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??深圳年末的“壓箱底”地塊，被華潤(rùn)與中海聯(lián)合體以185.12億元競(jìng)得。

??這是一宗位于深圳南山區(qū)粵海街道的“百億元住宅用地”，宗地號(hào)為T(mén)107-0107，不限價(jià)、無(wú)配建、沒(méi)有“70/90”限制、價(jià)高者得，在深圳今年至今僅出讓了4宗住宅用地的背景下，該地塊的關(guān)注熱度空前。

??由于地塊的起拍門(mén)檻過(guò)高，出讓現(xiàn)場(chǎng)并未火熱到出現(xiàn)多家房企近身“肉搏”的場(chǎng)面。12月2日下午，該地塊僅有兩家房企報(bào)名競(jìng)拍，分別為華潤(rùn)中海聯(lián)合體與招商蛇口。

??但是，此次的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)簡(jiǎn)約卻不簡(jiǎn)單，到場(chǎng)雙方都對(duì)地塊展現(xiàn)出了志在必得的氣勢(shì)。最終，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)近一個(gè)半小時(shí)、293輪的舉牌競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)與中海聯(lián)合體以185.12億元拿下了T107-0107后海地塊，溢價(jià)率達(dá)46.3%，成交樓面價(jià)更是高達(dá)70387元/平方米。

??此次土地拍賣(mài)，毋庸置疑創(chuàng)下了今年深圳乃至全國(guó)的總價(jià)地王紀(jì)錄。與此同時(shí)，11月29日，中海以153.32億元拿下了北京總價(jià)地王，兩塊“百億地王”的誕生僅相隔兩天。

??對(duì)當(dāng)下一線城市開(kāi)始出現(xiàn)“百億級(jí)地塊”的現(xiàn)象，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面地方政府想通過(guò)推出超級(jí)地王，提振土地市場(chǎng)的信心；另一方面，超級(jí)地塊通常位于城市中心或核心地段，能夠吸引更多的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，是市場(chǎng)上的熱點(diǎn)。

??舉牌293輪

??T107-0107地塊位于深圳灣后海總部基地，11月4日掛牌，起拍價(jià)126.5億元，是深圳迄今第九宗總價(jià)超百億元的住宅用地。

??深圳上一次出讓的“百億元地塊”，是去年6月由中海地產(chǎn)以125.32億元拿下的深圳灣超級(jí)總部基地住宅地塊，開(kāi)發(fā)建設(shè)成中海深灣玖序項(xiàng)目，已于今年6月底首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額過(guò)百億元。

??值得關(guān)注的是，去年的深圳灣超級(jí)總部基地住宅地塊，吸引了華潤(rùn)建發(fā)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商華發(fā)、中鐵建、越秀共6家房企或聯(lián)合體下場(chǎng)競(jìng)拍，并且，從競(jìng)價(jià)到競(jìng)自持租賃面積，多家房企鏖戰(zhàn)舉牌將近150輪。

??而此次出讓的T107-0107住宅地塊，則在起拍價(jià)、成交價(jià)、溢價(jià)率、樓面地價(jià)各方面均超越了去年中海地產(chǎn)拿下的深圳灣超級(jí)總部基地住宅地塊。出讓信息顯示，土地位置為南山區(qū)粵海街道，土地用途二類(lèi)居住用地+商業(yè)用地+道路用地，土地面積38566.56平方米，建筑面積263000平方米，土地使用年限70年。

??該宗地含商務(wù)公寓70000平方米，其中40000平方米可分割轉(zhuǎn)讓、30000平方米限整體轉(zhuǎn)讓。此外，該地塊商品房不限價(jià)、無(wú)保障房、沒(méi)有70/90戶(hù)型限制，并且建筑高度限高250米（含商業(yè)）。

??盡管只有兩家企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍，但T107-0107地塊毫無(wú)疑問(wèn)是深圳的一宗“王炸”地塊，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該地塊“不是不想要，而是要不起”。

??深圳市南山區(qū)后海片區(qū)最近一次入市的住宅項(xiàng)目為華潤(rùn)深圳灣悅府，該地塊于2012年出讓?zhuān)?017年開(kāi)盤(pán)，目前，悅府一、二期在中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)的最新掛牌價(jià)為21.5萬(wàn)元/平方米、17.2萬(wàn)元/平方米。

