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??【易哥說】

??3月3日晚，上海樓市又出牛年調(diào)控新政，涉及七項(xiàng)舉措，其中最受關(guān)注的是兩個(gè)“限”——

??1、住房限售。對(duì)于優(yōu)先購(gòu)房政策下購(gòu)買的新房，在合同網(wǎng)簽備案 5年后方可轉(zhuǎn)讓。

??2、拿地限價(jià)。在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。

??丁祖昱評(píng)樓市認(rèn)為當(dāng)前調(diào)控意在進(jìn)一步抑制樓市炒作，那么結(jié)合近期上海出臺(tái)的一系列密集調(diào)控政策，和同樣備受熱議的“五大新城”規(guī)劃建設(shè)來看，上海的從緊從嚴(yán)舉措會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么樣的影響？背后有沒有關(guān)聯(lián)城市發(fā)展的另有深意？讓我們來看看，他們是怎么分析的。

??「易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍」

??正式打響全面解決

??大城市住房問題的調(diào)控戰(zhàn)

??關(guān)于實(shí)施住房限售。對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

??這一點(diǎn)其實(shí)是配合了此前積分購(gòu)房政策等內(nèi)容。客觀上使得一些購(gòu)房者可以獲得優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。同時(shí)，和其他城市做法一樣，對(duì)于一些優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的房源，普遍會(huì)設(shè)置限售的條件。此次上海的做法也是充分考慮到此類購(gòu)房的實(shí)際，通過限售，進(jìn)一步限制此類住房的炒作。

??關(guān)于在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。競(jìng)買人在參與商品住宅用地競(jìng)拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)查詢結(jié)果以及理性競(jìng)價(jià)的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對(duì)非理性競(jìng)價(jià)的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強(qiáng)土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。

??這一點(diǎn)規(guī)定和此前上海普陀區(qū)部分地塊交易有一定的關(guān)聯(lián)，當(dāng)時(shí)的土地交易也面臨了政府約談。從后續(xù)的情況看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此類限價(jià)政策，在拿地方面理性報(bào)價(jià)，否則高價(jià)拿地王后，可能后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)也會(huì)面臨較大的約束。

??關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房。全面執(zhí)行關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴(yán)格審核企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項(xiàng)目開盤銷售時(shí)，居民選房購(gòu)房?jī)?yōu)先于企業(yè)。

??對(duì)于企業(yè)購(gòu)房進(jìn)行嚴(yán)管。這主要是兩個(gè)渠道。第一，企業(yè)購(gòu)房后，其持有時(shí)間有約束，這樣可以防范企業(yè)進(jìn)行短線操作。第二，通過明確居民購(gòu)房?jī)?yōu)先的內(nèi)容，減少了企業(yè)搶房的現(xiàn)象。有助于真正保障購(gòu)房居民家庭的購(gòu)房權(quán)益，防范企業(yè)投資房產(chǎn)所帶來的困擾。

??「真叫盧俊」

??五大新城

??將成為上海房?jī)r(jià)的緩沖地

??一邊限價(jià)一邊搖號(hào)一邊限售，在一手房市場(chǎng)的態(tài)度已經(jīng)表達(dá)的很清楚了：就是一手房會(huì)便宜，但是一定傾斜給那些無房戶家庭就是一手房會(huì)便宜，但是一定傾斜給那些無房戶家庭。

??無房戶家庭買到一手就是賺到，但是不讓你快速賣掉就是防止你套現(xiàn)投機(jī)，傾斜給你的確實(shí)是福利，但是房住不炒是更重要的一件事情。大家最近可以留意下后續(xù)項(xiàng)目的一手房?jī)r(jià)格，可能很快就會(huì)有直觀感受，這會(huì)成為一手市場(chǎng)未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的主旋律。

??當(dāng)然藏在里面的還有一個(gè)政策同樣不能夠被忽略：加大供應(yīng)。

??大家都知道，加大供應(yīng)很重要，但是在哪里加大供應(yīng)更加重要，因?yàn)樯虾５囊皇址肯啾容^二手還是少的，所以一手這樣的格局主要會(huì)在哪里落地也成為一個(gè)關(guān)鍵考量因素。

??那么結(jié)合這些一手未來的核心供應(yīng)集中在五大新城，那么你就可以看到上海的態(tài)度，就是希望通過一手房來解決城市基礎(chǔ)剛需的問題。

??從戰(zhàn)略層面我們可以這樣來理解：

??第一，上海也需要用房產(chǎn)資源進(jìn)行搶人，但是不可能用整個(gè)上海的房產(chǎn)資源，所以五大新城成為重要的戰(zhàn)略釋放地，這里會(huì)成為城市房?jī)r(jià)的緩沖地。

??第二，加大供應(yīng)，并且限價(jià)競(jìng)價(jià)，這意味著剛需上車門檻已經(jīng)盡力為剛需降到最低，而這無疑會(huì)對(duì)人才流入埋了最深的一次伏筆：就是用好價(jià)格來搶人。

??再加上新城”居轉(zhuǎn)戶“年限由7年縮短為5年，以及落戶專項(xiàng)加分政策的吸引，這些調(diào)控，組合在一起，會(huì)很大程度增加未來五大新城的競(jìng)爭(zhēng)力。