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??2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司高峰論壇

??中房網(wǎng)訊 5月26日，"2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)"在上海舉行，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第13年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果。

??在本次測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)的上市公司高峰論壇上，圍繞“2020下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判研”、“上市房企如何穿越周期，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)”以及“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，今年資本市場(chǎng)關(guān)注的風(fēng)口會(huì)是什么”等主題，優(yōu)秀上市房企代表們就熱點(diǎn)問(wèn)題分享了他們的觀點(diǎn)。

??旭輝控股董事局主席林中

??林中：2020下半年買房地產(chǎn)股比投資房子好

??旭輝控股董事局主席林中表示，下半年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)應(yīng)該還是平穩(wěn)。但是會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的情況，個(gè)別城市、個(gè)別板塊分化會(huì)很厲害，局部有些非常好賣，但也有些賣不動(dòng)賣不出去。成交量能夠恢復(fù)去年同期水平甚至略有增長(zhǎng)。

??資本市場(chǎng)有潮流，資本市場(chǎng)也有口味，不同時(shí)期口味不一樣，目前來(lái)看資本市場(chǎng)喜歡穩(wěn)健、財(cái)務(wù)負(fù)債率低、現(xiàn)金流好、有多元化收入可以支撐的企業(yè)。房企既要服務(wù)好業(yè)主又服務(wù)好投資人，但最重要的，還是做好自己的事。一個(gè)企業(yè)最好就是做好自己的戰(zhàn)略，做好自己的經(jīng)營(yíng)，資本市場(chǎng)的話要聽，但是也不能全聽。涉及到資本市場(chǎng)基本的要求規(guī)則，要聽；涉及到企業(yè)發(fā)展的業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略就不能全聽。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，還是要追求持續(xù)的、穩(wěn)定的、有質(zhì)量的增長(zhǎng)，只要堅(jiān)持這么做，資本市場(chǎng)總會(huì)喜歡這種企業(yè)。所以旭輝不會(huì)變換自己的策略去迎合資本市場(chǎng)的口味，堅(jiān)持做真實(shí)的自己。

??目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，不過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)期還是看好看多，下半年市場(chǎng)應(yīng)該以平穩(wěn)為主，買房地產(chǎn)股比投資房子好。

??陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、全球合伙人；陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌

??吳建斌：大膽預(yù)測(cè)物業(yè)上市公司會(huì)再熱兩年

??陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、全球合伙人；陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌表示，對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還是樂(lè)觀的態(tài)度，這個(gè)樂(lè)觀最主要跟前幾年比較，今年正好有疫情影響，相信國(guó)家在政策方面稍微溫和一點(diǎn)。這次疫情的影響，如果中央能進(jìn)一步落實(shí)一城一策，因城施策，相信房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于政策層面相對(duì)容忍度高一點(diǎn)。

??物業(yè)現(xiàn)在估值高，pe倍數(shù)都是50，房企只有5，但資本市場(chǎng)的愛好和口味會(huì)變的，大膽預(yù)測(cè)一下，再熱兩年，估計(jì)也就10倍了，所以要抓住這個(gè)窗口期，在資本市場(chǎng)該上市上市，該融資該融資。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)講一定是很好的市場(chǎng)，起碼未來(lái)十年十五年都是非常好的市場(chǎng)，大家堅(jiān)信這一點(diǎn)。另外今年下半年建議多銷售，把上半年二月份三月份四月份沒(méi)有完成的目標(biāo)努力完成，多一些現(xiàn)金流，第三，如果有錢的話，多買一些便宜的土地，這家公司未來(lái)可能就非常不錯(cuò)。

??中梁控股董事、地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)席總裁李和栗

??李和栗：堅(jiān)持穩(wěn)步走自己的路，不要被資本市場(chǎng)的潮流和口味牽動(dòng)

