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??2021年樓市在“寒冬”中度過，2022年樓市怎么走，備受市場(chǎng)關(guān)注。

??一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月8日至10日在北京舉行，對(duì)2022年經(jīng)濟(jì)工作作出全面部署。會(huì)議通稿中提到：“我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”。這樣的形勢(shì)下，“明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，各地區(qū)各部門要擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前?！?/p>

??對(duì)于2022年樓市調(diào)控方向，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第五次定調(diào)“房住不炒”。這也說明房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)大方向不會(huì)發(fā)生改變，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型從長期來看還將堅(jiān)持逐步“去地產(chǎn)化”路線。

??但同時(shí)在需求端也會(huì)給予扶持。此次會(huì)議提出，“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。

??值得注意的是，這次會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)表述出現(xiàn)很多新變化，首次提出“加強(qiáng)預(yù)期指導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式”，“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出的這些信號(hào)向來不容忽視。

??財(cái)政與貨幣政策協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)

??此次會(huì)議關(guān)于財(cái)政貨幣政策的表述是：積極的財(cái)政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展的支持。

??“中國雖然存在著通貨膨脹的威脅，雖然存在著金融脆弱性的問題，但是主要矛盾的主要方面是經(jīng)濟(jì)增長速度的低迷?！敝袊缈圃簩W(xué)部委員余永定在CMF熱點(diǎn)問題研討會(huì)上表示。他認(rèn)為，可以適當(dāng)采取擴(kuò)張性的財(cái)政貨幣政策來刺激經(jīng)濟(jì)增長。

??會(huì)議還要求，“財(cái)政政策和貨幣政策要協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，跨周期和逆周期宏觀調(diào)控政策要有機(jī)結(jié)合”。這是關(guān)于宏觀政策有效實(shí)施做出的新的提法和要求。

??民生銀行研究院分析師王靜文解讀認(rèn)為，政策基調(diào)由2021年的“靈活精準(zhǔn)、合理適度”回歸到2020年的“靈活適度”，實(shí)際上已有邊際寬松的含義在。跨周期和逆周期的有機(jī)結(jié)合，既要求政策在短期內(nèi)加大逆周期對(duì)沖力度，又要從中長期內(nèi)綜合評(píng)估，避免政策超調(diào)或副作用過多。

??紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖則認(rèn)為，這說明2022年貨幣環(huán)境仍是分化的，一方面對(duì)傳統(tǒng)部門比如地產(chǎn)和基建，還是偏緊，松只是針對(duì)防風(fēng)險(xiǎn)而言的，松是為了穩(wěn)住存量，但堅(jiān)決遏制增量；另一方面，對(duì)小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展的結(jié)構(gòu)性寬松的貨幣政策還將繼續(xù)深化和延續(xù)下去，比如再貸款、定向降準(zhǔn)、碳減排支持工具等結(jié)構(gòu)型貨幣政策工具明年可能還將繼續(xù)實(shí)施。

??從這個(gè)角度看，如果地產(chǎn)、基建的增量融資需求繼續(xù)遏制，僅是保住地產(chǎn)存量風(fēng)險(xiǎn)，貨幣政策又僅是結(jié)構(gòu)性寬松的話，整體“寬信用”政策效果將相當(dāng)有限，預(yù)計(jì)整體社融增速在10.5%-11%。

??“房住不炒”定位不變

??“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)。這是樓市調(diào)控根本，不容動(dòng)搖。

??北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央對(duì)房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的。在不同的時(shí)期采取寬或嚴(yán)的調(diào)控是正常的，但基本原則不能變，以防出現(xiàn)硬著陸。要守牢房地產(chǎn)發(fā)展底線，一是不能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)，二是不能影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??但合理的住房需求會(huì)給予扶持，這也是政策糾偏需要。此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求。

??李奇霖解讀認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的大方向不會(huì)發(fā)生改變，但短期來看，由于部分地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控措施過嚴(yán)、房地產(chǎn)貸款集中度管理遏制了正常的剛需和改善型需求、房地產(chǎn)融資收得過緊等執(zhí)行層面問題導(dǎo)致房企今年信用風(fēng)險(xiǎn)不斷，明年還是房企債務(wù)到期高峰，這均引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的擔(dān)憂。因此，出于防風(fēng)險(xiǎn)需要，近期按揭貸、開發(fā)貸、并購貸等房地產(chǎn)金融支持措施都會(huì)有所加快。

