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??文|代建行業(yè)評(píng)論 潘永堂

??2023年，應(yīng)該是代建行業(yè)的“爆發(fā)年”。

??其一，代建選手大爆發(fā)。

??不到1年時(shí)間，從2022年底不到40家，到如今87家，選手翻倍。整個(gè)代建江湖，迅速?gòu)闹?0多家“試水者”到如今“百家爭(zhēng)鳴”。

??其二、代建項(xiàng)目大爆發(fā)。

??2021年新增140個(gè)，2022年新增238個(gè)，截至2023年三季度末，新增代建項(xiàng)目數(shù)累計(jì)285個(gè)。

??2023年僅9個(gè)月，就遠(yuǎn)超2021年、2022年全年水平！

??在2022年新增面積“破1億”，萬(wàn)億銷(xiāo)售額大關(guān)之后，不少代建掌舵人更是預(yù)測(cè)，未來(lái)商品房代建營(yíng)收也將從百億級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入更高的500億、1000億量級(jí)！

??但在代建行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目大爆發(fā)時(shí)，行業(yè)集中度也在迅速走高。

??一則2022年代建選手大爆發(fā)時(shí)，“代建一哥”綠城管理市占率反而進(jìn)一步提升到25.5%；二則截止2023年1~9月，房企新增代建規(guī)模5強(qiáng)綜合占比56.7%。

??某種程度上，代建行業(yè)表面“百家爭(zhēng)鳴”格局，實(shí)質(zhì)進(jìn)入“戰(zhàn)國(guó)七雄、頭部爭(zhēng)霸”的格局，甚至進(jìn)一步探究，頭部爭(zhēng)霸已呈現(xiàn)出“三強(qiáng)爭(zhēng)霸”的格局——即

??綠城管理VS華潤(rùn)置地VS金地管理！

??“代建一哥”是綠城管理。

??它憑借產(chǎn)品領(lǐng)先、資本領(lǐng)先和先發(fā)優(yōu)勢(shì)最終實(shí)現(xiàn)了規(guī)模領(lǐng)先，而2023年7月更是高調(diào)提出新戰(zhàn)略——綠城管理要做“中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商”！

??“政府代建龍頭”是華潤(rùn)置地。

??作為央企代建一哥，作為行業(yè)公認(rèn)的市政配套建設(shè)“無(wú)冕之王”，華潤(rùn)置地代建已形成“以大型文體場(chǎng)館”為核心的城市片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)“代建、代運(yùn)營(yíng)”的獨(dú)特模式！

??“代建效益輸出龍頭”是金地管理。

??金地管理連續(xù)5年是“代建三強(qiáng)”。

??它在代建行業(yè)起步最早，在強(qiáng)調(diào)規(guī)?！胺€(wěn)中進(jìn)取”時(shí)，更強(qiáng)調(diào)“成就客戶，效益優(yōu)先”，持續(xù)為委托方實(shí)現(xiàn)“利潤(rùn)賦能，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效”，成為“代建經(jīng)營(yíng)專家。”

??強(qiáng)者恒強(qiáng)：代建進(jìn)入“三國(guó)時(shí)代”

??今天的代建江湖，早也不是藍(lán)海格局，而是大步跨入“紅海時(shí)代”。

??今天的代建企業(yè)，表面“87家爭(zhēng)鳴”，但實(shí)質(zhì)悄然進(jìn)入“三國(guó)時(shí)代”。

??目前代建頭部，已形成巨大集中度和領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。比如截止2023年上半年，新增代建面積4強(qiáng)，總合約代建面積4強(qiáng)已經(jīng)分別占據(jù)代建30強(qiáng)的50.3%，53.5%。

??整體看，87家代建選手中，90%規(guī)模小、在手項(xiàng)目少、普遍處于起步階段。短期看，綠城管理，華潤(rùn)置地，金地管理頭部3強(qiáng)已形成規(guī)模品牌領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，且正在主導(dǎo)代建行業(yè)話語(yǔ)權(quán)！

??國(guó)內(nèi)三強(qiáng)鼎立，歐美如何了？

??對(duì)比美國(guó)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，即代建滲透率30%情況下，美國(guó)三大住宅建筑商巨頭萊納(Lennar)、霍頓（D.R Horton）、和帕爾迪（Pulte Group），三家2020年市值占美國(guó)住宅建筑板塊總市值接近60%。

??那么，接下來(lái)，老潘就來(lái)拆解87家代建選手，從這其中，我們也能看到代建三強(qiáng)，憑什么領(lǐng)先？

??篩選1：是否規(guī)模領(lǐng)先？

??沒(méi)有規(guī)模，就沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。

??大，本身也是能力勝出，資源突出的結(jié)果。

??也因此，代建規(guī)模各維度KPI指標(biāo)領(lǐng)先，是篩選頭部代建3強(qiáng)的第一門(mén)檻。

??過(guò)去多年來(lái)，綠城管理、華潤(rùn)置地、金地管理在代建主流規(guī)模指標(biāo)比如“新簽規(guī)模、總合約面積、營(yíng)業(yè)收入”等維度，幾乎都是名列前三。

??不僅如此，在老潘看來(lái)，未來(lái)基于綠城，華潤(rùn)，金地的代建三強(qiáng)格局，大概率還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

??理由有二。

??其一，大多代建“新秀”還在試水摸索、處于體系搭建的“0到1”求生存階段。而對(duì)比綠城，華潤(rùn)，金地三強(qiáng)則憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)以及自身全面進(jìn)入“1到N”高速發(fā)展階段，