??換句話說(shuō)，這次的T107-0107地塊未來(lái)有極大的可能與中海深灣玖序一樣，打造為大面積的深圳地標(biāo)級(jí)豪宅產(chǎn)品，甚至更勝一籌。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，T107-0107地塊屆時(shí)的住宅部分建成售價(jià)或在15萬(wàn)元/平方米以上。

??地理位置的絕對(duì)優(yōu)越，加上沒(méi)有了過(guò)往的競(jìng)拍限制，兩家到場(chǎng)的報(bào)名企業(yè)均對(duì)地塊志在必得，當(dāng)日競(jìng)價(jià)階梯為2000萬(wàn)元，在經(jīng)過(guò)將近一個(gè)半小時(shí)、共293輪的舉牌競(jìng)價(jià)后，由華潤(rùn)中海聯(lián)合體拿下。

??競(jìng)拍結(jié)束后，現(xiàn)場(chǎng)有深圳市交易集團(tuán)的工作人員感慨：“從126億元拍到185億元，今天這塊地太貴了?！?/p>

??中海兩拿“百億地王”意圖

??今年四季度以來(lái)，四大一線城市的“百億級(jí)住宅地塊”不斷上新。

??隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)初現(xiàn)，土地市場(chǎng)也有了積極變化。9月29日，廣州南方面粉廠地塊最終由保利發(fā)展以117.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)33.4%，該地塊既躋身廣州總價(jià)榜單第六，單價(jià)排名也位列廣州第二。

??11月29日，北京朝陽(yáng)第二宗組團(tuán)地塊上架競(jìng)拍，最終由中海以153.32億元收入囊中，溢價(jià)率0.21%。

??僅隔兩天，深圳緊隨其后拍出“百億地王”，再次由中海聯(lián)合華潤(rùn)競(jìng)得。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但在年末房企拿地依舊謹(jǐn)慎、投資聚焦的背景下，城市要賣(mài)地，就更需要拿出最好區(qū)域的“壓箱底”地塊，對(duì)于核心區(qū)域已基本沒(méi)有可出讓住宅用地的深圳而言，“商改住”政策，便是眼下最好的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整手段。

??去年以來(lái)，深圳陸續(xù)通過(guò)在城市核心區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整，將核心片區(qū)的商業(yè)性用地改為住宅用地，向市場(chǎng)供應(yīng)了一批深圳灣超級(jí)總部基地、后?？偛炕?、寶安中心區(qū)、深圳北站等寸土寸金區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅用地。

??12月2日的深圳灣后?？偛炕刈≌貕K，與去年的深圳灣超級(jí)總部基地住宅地塊，均是由此而來(lái)。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地拍賣(mài)市場(chǎng)回暖帶來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)火熱，背后的底層邏輯離不開(kāi)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫信號(hào)。

??繼10月份深圳全市一手住宅網(wǎng)簽4153套創(chuàng)下35個(gè)月新高以來(lái)，深圳11月一手住宅認(rèn)購(gòu)數(shù)再次觸及萬(wàn)套大關(guān)，新房網(wǎng)簽達(dá)8076套，環(huán)比上漲94.5%。11月二手住宅網(wǎng)簽也達(dá)到7125套，環(huán)比上漲16.5%，達(dá)到近4年以來(lái)最高點(diǎn)。

??美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮分析稱(chēng)，10月、11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易暢旺，各城市住宅交易的月度備案數(shù)字均創(chuàng)下年度高位，止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)日益明顯。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了積極的變化，四大一線城市高總價(jià)地塊愈發(fā)突出，溢價(jià)率不斷上升。

??江賢亮認(rèn)為，雖然目前土地拍賣(mài)市場(chǎng)仍難見(jiàn)民企身影，但相信隨著土地拍賣(mài)環(huán)境持續(xù)寬松、存量房重回低位，房企買(mǎi)地的熱度也將上升，民企重回土地市場(chǎng)為期不遠(yuǎn)，土地市場(chǎng)的復(fù)蘇亦漸行漸近。