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??核心觀點(diǎn)

     【國(guó)內(nèi)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)入新階段，代建銷售占比超8成】2023年上半年，朗詩(shī)出品簽約銷售額約為111.6億元、簽約建筑面積約為56.3萬(wàn)平方米，分別同比下降4.6%、12.1%。中國(guó)境內(nèi)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下以開發(fā)代建服務(wù)和小股操盤項(xiàng)目為主，其中，開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目簽約銷售55.4億元，占境內(nèi)朗詩(shī)出品簽約銷售額81.1%。此外，美國(guó)市場(chǎng)貢獻(xiàn)貢獻(xiàn)簽約銷售額43.2億元。

??【儲(chǔ)備總可售面積744.1萬(wàn)平方米，上半年新增9項(xiàng)目均為代建】上半年，朗詩(shī)于中國(guó)境內(nèi)共獲取9個(gè)項(xiàng)目，且均為開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，總計(jì)新增可售面積為112.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為245.9億元。截至2023年6月30日，擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積為744.1萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為1434.6億元。其中，開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目共73個(gè)，可售面積522.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約998.5億元。

??【開發(fā)代建服務(wù)收入2.1億元，虧損收窄】報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)總營(yíng)業(yè)收入39.6億元，包括開發(fā)代建服務(wù)收入2.1億元、物業(yè)銷售收入37.5億元以及租金收入0.02億，同比減少31.1%。毛利潤(rùn)同比減少37.8%，約為7.3億元，毛利率為18.4%，較2022年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)。賬面凈利潤(rùn)虧損0.04億元，歸母凈利潤(rùn)虧損0.4億元，值得注意的是，虧損開始收窄，且稅前利潤(rùn)已實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，為正0.43億元。

??【財(cái)務(wù)成本降至5.8%，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露】截至2023年上半年末，剔除獨(dú)立管理的LandseaHomes所持有的現(xiàn)金結(jié)余，朗詩(shī)非受限現(xiàn)金余額3.38億元，總有息負(fù)債71.7億元，加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本約為5.8%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。從“三條紅線”指標(biāo)來看，非受限現(xiàn)金短債比為0.34，凈負(fù)債率為222.2%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.8%，仍處于“紅檔”。整體來看，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在延續(xù)，正常經(jīng)營(yíng)面臨較大的不確定性。

??01 銷售

??國(guó)內(nèi)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)入新階段

??代建銷售占比超8成

??2023年上半年，朗詩(shī)出品簽約銷售額約為111.6億元、簽約建筑面積約為56.3萬(wàn)平方米，分別同比下降4.6%、12.1%，整體降幅有所收窄。朗詩(shī)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局于中美兩地，中國(guó)境內(nèi)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下以開發(fā)代建服務(wù)和小股操盤項(xiàng)目為主，其中，開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目簽約銷售55.4億元，占國(guó)內(nèi)朗詩(shī)出品簽約銷售額81.1%；權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售約13億元，占國(guó)內(nèi)朗詩(shī)出品簽約銷售額18.9%，主要來自杭州、武漢、無錫、嘉興、成都、重慶、合肥等城市。此外，美國(guó)市場(chǎng)總計(jì)貢獻(xiàn)簽約銷售額43.2億元，均來自獨(dú)立投資開發(fā)權(quán)益項(xiàng)目。目前，朗詩(shī)國(guó)內(nèi)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已基本完成，與此同時(shí)代建賽道布局提速、競(jìng)爭(zhēng)加劇，也對(duì)公司的拓展能力、操盤能力及風(fēng)控能力提出了更高的要求，堅(jiān)持打造綠色差異化能，加速構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)力是搶占市場(chǎng)的關(guān)鍵。