??因此代建“新秀”，未來(lái)短期看很難超越頭部三強(qiáng)。

??其二、未來(lái)潛在代建大黑馬，應(yīng)該大概率來(lái)自兩個(gè)陣營(yíng)，一是部分央企憑借政策傾斜快速獲取巨量政府代建項(xiàng)目，二是TOP10陣營(yíng)新的“入侵者”戰(zhàn)略性進(jìn)入代建陣營(yíng)。

??先來(lái)分析第一個(gè)陣營(yíng)黑馬可能。

??央國(guó)企代建“新秀”，雖有信用、資金、品牌優(yōu)勢(shì)，但代建專業(yè)體系化能力，產(chǎn)品營(yíng)造能力，運(yùn)營(yíng)控制能力以及變身“代建店小二”的服務(wù)意識(shí)短期難轉(zhuǎn)變，最終短期內(nèi)代建規(guī)模大爆發(fā)，超越代建三強(qiáng)有較大難度。

??第二個(gè)潛在陣營(yíng)，看眼下地產(chǎn)10強(qiáng)榜——保利、萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、招商、碧桂園、綠城、龍湖、建發(fā)、金地。排除既有代建三強(qiáng)外，其實(shí)對(duì)“代建”更多只是在區(qū)域?qū)嵺`，沒(méi)有上升到集團(tuán)戰(zhàn)略層面大力發(fā)展。

??比如萬(wàn)科、保利、中海、建發(fā)都沒(méi)明確“獨(dú)立化、市場(chǎng)化、規(guī)?；卑l(fā)展代建業(yè)務(wù)，而且未來(lái)短期也缺乏大舉進(jìn)入代建行業(yè)的理由，尤其是眼下代建行業(yè)2022年整體才100多億蛋糕，對(duì)于3000億量級(jí)頭部房企而言，戰(zhàn)略性進(jìn)入必要性不大；其次在眼下地產(chǎn)低迷，銷(xiāo)售承壓下，地產(chǎn)央企也無(wú)暇大手筆進(jìn)入一個(gè)新賽道。

??以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科已明確“地產(chǎn)、物流、商業(yè)、物業(yè)、長(zhǎng)租公寓”5大賽道，未來(lái)不再新設(shè)賽道。眼下萬(wàn)科雖有代建業(yè)務(wù)，但更多在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)航道旗下各區(qū)域進(jìn)行。

??最后10強(qiáng)選手剩下的碧桂園代建，則因?yàn)槠放坪唾Y源優(yōu)勢(shì)都集中在三四線，三四線眼下整體低迷，其規(guī)模短期也難以實(shí)現(xiàn)大突圍，最后剩下龍湖代建算是代建新手中的佼佼者，但初期體量還小，進(jìn)入頭部三強(qiáng)還需一定時(shí)間和挑戰(zhàn)。

??所以短期看，當(dāng)下代建三強(qiáng)領(lǐng)先格局在未來(lái)還將持續(xù)一段時(shí)間。

??篩選2：是否“戰(zhàn)略”領(lǐng)先？

??頭部代建企業(yè)一定是有清晰戰(zhàn)略且立足長(zhǎng)期、進(jìn)取發(fā)展，而不是機(jī)會(huì)式、戰(zhàn)術(shù)式、策略式發(fā)展。

??盡管代建行業(yè)已有87家代建選手，但統(tǒng)計(jì)拆分下來(lái)，代建選手大多為民企，且大多數(shù)是爆雷房企“變身”而來(lái)，出發(fā)點(diǎn)往往基于“保留團(tuán)隊(duì)和品牌”的考量。而且在眼下對(duì)爆雷房企敏感的樓市環(huán)境下，品牌代建選手也很難“貼牌”銷(xiāo)售，所以預(yù)計(jì)大部分民營(yíng)代建選手，短期很難有大發(fā)展。

??不僅如此，87家選手中大多數(shù)都是“事業(yè)部制”的集團(tuán)編制，屬于三級(jí)部門(mén)，甚至有一些浙江代建選手只是“兼職”做代建而已……因此，非戰(zhàn)略性，非集團(tuán)性高量級(jí)的代建定位，最終想要大發(fā)展也很難！

??對(duì)比之下，綠城管理，金地管理，華潤(rùn)置地，針對(duì)代建賽道，都形成了“市場(chǎng)化、獨(dú)立化、產(chǎn)業(yè)化，專業(yè)化、規(guī)?；踔临Y本化”的戰(zhàn)略發(fā)展，未來(lái)在代建賽道將大有可為。

??篩選3：是否有“差異化能力”、是否“資源領(lǐng)先”？

??代建紅海競(jìng)爭(zhēng)

??僧多粥少時(shí)

??未來(lái)誰(shuí)能擁有行業(yè)領(lǐng)先的代建能力、代建資源和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就能在未來(lái)代建賽道中領(lǐng)先！

??開(kāi)發(fā)能力并不等于代建能力。今天很多代建選手都是直接從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)，缺乏乙方服務(wù)思維，缺乏基于代建的專業(yè)體系、服務(wù)體系、能力體系，而且自身運(yùn)營(yíng)體系、資源整合，團(tuán)隊(duì)磨合等都需要時(shí)間去建立、完善和迭代成熟，這也意味著很多代建新秀短期“又快又好”發(fā)展還存在障礙和壓力！

??以能力體系為例，類(lèi)似

??綠城管理相繼建立了代建4.0模型，M登山模型，

??金地管理則提前構(gòu)建了代建共贏G體系、服務(wù)金三角體系，

??華潤(rùn)置地則建立了以文體場(chǎng)館為核心的片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿“南山模式”

