàng)目穩(wěn)定的轉(zhuǎn)化，進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

??當(dāng)前，一方面22城集中供地壓縮了部分房企的投資空間，另一方面三道紅線監(jiān)管調(diào)控，資金壓力不減。不論是作為多元化拿地渠道，還是降低拿地成本，提升利潤(rùn)空間的手段，都意味著城市更新是未來(lái)房企爭(zhēng)奪的熱門(mén)賽道。但需要注意的是，城市更新仍存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)合作的方式適當(dāng)疏解。