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??LPR迎來年內(nèi)第三次下調(diào)。

??10月21日，央行公布了最新一期貸款市場報價利率（LPR），數(shù)據(jù)顯示：

??1年期LPR為3.1%，上月為3.35%

??5年期以上LPR為3.6%，上月為3.85%

??1年期和5年期以上LPR較上一期雙雙下降25個基點。

??至此，年內(nèi)5年期以上LPR已下調(diào)60個基點，且在今年2月和10月，LPR均較上一期下調(diào)25個基點，創(chuàng)2019年LPR實施以來最大降幅。

??此次LPR下調(diào)無論是新增房貸還是存量房貸都將產(chǎn)生實質(zhì)影響，購房者再次迎來房貸“減負”，存量房貸利率在批量調(diào)整后，將在下一個貸款重定價日后再次迎來下調(diào)。

??從增量來看，本次LPR調(diào)降后當前多個城市房貸利率將從“3字頭”降至“2字頭”，房貸利率進入歷史寬松階段。

??本次LPR下調(diào)可謂有跡可循。

??9月24日國新會，央行宣布引導(dǎo)貸款市場報價利率和存款利率同步下行。

??隨后9月26日，政治局會議明確要求，“要降低存款準備金率，實施有力度的降息”。

??10月18日，央行行長潘功勝在2024金融街論壇年會開幕式對此次降息也有所“預(yù)告”。

??此次降息，相當于已打“明牌”。

??5年期以上LPR從3.85%下降25個基點至3.6%，可以說符合了政治局會議中“實施有力度的降息”的要求。

??2024年以來5年期以上LPR共調(diào)整了3次，2024年2月首次大幅度超預(yù)期下調(diào)25個基點，7月下調(diào)10個基點，10月再次迎來25個基點的降幅，至此今年5年期以上LPR已累計下降60個基點。

??從更長周期來看，2019年8月以來，5年期及以上LPR共經(jīng)歷過10次調(diào)整，在2024年以前，5年期以上LPR最大降幅為15個基點，發(fā)生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10個基點。本次25BP降幅是自2019年LPR機制設(shè)立以來最大降幅之一。

??5年期以上LPR下調(diào)，進而帶動房貸利率中樞進一步下移，對于購房者來說最大的利好是房貸“減負”。

??根據(jù)簡單測算，以300萬房貸、30年、等額本息還款計算，下調(diào)25個基點預(yù)計可減少月供還款約425元，減少利息支出15.3萬元左右。相較于年初5年期LPR4.2%計算，年內(nèi)三次下調(diào)累計調(diào)降60個基點，意味著月供將減少約1031元，利息總額累計可減少37萬元。

??對于存量房來說，整體調(diào)降幅度要大于新房市場。

??日前，存量房貸利率調(diào)整細則發(fā)布，除北京、上海、深圳等地區(qū)，全國存量房貸利率將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP（加點幅度高于-30BP的不在調(diào)整范圍），且多家銀行明確將于10月25日批量調(diào)整存量房貸利率。

??據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的2024年9月20日貸款市場報價利率（LPR）來看，5年期以上LPR為3.85%，即10月25日批量調(diào)整后，除北京、上海、深圳等地區(qū)，其余所有地區(qū)存量房貸利率可降至3.55%。

??隨著本次LPR下調(diào)，后續(xù)存量房貸利率也有望進一步下降，即在下一個貸款重定價日，按照LPR-30BP，存量房貸利率將降至3.3%。

??實際上，為了從根本上解決利率下行周期新老房貸利差擴大等問題，央行將推動完善完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，其中最為重要的一點是取消重新定價周期最短為一年的限制，將之縮短為季度、半年，這意味著今年四季度部分存量房貸客戶便能享受到LPR下調(diào)帶來的利率優(yōu)惠。

??以存量房貸利率最高的北京為例，2019年10月到2023年12月14日北京發(fā)放的貸款，首套房利率為LPR+55基點、二套房為LPR+105基點，假設(shè)存量房貸利率為4.4%（LPR+55BP），存量房貸利率批量調(diào)整后為LPR-30BP至3.55%，相當于較調(diào)整前下調(diào)85個基點，隨著本次5年期以上LPR下降至3.60%，下一次貸款重定價日后，房貸利率將來到3.30%，兩次下調(diào)后較調(diào)整前降了110個基點。以100萬房貸、30年、等額本息還款計算，調(diào)整后月供可減少約461元，累計減少利息支出約16.6萬元。

??隨著年內(nèi)LPR三次下調(diào)，再加上房貸加點不斷調(diào)整，各地房貸利率將持續(xù)處于下行通道中。

??在此次LPR調(diào)整以前，廣州、蘇州部分銀行首套房貸款加點調(diào)整至LPR-95BP，利率已經(jīng)跌破3%，率先降至“2字頭”，首套房貸利率已經(jīng)向公積金利率看齊。

??隨著本次LPR下調(diào)，除了北京、上海和深圳的房貸利率還可能會停留在“3”字頭外，多數(shù)城市的房貸利率或?qū)⒔抵痢?字頭”。

??以一線城市廣州為例，調(diào)整前除了部分銀行首套房貸利率進入“2字頭”時代，主流銀行首套房貸的首套房貸利率為LPR-75BP，也就是3.1%，本次LPR調(diào)整后，理論上來講首套房貸利率或?qū)⒔抵?.85%。

??值得注意的是，除北京、上海、深圳三個一線城市自主采取差異化安排外，全國絕大多數(shù)城市不再區(qū)分首套、二套住房，調(diào)整后首套房和二套房貸款利率也將統(tǒng)一。

??比如杭州調(diào)整前首套房貸利率為3.15%、二套房貸利率為3.25%，調(diào)整后首套房和二套房將統(tǒng)一至2.9%。

??再如廈門和福州，調(diào)整前首套房貸利率為3.2%、二套為3.65%，調(diào)整后統(tǒng)一為2.95%。

??除此之外，還有天津，首套房貸利率和二套房貸利率從3.25%和3.80%，統(tǒng)一調(diào)降至3%。

??整體來看，全國房貸利率已進入了歷史寬松階段。

??總的來看，LPR下調(diào)符合預(yù)期，整體調(diào)降幅度也應(yīng)了政治局會議中“實施有力度的降息”的要求，有助于降低融資成本，支持信貸需求回升，進一步增強消費和投資增長動能。

??對于購房者而言，意味著迎來房貸“減負”，對部分有明確置業(yè)意愿群體，5年期及以上LPR大幅下調(diào)一定程度上可以刺激購房需求釋放，但對于更多潛在購房者而言，還需加碼更多政策組合拳。對于存量購房者來說，房貸批量調(diào)整疊加LPR下調(diào)將明顯降低利息成本，能夠緩解月供壓力，從而減少提前還貸現(xiàn)象，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

??9月底以來各項利好政策正在密集落地，從中央政治局會議“促進市場止跌回穩(wěn)”，到住建部等五部委表態(tài)支持房地產(chǎn)市場，土地、財稅、金融等政策都在加快推進落實中，隨著利好政策逐步落地，未來房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)可期。