??……

??這些成熟的、經(jīng)過(guò)眾多項(xiàng)目磨合出來(lái)的成功代建業(yè)務(wù)體系，都能在未來(lái)支撐代建三強(qiáng)“又快又好”全國(guó)擴(kuò)張！

??以供應(yīng)鏈資源體系為例，作為T(mén)OP10房企的綠城，華潤(rùn)，金地，其實(shí)背后都擁有優(yōu)質(zhì)且性價(jià)比極高的供應(yīng)鏈資源。以供方資源為例，金地在全國(guó)就擁有超過(guò)1.7萬(wàn)家設(shè)計(jì)、施工、咨詢、媒體、代理等類(lèi)型的優(yōu)質(zhì)合作供應(yīng)商，能夠?qū)崿F(xiàn)同樣品質(zhì)下，更具性價(jià)比的戰(zhàn)采價(jià)格。

??綜上，憑借規(guī)模領(lǐng)先，戰(zhàn)略領(lǐng)先，資源，團(tuán)隊(duì)，能力領(lǐng)先，綠城管理、華潤(rùn)置地、金地管理已經(jīng)整體領(lǐng)先，成為名副其實(shí)的“代建三強(qiáng)”。而且在各自過(guò)往幾十年代建征程中，三大巨頭各自形成了自身獨(dú)特的模式和打法，老潘精煉總結(jié)下來(lái)就是——

??綠城做大，華潤(rùn)做活，金地做優(yōu)！

??1，綠管做“大”

??綠城管理，做中國(guó)最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商

??規(guī)模領(lǐng)先，市占率領(lǐng)先，未來(lái)做平臺(tái)型企業(yè)

??綠城管理的“標(biāo)簽”頗多

??中國(guó)  第一個(gè)總合約建筑面積沖線“1億平”的代建公司

??代建第一股

??連續(xù)七年代建規(guī)模冠軍，連續(xù)7年市占率超22%

??2023年上半年?duì)I收和利潤(rùn)增長(zhǎng)雙雙接近30%

??做中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商

??產(chǎn)品力特別是中式產(chǎn)品力在行業(yè)領(lǐng)先，“直營(yíng)與加盟”雙模式快速驅(qū)動(dòng)規(guī)模，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)前瞻提升政府代建和紓困代建占比，代建4.0體系助力規(guī)?？炫?，代建操盤(pán)密碼M登山模型向全行業(yè)免費(fèi)開(kāi)放，持續(xù)舉辦代建行業(yè)輕資產(chǎn)聯(lián)盟論壇，而且不滿足于只做代建龍頭企業(yè)，綠管還要從狹義代建服務(wù)向“平臺(tái)型”廣義代建服務(wù)拓展。

??應(yīng)該說(shuō)，綠城管理這些年“動(dòng)作”頗多，而這一系列變革探索的背后，核心都指向一個(gè)目標(biāo)——規(guī)模領(lǐng)先！

??也就是在近日，老潘問(wèn)及如果用一句話闡述綠城管理的戰(zhàn)略標(biāo)簽是什么？對(duì)此，綠管給出的答案很簡(jiǎn)潔有力——做中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商。

??最新的數(shù)據(jù)也在證明綠管的“做大”戰(zhàn)略的成功。

??比如2023年上半年，綠城管理以1727萬(wàn)平米新簽約規(guī)模位列行業(yè)第一，而且其目前合約總建筑面積1.13億平米，在建面積4914萬(wàn)平米，項(xiàng)目覆蓋123座城市……就憑借綠城管理這些數(shù)據(jù)，即便放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)里，也算巨頭！

??明明早就冠軍霸屏很多年，為何在眼下2023年，尤其是在87多家代建同行瘋狂涌入時(shí)，依舊高調(diào)提出要做“中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商?”

??分析下來(lái)，這可能源于綠城管理對(duì)未來(lái)的判斷和自身的期許！

??其一，雖然2022年全行業(yè)新增代建面積破億，代建很火爆，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，眼下行業(yè)還在發(fā)展初期，1.1億平米也是行業(yè)低位。未來(lái)代建行業(yè)既有大發(fā)展，也有大變局。但無(wú)論未來(lái)如何演變，綠管要在未來(lái)代建格局中，依舊要穩(wěn)坐代建一哥，即成為“中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商”！

??其二，中國(guó)房地產(chǎn)代建大幕眼下還只是拉開(kāi)一個(gè)序幕，未來(lái)代建將是一個(gè)“萬(wàn)億級(jí)行業(yè)，近千億級(jí)營(yíng)收”。

??不少研究機(jī)構(gòu)都給出共性的“看好”。

??即未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大概每年有10億平米開(kāi)發(fā)量，而代建行業(yè)滲透率按照歐美標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該30%以上，那么，這意味著未來(lái)行業(yè)成熟期的規(guī)模高點(diǎn)會(huì)達(dá)到3億平米，而整個(gè)蛋糕大概在3萬(wàn)億左右！

??回到當(dāng)下，2022年代建市場(chǎng)才1.1億平米，行業(yè)滲透率6.8%，這也意味未來(lái)至少還有3到5倍增長(zhǎng)空間。

??代建行業(yè)，堪稱朝陽(yáng)行業(yè)！

??新問(wèn)題也來(lái)了，高增長(zhǎng)行業(yè)下，綠城管理未來(lái)目標(biāo)如何了？

??其三，未來(lái)綠城管理希望做中國(guó)最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商，市占率保持在20%左右，合約面積破2億平。