??02 投資

??儲(chǔ)備總可售面積744.1萬(wàn)平方米

??上半年新增9項(xiàng)目均為代建

??上半年，朗詩(shī)秉持穩(wěn)健審慎的投資策略，于中國(guó)境內(nèi)蘇州、佛山、重慶、無錫和泰州共獲取9個(gè)項(xiàng)目，且均為開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，總計(jì)新增可售面積112.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為245.9億元，同比增長(zhǎng)216%。與此同時(shí)，新增開發(fā)代建服務(wù)合同額約2.58億元。截至2023年6月30日，朗詩(shī)擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積為744.1萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約1434.6億元。其中，開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目共73個(gè)，可售面積522.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約998.5億元。權(quán)益項(xiàng)目可售面積為221.9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為436.1億元，應(yīng)占權(quán)益部分可售面積為197.6萬(wàn)平方米，應(yīng)占權(quán)益比例89%，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之下，權(quán)益項(xiàng)目以美國(guó)獨(dú)立投資開發(fā)項(xiàng)目為主。

??從儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積分布來看，美國(guó)地區(qū)約168萬(wàn)平方米，累計(jì)可售貨值達(dá)278.5億元，主要分布于加利福尼亞州、亞利桑那州、佛羅里達(dá)以及德克薩斯州。

??中國(guó)境內(nèi)儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積576.1萬(wàn)平方米，占比由2022年末73.1%上升至77.4%，預(yù)計(jì)可售貨值1156.1億元，主要原因在于境內(nèi)開發(fā)代建服務(wù)布局增加，項(xiàng)目主要位于二線城市及熱點(diǎn)三線城市，蘇州儲(chǔ)備可售面積最高，達(dá)到130.7萬(wàn)平方米。

??03 盈利

??開發(fā)代建服務(wù)收入2.1億元

??虧損收窄

??報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)總營(yíng)業(yè)收入39.6億元，包括開發(fā)代建服務(wù)收入2.1億元、物業(yè)銷售收入37.5億元以及租金收入0.02億，同比減少31.1%，主要原因在于物業(yè)銷售收入顯著減少。毛利潤(rùn)同比減少37.8%，約為7.3億元，毛利率為18.4%，較2022年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)。賬面凈利潤(rùn)虧損0.04億元，歸母凈利潤(rùn)虧損0.35億元。值得注意的是，虧損開始收窄，且稅前利潤(rùn)已實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，為正0.43億元。伴隨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的完成，朗詩(shī)的虧損壓力有所緩解，且未來在輕資產(chǎn)模式下，開發(fā)成本和資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)影響也相對(duì)減小，盈利有望繼續(xù)得到改善。截至2023年6月30日，朗詩(shī)應(yīng)占權(quán)益下的已售未入賬物業(yè)面積為63.9萬(wàn)平方米，金額約為100.8億元，后期仍需交積極跟進(jìn)建設(shè)進(jìn)度，保證交付按時(shí)按質(zhì)完成，實(shí)現(xiàn)收入的穩(wěn)定。

??04 負(fù)債

??財(cái)務(wù)成本降至5.8%

??債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露

??截至2023年上半年末，剔除獨(dú)立管理的LandseaHomes所持有的現(xiàn)金結(jié)余，朗詩(shī)非受限現(xiàn)金余額3.38億元。總有息負(fù)債71.7億元，較2022年末73.3億元減少1.6億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)比例約為13.8%，較2022年末20.4%進(jìn)一步下降6.6個(gè)百分點(diǎn)，但一至兩年到期債務(wù)集中，仍需繼續(xù)關(guān)注中短期的償債負(fù)擔(dān)。此外，期末加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本約為5.8%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。從“三條紅線”指標(biāo)來看，非受限現(xiàn)金短債比為0.34，凈負(fù)債率為222.2%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為85.8%，仍處于“紅檔”。且截至財(cái)務(wù)報(bào)表批準(zhǔn)日，朗詩(shī)違約本金為3627萬(wàn)美元（相當(dāng)于人民幣2.6210億元）的優(yōu)先票據(jù)，未在到期日付款。整體來看，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在延續(xù)，正常經(jīng)營(yíng)面臨較大的不確定性。