??此次會(huì)議的另一大亮點(diǎn)是提出，“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這已經(jīng)是管理層或重要會(huì)議第三次提房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)了，這意味著目前行業(yè)循環(huán)不暢，影響到了行業(yè)健康發(fā)展甚至是防范風(fēng)險(xiǎn)的高度。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)就是要去除阻礙其順暢循環(huán)的問題，包括控制源頭上的地價(jià)無序上漲、控制依賴度，這樣就能控制住房價(jià)。要控住地價(jià)上漲，還得控制住前端購地融資，金融長效機(jī)制就要落實(shí)下去。同時(shí)，還要調(diào)整住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)，比如增加保障性租賃住房供應(yīng)，盤活存量資源，比如老舊小區(qū)改造等。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，相比此前一貫圍繞“房地產(chǎn)市場(chǎng)”的提法，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展不僅限于交易環(huán)節(jié)，還涵蓋了前端投資環(huán)節(jié)，延展到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發(fā)、并購及相應(yīng)的貸款、發(fā)債需求。

??房地產(chǎn)行業(yè)融資層面已出現(xiàn)改善信號(hào)。12月10日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??對(duì)于再次強(qiáng)調(diào)“因城施策”，李奇霖認(rèn)為，不排除部分房價(jià)下行壓力較大城市可以放松房地產(chǎn)調(diào)控，但對(duì)多數(shù)房價(jià)上漲壓力較大一線和核心二線房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)計(jì)還將從嚴(yán)，不會(huì)有大的變化，房地產(chǎn)政策的“松”僅是針對(duì)此前“過緊”而言的。

??此次會(huì)議還提出“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。長租房即長租公寓，自從去年暴雷以來，國家更多強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房，對(duì)于長租房的相關(guān)表述變少。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)此的表述是“規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)”。

??李宇嘉解讀道，長租房和保障性租賃住房是多層次租賃市場(chǎng)的組成部分，滿足不同類型租賃需求的房源，因此應(yīng)在總結(jié)長租公寓問題基礎(chǔ)上，加強(qiáng)監(jiān)管和建設(shè)模式，作為未來多渠道住房供應(yīng)來源，引導(dǎo)開發(fā)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，因?yàn)樾路夸N售已經(jīng)見頂了，必須向存量轉(zhuǎn)型。

??首提“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”

??此次會(huì)議首次提出預(yù)期引導(dǎo)的概念，會(huì)議表示“加強(qiáng)預(yù)期指導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式”。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型過程中，新的發(fā)展模式意味著多個(gè)層面的改變，包括房屋市場(chǎng)、土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)等。

??易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明當(dāng)前在預(yù)期管理和引導(dǎo)方面將有新的動(dòng)作，包括后續(xù)在穩(wěn)房價(jià)方面，各類土地供應(yīng)會(huì)持續(xù)跟進(jìn)，以進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓工作也還會(huì)推進(jìn)，對(duì)于各類炒作房價(jià)和引起預(yù)期不穩(wěn)的行為會(huì)進(jìn)行嚴(yán)管。除租購并舉、長租房、保障性住房等方面發(fā)展外，未來對(duì)于存量市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)等，都會(huì)有各類新的政策，值得期待。

??李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式體現(xiàn)在這些方面：一是多元主體。過去，開發(fā)商為唯一供應(yīng)主體，“拿地、融資、開發(fā)、賣房”的循環(huán)是唯一的模式?，F(xiàn)在，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作重點(diǎn)，并且提出5個(gè)供應(yīng)渠道和主體，還強(qiáng)調(diào)長租房，這都是多主體。

??二是多元房屋類型。國家第一次明確“十四五”住房保障的頂層設(shè)計(jì)，包含三個(gè)房屋類型（公租、共有產(chǎn)權(quán)、保租房），還強(qiáng)調(diào)長租房、共有產(chǎn)權(quán)等新住房類型。這些房屋類型，可以不是開發(fā)商供應(yīng)，而是用地用房主體（村集體、企事業(yè)單位、園區(qū)主體、商業(yè)辦公主體等）引入開發(fā)商或合伙、入股開發(fā)；

??三是新的供地類型，可以不是新增供地建設(shè)，可以是盤活存量，新增供地可以搞彈性年期、多用途綜合開發(fā)；

??四是新的融資模式，可以不用大規(guī)模加杠桿，而是用專項(xiàng)債、REITs、ABS等新的融資模式。

??五是商品房開發(fā)，也要探索新的土地出讓模式，并不是價(jià)高者得，而是招標(biāo)、建設(shè)方案競(jìng)標(biāo)等多種出讓方式，房價(jià)地價(jià)要聯(lián)動(dòng)，有的地方要探索現(xiàn)售模式，還要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，既不能挪用，也要靈活使用。