??盡管綠管在代建早期已連續(xù)7年市占率超22%，但隨著后來(lái)者強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入代建，理論上綠管市占率是下降的，但未來(lái)綠管繼續(xù)市占率20%其實(shí)看似無(wú)變化，但實(shí)質(zhì)對(duì)新增面積增長(zhǎng)提出了更高要求。

??一方面，年度新增要翻倍。按照10億平米*30%滲透率*20%市占率計(jì)算下來(lái)，未來(lái)綠管年度新增簽約面積將達(dá)6000萬(wàn)平米。而對(duì)比2022年新拓2823萬(wàn)平米，顯然，未來(lái)新拓還得在當(dāng)下基礎(chǔ)上再“翻倍”。

??另一方面，總合約面積翻倍。在2022年綠管總合約面積首次破億后，2023年提出力爭(zhēng)突破2億總合約面積的新目標(biāo)。只不過(guò)綠管首次破1億平米，用了12年。而下一個(gè)1億，應(yīng)該會(huì)縮短很多！

??值得一提的是，在“規(guī)模做大”戰(zhàn)略導(dǎo)向下，綠城管理開(kāi)始更新發(fā)展觀，就在綠管上市3周年會(huì)上，綠城管理提出兩大創(chuàng)新舉措。

??第一、讓天下沒(méi)有難做的代建項(xiàng)目。

??綠管把自己壓箱底的代建標(biāo)準(zhǔn)體系濃縮成“代建M登山模型”，免費(fèi)開(kāi)放分享給代建行業(yè)，這就好比為代建行業(yè)“統(tǒng)一度量衡?！?/p>

??第二、降維蛻變，做“平臺(tái)型”代建企業(yè)。

??在老潘看來(lái)，這就好比當(dāng)年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域龍頭鏈家，開(kāi)啟貝殼“平臺(tái)型”的升維蛻變。

??比如在投資“去中心”的今天，代建行業(yè)最大的缺陷是代建的撮合交易效率太低。

??即有錢(qián)的資本方找不到好項(xiàng)目，而有項(xiàng)目的又找不到匹配的“資本方，代建方”，對(duì)此，綠城管理計(jì)劃鏈接投資方、委托方、資本方和供應(yīng)鏈各方“朋友圈”，通過(guò)平臺(tái)型撮合，為有需求的委托方和項(xiàng)目找到匹配的金融機(jī)構(gòu)和資本力量；通過(guò)流量整合，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、變現(xiàn)、持有運(yùn)營(yíng)、增值等場(chǎng)景化服務(wù)，提升全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)價(jià)值及收益。

??今天的綠管，表現(xiàn)出做房地產(chǎn)代建領(lǐng)域的“貝殼”的跡象。

??比如一方面通過(guò)開(kāi)放標(biāo)準(zhǔn)，真正目的在于普及代建服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，最終提升整個(gè)代建行業(yè)的代建服務(wù)效率和標(biāo)準(zhǔn)化水準(zhǔn)。

??因?yàn)橐粋€(gè)行業(yè)缺乏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，缺乏業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，就很難實(shí)現(xiàn)代建行業(yè)整體開(kāi)發(fā)效率的大提升。

??比如平臺(tái)化轉(zhuǎn)型之后，綠城管理就是力圖提升代建行業(yè)的交易效率，降低交易成本，而且未來(lái)代建企業(yè)之間不是簡(jiǎn)單的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是“競(jìng)合、雙贏、多贏”。

??顯然，綠城管理做中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商，探索平臺(tái)型生態(tài)模式，降低整個(gè)代建行業(yè)的鏈接成本、交易成本，這是一條“難且正確”的道路。

??2，金地做“優(yōu)”

??金地管理——利潤(rùn)賦能者、創(chuàng)效優(yōu)等生

??代建經(jīng)營(yíng)專家，為委托方利潤(rùn)賦能

??如果說(shuō)綠城管理“做大戰(zhàn)略”，更多是基于“行業(yè)趨勢(shì)、先發(fā)優(yōu)勢(shì)”的一個(gè)戰(zhàn)略選擇。那么金地管理“做優(yōu)戰(zhàn)略”，更多則是基于“效益導(dǎo)向”。

??沒(méi)有高效益，就不能談做優(yōu)。

??即面向委托方創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值，利潤(rùn)賦能，最大化成就客戶。

??對(duì)比下來(lái)

??綠城管理發(fā)展觀是面向行業(yè)的“市場(chǎng)領(lǐng)先”邏輯，打的是“規(guī)模牌”，

??而金地管理則是面向委托方“價(jià)值創(chuàng)造”的邏輯，打的是“效益牌”。

??應(yīng)該說(shuō)，兩大龍頭發(fā)展導(dǎo)向并沒(méi)有對(duì)錯(cuò)好壞，更多是依據(jù)自身基因、資源的匹配性選擇。但從成長(zhǎng)路徑看，卻成就了代建模式的不同風(fēng)景！

??問(wèn)題也來(lái)了，以做優(yōu)，以效益為導(dǎo)向的金地管理，到底是一家什么樣的企業(yè)？

??金地管理，又憑什么能為委托方打出一手漂亮“效益牌”？

??1，代建先行者：率先提出N多“行業(yè)首個(gè)服務(wù)力模型”

??當(dāng)下87家代建選手中，金地管理是“行業(yè)先行者”。

??起步最早，2006年金地管理就開(kāi)啟了首個(gè)代建項(xiàng)目，而后2018年在彼時(shí)大多代建業(yè)務(wù)還在房企部門(mén)級(jí)存在時(shí)，金地率行業(yè)之先成立面向代建賽道的獨(dú)立平臺(tái)公司——金地管理，并快速實(shí)現(xiàn)“公司化、市場(chǎng)化、規(guī)?；?zhàn)略化”跨越式發(fā)展。

