(評(píng)論員/楊晨青)剛剛過(guò)去的8月份是傳統(tǒng)理論上的房地產(chǎn)行業(yè)的銷售淡季，從我們監(jiān)測(cè)到的城市成交數(shù)據(jù)以及和企業(yè)交流得到的銷售數(shù)據(jù)兩方面來(lái)看，8 月市場(chǎng)熱度較7月回落明顯。城市方面，上海、南京、大連、廈門(mén)等城市跌幅都達(dá)到30%，企業(yè)方面，相當(dāng)一部分企業(yè)反饋的信息是8月份銷售情況較6、7月份 明顯受阻。

在我們看來(lái)，近期或許是房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年行業(yè)信息最繁雜的時(shí)期，整個(gè)行業(yè)似乎都處在迷茫狀態(tài)：

首先，政策面信息異常迷茫。一 方面，國(guó)務(wù)院7月派出的8個(gè)調(diào)查組對(duì)16個(gè)城市進(jìn)行調(diào)研后，8月陸續(xù)回京述職，得到的初步結(jié)論是正面的，“各地樓市相對(duì)穩(wěn)定，情況比較樂(lè)觀，市場(chǎng)不具備全 面反彈的條件”，而近期湖南、湖北兩地本欲推出的房產(chǎn)稅政策也被中央暫時(shí)予以否認(rèn)，從中我們似乎得出了中央對(duì)調(diào)控的肯定態(tài)度；但另一方面，包括央行在內(nèi)的 諸多中央部委卻依然反復(fù)強(qiáng)調(diào)將更嚴(yán)厲推行差別化的信貸政策以抑制投資投機(jī)型的購(gòu)房需求，國(guó)家進(jìn)一步推進(jìn)重點(diǎn)城市房屋產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)等做法又似乎正在對(duì)房地 產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)更進(jìn)一步的實(shí)際政策做準(zhǔn)備。

其次，企業(yè)營(yíng)銷策略異常迷茫。近期我們?cè)?jīng)對(duì)企業(yè)當(dāng)前的營(yíng)銷 策略做過(guò)一番調(diào)研，發(fā)現(xiàn)相當(dāng)一部分房企在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)是否加快推案銷售的問(wèn)題存在困惑，一方面擔(dān)心現(xiàn)在加快賣房，若未來(lái)市場(chǎng)真正大幅回暖后會(huì)出現(xiàn)沒(méi)房可 賣的情況；另一方面又擔(dān)心如果現(xiàn)在持保守策略，一旦政策突然急轉(zhuǎn)直下，年末企業(yè)資金的回籠便會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。這樣的兩難在我們所了解到的企業(yè)中非常多見(jiàn)。

對(duì)此，我們的看法是：目前這個(gè)時(shí)間段仍不適合過(guò)分樂(lè)觀，做壞的預(yù)期、繼續(xù)跑量是最優(yōu)選擇，而市場(chǎng)需求經(jīng)過(guò)7、8月兩月的再度積蓄，即將到來(lái)的金九銀十或?qū)⒊霈F(xiàn)一波集中釋放，而這將是企業(yè)需要抓住的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)機(jī)。

回顧今年以來(lái)各重點(diǎn)城市市場(chǎng)回暖的軌跡，3月份至6月份交易量持續(xù)回升，甚至7月份總體來(lái)看市場(chǎng)仍處于相對(duì)高位，僅僅是到了8月份才真正出現(xiàn)了傳統(tǒng)淡季 的低迷跡象，因此，外界當(dāng)前普遍存在這樣一種，即在雙限政策沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的情況，今年以來(lái)的購(gòu)房需求持續(xù)釋放會(huì)否已經(jīng)遭遇自然瓶頸。對(duì)此，在我們看 來(lái)，至少在重點(diǎn)城市市場(chǎng)中，有效需求不足的問(wèn)題并不存在。

以上海為例，我們?cè)?jīng)做過(guò)測(cè)算，限購(gòu)政策 執(zhí)行后上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大致減少一半，雖然需求萎縮程度巨大，但問(wèn)題是剩余下來(lái)的一半需求卻仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)供應(yīng)量，以數(shù)據(jù)來(lái)看，上海在限購(gòu)之后既有 購(gòu)買能力又有購(gòu)買資格的消費(fèi)者至少在100萬(wàn)戶以上，而上海每年新增的一手房供應(yīng)為7-8萬(wàn)套，從中我們可以發(fā)現(xiàn)依然巨大的供求落差。而 之所以去年市場(chǎng)交易量大幅度畏縮，其根源并非有效需求量不足，更多是在調(diào)控背景下市場(chǎng)消費(fèi)信心的缺失，而這個(gè)問(wèn)題在今年二季度之后明顯得到緩解，而購(gòu)買熱 情一旦被激發(fā)，絕不是兩個(gè)月的淡季所能撫平的，因此，我們判斷9、10月份在傳統(tǒng)銷售旺季的帶動(dòng)下市場(chǎng)需求重新釋放幾乎是板上釘釘?shù)摹?/b>