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??黨的十九屆五中全會審議通過《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱“建議”），分15個部分，共60條，約2萬字，是開啟全面建設社會主義現(xiàn)代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的綱領性文件，也是今后五年乃至更長時間中國經(jīng)濟社會發(fā)展的行動指南。

??對于房地產(chǎn)市場，建議除提出推動房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展、促進住房消費等積極表述外著墨不多，表明“十四五”期間我國房地產(chǎn)政策仍將延續(xù)“穩(wěn)中有進”的基調(diào)——在“房住不炒”指引下按照“因城施策、有保有壓”的策略實施“長期+短期相結合”的調(diào)控政策。其中，建議在自然資源管理領域的若干部署可能對房地產(chǎn)市場發(fā)展將產(chǎn)生重要且長遠的影響。

??高質(zhì)量發(fā)展國土空間開發(fā)保護新格局

??首先，建議提出“十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標中，“國土空間開發(fā)保護格局得到優(yōu)化”是重要一項，提出強化國土空間規(guī)劃和用途管控，落實生態(tài)保護、基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)等空間管控邊界，減少人類活動對自然空間的占用。早在“主體功能區(qū)”規(guī)劃時代，我國即開始參考日本和歐美國家做法劃定空間主導功能，用以引導產(chǎn)業(yè)、人口和資源配置。未來，我國將重點推動國土空間規(guī)劃、土地用途管制制度改革、國土空間生態(tài)修復等工作，通過劃定“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田保護紅線”明確國土城鄉(xiāng)和生態(tài)格局，明確城市化地區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)、生態(tài)功能區(qū)三大功能空間，構建優(yōu)勢互補、高質(zhì)量發(fā)展的國土空間開發(fā)保護新格局。這將成為指導重大基礎設施、重大生產(chǎn)力和公共資源布局的“空間綱領”，將對未來我國大城市擴張、城市群布局、土地資源配置政策產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)需密切關注這些新動向，及時調(diào)整投拓戰(zhàn)略、區(qū)域戰(zhàn)略和開發(fā)布局，針對不同區(qū)域主導功能開發(fā)新產(chǎn)品，與我國區(qū)域發(fā)展的政策和要素投入大勢相協(xié)調(diào)、共乘東風。

??天量農(nóng)村土地資產(chǎn)的盤活

??其次，建議提出以農(nóng)村土地制度改革推動農(nóng)村改革、助推鄉(xiāng)村振興，發(fā)揮土地要素使用權、收益權對增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的支撐作用。未來，我國農(nóng)村土地制度改革的重點方向是健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，積極探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市制度。具體包括建立土地征收公共利益用地認定機制，縮小土地征收范圍；宅基地所有權、資格權、使用權分置；進城落戶農(nóng)民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權保障和依法自愿有償轉讓等具體工作。天量農(nóng)村土地資產(chǎn)的盤活利用將對現(xiàn)有土地和房地產(chǎn)市場的利益格局產(chǎn)生重要影響，也開辟了新的市場機遇。

??城市更新是房企發(fā)展的重要藍水

??第三，建議特別提出實施城市更新行動、堅持“房住不炒”定位。2019年，我國城鎮(zhèn)化率已超過60%，中央經(jīng)濟工作會議突出強調(diào)“城市更新”，提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

??隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化速率放緩、不再追求增速，轉向高質(zhì)量發(fā)展，城市住房和各類物業(yè)總體供求關系緩解，加之宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境轉變，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營也應逐步由依靠高周轉高杠桿實現(xiàn)快速外延式增量擴張、攫取土地級差地租收益的傳統(tǒng)模式轉向“內(nèi)涵式、集約型、綠色化、科技密集化”的存量優(yōu)化與物業(yè)資管、經(jīng)營模式，城市更新領域必將成為房企生存發(fā)展的重要藍水。同時，由于地方財政壓力加大，吸引企業(yè)進入也稱為地方城市更新工作推進的必由之路。

??長租房政策好，急需社會資本進入

??第四，建議提出大力發(fā)展住房租賃市場，延續(xù)了“多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房供應體系”政策導向。除傳統(tǒng)租賃房市場外，未來城市商改住和“利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房”將是重點推進的方向，利用集體建設用地建設租賃住房已經(jīng)在廣州、佛山、肇慶、成都等18個城市先后開展試點，2020年9月7日住建部也發(fā)布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，提出了鼓勵住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同等完善長租房政策措施。當然，這類重資產(chǎn)經(jīng)營模式房企普遍較為謹慎，未來是否能吸引更多社會資本進入該領域，可能是該項政策能否取得成功的關鍵。

??文旅康養(yǎng)項目開發(fā)更需關注空間規(guī)劃

??此外，建議還提出了“完善自然保護地、生態(tài)保護紅線監(jiān)管制度”以及“建立健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度和生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)機制”等要點看似與房地產(chǎn)市場無關，實則亦有影響。從實踐來看，生態(tài)紅線內(nèi)現(xiàn)狀建設用地通過“增減掛鉤”等方式騰退的力度將加大，相應的土地指標配置和交易可能帶來一些機會，也會對目前處于生態(tài)功能區(qū)的項目產(chǎn)生一定影響。未來文旅康養(yǎng)項目開發(fā)更需關注空間規(guī)劃，避免不必要的影響，同時也應提前預研配套設施保障問題。同時，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將進一步深化，結合新一輪人口普查，我國居民房屋和自然資源財產(chǎn)權利狀況將更加明晰，為未來通過大數(shù)據(jù)等新技術實施智能化管理奠定基礎，同時也是在為房地產(chǎn)稅收改革鋪路（雖然相關部門出面否認）。但短期內(nèi)，考慮到經(jīng)濟社會形勢，后者暫不具備實施可能性。