??成立5年，金地管理就連續(xù)5年成為代建行業(yè)3強(qiáng)。

??跨越式發(fā)展的金地管理，不僅僅規(guī)模領(lǐng)先，更是“代建行業(yè)N多服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)創(chuàng)者”。

??正如三流企業(yè)賣(mài)產(chǎn)品，二流企業(yè)賣(mài)品牌，一流企業(yè)賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)。金地管理2018年公司化市場(chǎng)化初期就迅速完成了代建業(yè)務(wù)體系0到1的沉淀，并率行業(yè)之先提出代建運(yùn)營(yíng)體系。

??比如2019年在行業(yè)率先提出了代建運(yùn)營(yíng)的“金地版”代建共贏G體系。

??比如2021年提出代建行業(yè)首個(gè)“二元能力”模型。

??其一，服務(wù)力，代建的本質(zhì)是服務(wù)，建立信任關(guān)系的核心能力取決于如何做好服務(wù)。

??其二，專業(yè)力，即價(jià)值創(chuàng)造的能力。

??開(kāi)發(fā)能力不等于代建能力，金地管理建立適配代建的專業(yè)能力，為委托方創(chuàng)造價(jià)值，成為“利潤(rùn)賦能者，創(chuàng)效優(yōu)等生”。

??比如2022年，在提出二元能力之后，金地管理又進(jìn)一步深化提出行業(yè)首個(gè)服務(wù)力“金三角”模型。即

??面向委托方打造的代建行業(yè)首個(gè)信息管理平臺(tái)“委托方駕駛艙”，

??業(yè)內(nèi)首個(gè)服務(wù)指南白皮書(shū)“委托方服務(wù)白皮書(shū)”

??行業(yè)首個(gè)針對(duì)服務(wù)質(zhì)量的立體評(píng)價(jià)體系“代建服務(wù)質(zhì)量體系”。

??“金三角”模型初衷就在于解決委托方服務(wù)痛點(diǎn)而設(shè)，因?yàn)橹行∥蟹酱蠖嗳狈I(yè)話語(yǔ)權(quán)和資源，而大型代建企業(yè)往往“店大欺客”，服務(wù)透明度、決策權(quán)以及委托方的過(guò)程訴求等都響應(yīng)和解決有限，最終無(wú)奈解約頗多。

??據(jù)說(shuō)，2023年11月，“服務(wù)金三角”又將升級(jí)更高標(biāo)準(zhǔn)的2.0版本。

??應(yīng)該說(shuō)，“服務(wù)金三角”的提出為行業(yè)代建服務(wù)能力體系化的建設(shè)提出了更高標(biāo)準(zhǔn)，也讓金地管理整體服務(wù)能力在行業(yè)領(lǐng)先。

??2，堪稱“最講效益的代建企業(yè)”

??如果綠城管理是代建行業(yè)“最講規(guī)模”的企業(yè)，那么，金地管理就是代建行業(yè)“最講效益”的企業(yè)！

??尤其面對(duì)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，金地管理總經(jīng)理蔡戈鳴提出：

??“保持差異化競(jìng)爭(zhēng)能力，為委托方創(chuàng)造更好的效率、效益，這對(duì)金地管理至關(guān)重要，金地管理的代建優(yōu)勢(shì)最終體現(xiàn)在“理科金地”精打細(xì)算的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力上，未來(lái)金地管理致力于成為“代建經(jīng)營(yíng)專家”。”

??面向不同委托方，不同項(xiàng)目業(yè)態(tài)，金地始終如一做委托方項(xiàng)目“效益”的賦能者，把關(guān)者，落地者！同時(shí)，憑借“代建效益”的穩(wěn)定輸出，金地管理代建項(xiàng)目復(fù)訂率、合作續(xù)簽率在業(yè)內(nèi)也是領(lǐng)先。

??“最講效益”代建企業(yè)，這不僅僅是一句口號(hào)，更重要的是金地管理有一個(gè)“真講效益”的考核體系。

??在金地管理內(nèi)部最大考核權(quán)重中，金地竟將內(nèi)部團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目組的薪酬激勵(lì)機(jī)制直接與委托方“效益結(jié)果”直接掛鉤。

??也就是說(shuō)委托方項(xiàng)目只有好效益、利潤(rùn)高，那么金地管理相應(yīng)團(tuán)隊(duì)收入才會(huì)高。

??一榮俱榮，一毀俱毀，這一套頂層設(shè)計(jì)，確保了金地管理全國(guó)任何一個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)都以委托方效益實(shí)現(xiàn)為先！

??如果說(shuō)考核獎(jiǎng)懲只是實(shí)現(xiàn)了績(jī)效牽引，那么，基于7大模塊的“項(xiàng)目創(chuàng)效”則是能力體系的支撐。對(duì)此，金地分別在“設(shè)計(jì)端、進(jìn)度端、成本端、營(yíng)銷(xiāo)端、合規(guī)端、品質(zhì)端、資源端”進(jìn)行全方位發(fā)力，最終實(shí)現(xiàn)了考核體系、能力體系上全方位為委托方創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)效益！

??能夠交付，能夠合規(guī)，能夠售罄，在金地管理看來(lái)只是代建基本功，關(guān)鍵核心還是要為委托方“賺錢(qián)”，空賺“吆喝”可不行。

??比如在溫州的“金地濱海未來(lái)社區(qū)”項(xiàng)目，是浙江溫州首個(gè)省級(jí)新建未來(lái)社區(qū)，今年7月逆市開(kāi)盤(pán)，面對(duì)諸如項(xiàng)目所處板塊認(rèn)知度低、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用限定、周邊同質(zhì)化產(chǎn)品密集等難題，金地團(tuán)隊(duì)通過(guò)精準(zhǔn)研判，整合多方資源，挖掘板塊價(jià)值，精研營(yíng)銷(xiāo)策略，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就去化了174套，單日銷(xiāo)售額達(dá)到5.9億，去化了近85%，創(chuàng)造了近兩年以來(lái)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)首開(kāi)去化率最高的記錄，在當(dāng)今銷(xiāo)售低迷的市場(chǎng)下行期尤顯難得。

??同樣的增效創(chuàng)效案例，金地管理比比皆是！

??3，TOP10的“產(chǎn)品力利器”！

??代建高品質(zhì)，首先源于高品質(zhì)適銷(xiāo)的產(chǎn)品力。

??金地管理，繼承了TOP10金地集團(tuán)產(chǎn)品系的優(yōu)點(diǎn)并針對(duì)委托方進(jìn)行定制化創(chuàng)新，最終在獲得行業(yè)稀缺產(chǎn)品力大獎(jiǎng)的同時(shí)，也獲得“去化，銷(xiāo)售，利潤(rùn)”的出色成績(jī)。

??在行業(yè)下行，銷(xiāo)售低迷的2023年，金地產(chǎn)品力面向改善時(shí)代到來(lái)再度推陳出新。針對(duì)過(guò)往9大標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系列進(jìn)行升級(jí)，打造出“歐陸”、“中式”和“現(xiàn)代”三大產(chǎn)品風(fēng)格6大產(chǎn)品系列，更寬泛，更針對(duì)滿足不同消費(fèi)價(jià)值觀、不同家庭生命周期的客戶需求。

??由于站在巨人肩膀上，金地管理在“集團(tuán)領(lǐng)先產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化”指引下，對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)范及政府執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行充分研判，對(duì)地方市場(chǎng)及客戶需求進(jìn)行調(diào)研匹配，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)行適應(yīng)性打磨和適配，在成本可控的情況下，最大限度提高項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

??比如由金地管理代建的金地·玖峯悅項(xiàng)目，憑借創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及成果，榮獲“2023繆斯設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)”與“2023TITAN地產(chǎn)獎(jiǎng)金獎(jiǎng)”，并以高出片區(qū)核心競(jìng)品15%的售價(jià)和單日來(lái)訪量突破片區(qū)上限的優(yōu)秀表現(xiàn)，摘獲片區(qū)銷(xiāo)冠，成為產(chǎn)品和銷(xiāo)售“雙冠王”。

??4，精選好項(xiàng)目，才有好收益

??代建，也將“投資”為王。

??金地管理強(qiáng)調(diào)：“精選好項(xiàng)目，才有好效益，特別是位于核心區(qū)位的項(xiàng)目，能夠有價(jià)值挖潛的空間，能夠更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，是實(shí)現(xiàn)效益的基礎(chǔ)?！?/p>

??為了保證效益，金地管理精選位于一線和強(qiáng)二線城市，身處核心區(qū)位，且市場(chǎng)供求關(guān)系良性的項(xiàng)目，本質(zhì)來(lái)說(shuō)，“城市與區(qū)位的優(yōu)選”，是金地管理創(chuàng)造高效益的“底盤(pán)”！

??也因此，這些年金地管理新拓項(xiàng)目持續(xù)向高能級(jí)城市集中，并形成代建行業(yè)首屈一指的區(qū)域布局結(jié)構(gòu)。

??怎么做到的？

??其一，新拓項(xiàng)目持續(xù)向高能級(jí)城市集中。比如2022年金地管理新拓項(xiàng)目一二線城市占比高達(dá)84%、同樣，在2023年新簽約項(xiàng)目中，位于一二線城市的項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的簽約面積占比達(dá)80%以上。其二、區(qū)域深耕能力強(qiáng)，當(dāng)?shù)刭Y源聚焦，人才團(tuán)隊(duì)充沛，能高效高質(zhì)開(kāi)展業(yè)務(wù)：金地管理在深圳、東莞、溫州、南通、上海、成都、西安、天津、杭州、青島等近20座城市的代建項(xiàng)目數(shù)量均超過(guò)3個(gè)。

??5，直營(yíng)團(tuán)隊(duì)，保證“效益”可兌現(xiàn)

??今天代建還處于行業(yè)快速成長(zhǎng)期，所以大多代建企業(yè)都在“沖規(guī)?！?，希望快速做大“塊頭”，也因此，采用加盟模式、采用城市合伙人模式，采用平臺(tái)模式……這樣的好處是快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，但缺點(diǎn)就在于加盟或合伙機(jī)構(gòu)，短期往往缺乏代建嫡系、直營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)度，代建服務(wù)品質(zhì)，代建目標(biāo)兌現(xiàn)度都存在短板，最終導(dǎo)致期初效益目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，甚至導(dǎo)致2023年地產(chǎn)代建圈“半路解約”事件頻繁。

??金地管理，是“最講效益”的企業(yè)，而且規(guī)模上奉行“穩(wěn)中有進(jìn)”的導(dǎo)向，也因此，金地管理無(wú)論任何區(qū)域，任何項(xiàng)目都采用“直營(yíng)模式”，都是理科金地的專業(yè)員工，在全國(guó)任何一個(gè)項(xiàng)目都能按照“金地標(biāo)準(zhǔn)”專業(yè)化輸出，甚至極少團(tuán)隊(duì)不滿意個(gè)案也能馬上更換團(tuán)隊(duì)。

??堅(jiān)持直營(yíng)，是創(chuàng)造效益的“組織保障”！

??3，華潤(rùn)做“活”

??華潤(rùn)置地：做“活”一個(gè)新城片區(qū)

??運(yùn)營(yíng)前置：擅長(zhǎng)“片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)”

??政府代建，是代建版圖一個(gè)關(guān)鍵陣營(yíng)。

??短期看，眼下住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，商業(yè)代建顯著承壓，而政府代建相對(duì)收益穩(wěn)定，尤其十四五期間每年新增1.2億平米的保租房更是需求大爆發(fā)；

??中長(zhǎng)期看，65%的城鎮(zhèn)化還將繼續(xù)深化，城市公建、片區(qū)升級(jí)，產(chǎn)城融合的代建代運(yùn)營(yíng)需求同樣巨大，而且加大保租房發(fā)展的新一輪房改也形成又一利好……

??這些都意味著，政府代建在未來(lái)會(huì)形成一股巨大的“訂單需求”！

??政府代建的領(lǐng)導(dǎo)者，當(dāng)屬央企華潤(rùn)置地！

??最新2023年1~9月代建企業(yè)新增建面排行榜中，華潤(rùn)置地以新增1192萬(wàn)平米位居行業(yè)第二。

??不僅僅是面積領(lǐng)先，老潘更要強(qiáng)調(diào)的是華潤(rùn)置地的能力領(lǐng)先和資源領(lǐng)先。

??眾所周知，華潤(rùn)置地是代建領(lǐng)域公認(rèn)的市政綜合配套“無(wú)冕之王”。

??在城市謀劃上，更是擁有 “城市生態(tài)專業(yè)構(gòu)建者”、“政府長(zhǎng)期有影響力的共謀共建者”、“端到端的片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者”3大實(shí)力標(biāo)簽。

??從2009年深圳灣體育中心“春繭”體育館的代建代運(yùn)營(yíng)開(kāi)始，華潤(rùn)置地開(kāi)啟了片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的“南山模式”范例。

??依托旗艦產(chǎn)品“萬(wàn)象城”大型綜合體高品質(zhì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)理念經(jīng)驗(yàn)延展到城市大型文體場(chǎng)館高效率、高品質(zhì)代建代運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新實(shí)踐，依托華潤(rùn)置地旗下住宅、商業(yè)、辦公、酒店、康養(yǎng)、文化體育、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等8大多元業(yè)態(tài)，華潤(rùn)置地形成了政府代建領(lǐng)域領(lǐng)先的金字招牌——即

??以大型文體場(chǎng)館為核心的片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)模式！

??老潘要強(qiáng)調(diào)的是——僅僅是普通文體場(chǎng)館代建，其他代建選手也能完成，但更關(guān)鍵的難題是，是否敢于挑戰(zhàn)特大型文體場(chǎng)館代建？是否能再度盤(pán)活文體場(chǎng)館等資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，最終“激活、做活、做火”一個(gè)新城片區(qū)發(fā)展？后者才是難點(diǎn)，政府需求點(diǎn)。

??總結(jié)下來(lái)，華潤(rùn)置地政府代建，為何能領(lǐng)先？老潘總結(jié)為2點(diǎn)

??領(lǐng)先1：特大型文體場(chǎng)館打造力。

??華潤(rùn)置地代建雖然也涉及商業(yè)綜合體，辦公購(gòu)物中心、住宅等市場(chǎng)化代建，但占比很小，目前核心還是以政府代建、尤其基于大型文體場(chǎng)館片區(qū)統(tǒng)籌代建為主要代建模式。

??首先，華潤(rùn)置地代建占位高，體現(xiàn)鮮明央企社會(huì)責(zé)任感。

??比如出道即高峰——華潤(rùn)置地代建，圍繞“國(guó)家倡導(dǎo)、政府所需、華潤(rùn)所能”去展開(kāi)高品質(zhì)代建，強(qiáng)調(diào)秉承“華潤(rùn)基因”，既服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略方向，又兼具市場(chǎng)效率。

??比如西安全運(yùn)會(huì)是西安自1949年以來(lái)舉辦的最大規(guī)模的全國(guó)性賽事，對(duì)此，華潤(rùn)置地對(duì)西安賽事保障要求是“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、絕對(duì)安全、萬(wàn)無(wú)一失、完美保障”。

??其次，代建進(jìn)度上“使命必達(dá)，甚至提前到達(dá)”，整體打造了“快、好、省、規(guī)”的代建綜合能力！

??通常一個(gè)大型體育場(chǎng)館建設(shè)周期要四年，而華潤(rùn)承接的深圳灣體育中心從開(kāi)工至竣工移交開(kāi)始籌備測(cè)試賽，只用22個(gè)月。同樣的是西安一帶一路標(biāo)志性工程西安奧體中心，華潤(rùn)置地僅用33個(gè)月高品質(zhì)建成了138萬(wàn)平米場(chǎng)館，工期比同類(lèi)工程縮短一年多，再次刷新國(guó)內(nèi)紀(jì)錄

??其三，輸出“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)效果”。

??讓代建人驚詫的是，華潤(rùn)代建的西安三中心

??參建單位多達(dá)378家，累計(jì)進(jìn)場(chǎng)工人超10萬(wàn)人，工地現(xiàn)場(chǎng)最高峰有20000多人同時(shí)施工，2400余輛升降車(chē)、1000余臺(tái)吊籃、78臺(tái)塔吊、200余臺(tái)各型起重設(shè)備同時(shí)使用，各類(lèi)施工材料更是多不勝數(shù)……

??但華潤(rùn)置地憑借全價(jià)值鏈精細(xì)化代建管理，實(shí)現(xiàn)了高效有序的調(diào)度能力和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的代建品質(zhì)！

??西安全運(yùn)會(huì)舉辦前一個(gè)細(xì)節(jié)故事是，華潤(rùn)置地為了確保主火炬塔點(diǎn)燃后不熄滅，代建團(tuán)隊(duì)不惜動(dòng)用消防車(chē)模擬極端暴雨天氣，經(jīng)過(guò)多輪反復(fù)測(cè)試，保證萬(wàn)無(wú)一失。

??領(lǐng)先2：把大型文體場(chǎng)館和片區(qū)做“活”。

??華潤(rùn)置地代建掌舵人燕現(xiàn)軍表示：“用投資和運(yùn)營(yíng)的理念幫政府高品質(zhì)代建，這是華潤(rùn)置地代建最大的特點(diǎn)?！?/p>

??華潤(rùn)置地致力于構(gòu)造先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、安全運(yùn)營(yíng)、成本領(lǐng)先的會(huì)展?fàn)I運(yùn)系統(tǒng)，打造集大眾健身、文娛活動(dòng)、精品賽事、會(huì)議展覽、主題商業(yè)等于一體的復(fù)合體驗(yàn)，最終讓場(chǎng)館“活起來(lái)”、“火起來(lái)”。

??運(yùn)營(yíng)結(jié)果更震撼。

??比如深圳灣體育中心自2011年正式投入賽后市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，形成了場(chǎng)租、商鋪出租及大眾健身主要收入來(lái)源，2014-2015年，該項(xiàng)目持續(xù)位列同類(lèi)型場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)收入全國(guó)  第一。

??如何做活、做火文體場(chǎng)館和片區(qū)？

??燕現(xiàn)軍表示：“其實(shí)，體育會(huì)展場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)邏輯與酒店、商場(chǎng)是相通的，核心是兩手抓。

??其一，要運(yùn)營(yíng)前置，珍惜片區(qū)每一平方米，在項(xiàng)目建設(shè)初期就將賽后運(yùn)營(yíng)前置考慮，結(jié)合運(yùn)營(yíng)需求配置項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)設(shè)施及配套商業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)使用功能價(jià)值最大化。

??其二，高度市場(chǎng)化，圍繞競(jìng)技體育、文化演出、大眾健身打造組合業(yè)態(tài)，場(chǎng)館交給市場(chǎng)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)更講效率、效益，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作有效提高場(chǎng)館利用率，真正解決場(chǎng)館依靠政府補(bǔ)貼及場(chǎng)館使用效率不高的痛點(diǎn)?！?/p>

??大型文體場(chǎng)館，不只是建個(gè)漂亮的殼，全國(guó)眾多大型體育中心、文體中心閑置或者低效利用，不能實(shí)現(xiàn)盈利，每年還要補(bǔ)貼上千萬(wàn)，老百姓也很少能參與其中，而華潤(rùn)置地片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)代建代運(yùn)營(yíng)一體化，做活一個(gè)新城片區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)讓場(chǎng)館“活”起來(lái)，讓新城片區(qū)“火”起來(lái)，這也正是華潤(rùn)置地政府代建頻頻被全國(guó)重點(diǎn)城市政府場(chǎng)館新區(qū)屢屢受邀合作的前提！

??截至目前，華潤(rùn)置地片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)成果豐碩，而且都是大手筆。

??在大本營(yíng)深圳，華潤(rùn)置地承接了超200個(gè)政府代建項(xiàng)目。

??在重大代建項(xiàng)目上，比如已有代建代運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目包括深圳灣體育中心、西安奧體中心、成都東安湖體育公園、西安國(guó)際足球中心等，目前還正在負(fù)責(zé)無(wú)錫、廣州的大型場(chǎng)館建設(shè)。此外，還有國(guó)家科技傳播中心、西安長(zhǎng)安云及長(zhǎng)安樂(lè)、成都科學(xué)館、深圳灣文化廣場(chǎng)等文化藝術(shù)科技場(chǎng)館的代建！

??小結(jié)

??的確，代建行業(yè)，已逐步進(jìn)入“三國(guó)爭(zhēng)霸”時(shí)代！

??不同的頭部代建企業(yè)都在擴(kuò)充自己的規(guī)模，迭代自身商業(yè)模式，增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)看，代建行業(yè)仍存在巨大變數(shù)，但中短期看，兩大趨勢(shì)又是明確的。

??其一，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)還將繼續(xù)。

??今天乃至未來(lái)，代建行業(yè)集中度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)行業(yè)集中度。比如

??重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)跑道，未來(lái)是10強(qiáng)爭(zhēng)霸賽、多頭并舉的發(fā)展格局，

??輕資產(chǎn)代建跑道，未來(lái)則是3強(qiáng)爭(zhēng)霸賽、三強(qiáng)領(lǐng)先的格局。

??其二、代建洗牌會(huì)很慘烈。

??“機(jī)會(huì)性、被動(dòng)性”進(jìn)入代建行業(yè)的選手大部分將會(huì)走弱，未來(lái)只有擁有清晰領(lǐng)先戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的代建選手才能持續(xù)增長(zhǎng)，而缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和差異化生存打法的中小代建選手，也將無(wú)奈退席。

??未來(lái)代建風(fēng)云，既是波瀾壯闊，也將驚心動(dòng)魄！

??專注為地產(chǎn)行業(yè)提供建設(shè)性深度好文，閱讀更多請(qǐng)看

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??再來(lái)大力度救市，別指望了

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