??中梁控股董事、地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)席總裁李和栗認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)將相對(duì)平穩(wěn)。雖然疫情確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有影響，但總體需求還在，沒(méi)有發(fā)生太大變化，從供應(yīng)上講，這幾年已形成比較好的市場(chǎng)化特點(diǎn)，差的地方大家都不去，高庫(kù)存的地方有可能變成低庫(kù)存，供應(yīng)端不會(huì)發(fā)生太大的變化，低庫(kù)存的地方大家馬上看到機(jī)會(huì)，就會(huì)拉到比較健康的水平。在供應(yīng)需求相對(duì)穩(wěn)定情況下看政策，房住不炒情況下，各級(jí)政府主體還是保持房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)運(yùn)行。

??中國(guó)開發(fā)商PE在10倍左右應(yīng)該比較正常，現(xiàn)在開發(fā)商很多估值都是五倍六倍，估值還是比較低。但開發(fā)商也不必過(guò)度關(guān)注估值，資本市場(chǎng)波動(dòng)性太強(qiáng)，把業(yè)務(wù)做好，把利潤(rùn)做好，不看股價(jià)，就看派息，多掙點(diǎn)錢多給股東分紅，多關(guān)注公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)現(xiàn)金利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

??資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司決策的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，要看綜合指標(biāo)而不是單一數(shù)據(jù)，綜合指標(biāo)要求對(duì)上市公司要求很高，所以設(shè)定什么樣的目標(biāo)，并不是單一指標(biāo)，某些規(guī)?；蛘咧苻D(zhuǎn)率決定的。第二，堅(jiān)持穩(wěn)步走自己的路，不要被資本市場(chǎng)的潮流和口味牽動(dòng)。第三，上市公司要為未來(lái)業(yè)務(wù)多找一些出口。

??珠江投資集團(tuán)總裁王晞

??王晞：房企現(xiàn)在應(yīng)“現(xiàn)金為王”

??在判研當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)，珠江投資集團(tuán)總裁王晞在連線中表示，目前市場(chǎng)的關(guān)鍵詞是“分化”。此次的疫情只是加劇分化的一個(gè)元素，實(shí)際上，從去年整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行就已經(jīng)導(dǎo)致分化。除了板塊分化之外，客群、市場(chǎng)都已分化，原來(lái)大量的剛需型產(chǎn)品已經(jīng)轉(zhuǎn)向改善型這個(gè)分化在加劇，客群分化導(dǎo)致產(chǎn)品的分化、局域市場(chǎng)的分化。此外，土地市場(chǎng)也在分化。最近有的地方土地市場(chǎng)非常熱，有的板塊很熱，就算廣州同一天的拍地，有的能拍到七十多個(gè)億，有的則流拍。

??王晞表示，對(duì)于企業(yè)本身來(lái)說(shuō)，企業(yè)也在分化。在他看來(lái)，可能對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，下半年是穩(wěn)的趨勢(shì)，但是對(duì)于某些企業(yè)來(lái)說(shuō)就不一定了，冰火兩重天。都是快速周轉(zhuǎn)的模式，可能在下半年就有很多企業(yè)會(huì)出問(wèn)題，但是對(duì)于一些有準(zhǔn)備的企業(yè)或者本身現(xiàn)金豐厚的企業(yè)，負(fù)債率不高的企業(yè)可能就是機(jī)會(huì)?！八哉麄€(gè)行業(yè)在分化，這也會(huì)導(dǎo)致下一步重新的洗牌，總體來(lái)看，我認(rèn)為還是穩(wěn)行致遠(yuǎn)?！?/p>

??那么，在這個(gè)分化態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？王晞表示，他的建議很簡(jiǎn)單，首先是現(xiàn)金為王，其次，地大“勿搏”，不要盲目去搏過(guò)多的土地。

??中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇

??張宇：如何篩選出房企長(zhǎng)跑冠軍

??中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇表示，資本市場(chǎng)有一套看房企的方式，十幾年前我做了系列研究，仔細(xì)把海外，包括美國(guó)、日本、新加坡、香港這些龍頭公司歷史上他們?cè)趺窗l(fā)展的，也就是大浪淘沙之后為什么留下這些公司，研究花很長(zhǎng)時(shí)間，但是結(jié)論非常簡(jiǎn)單，這些房企在長(zhǎng)期發(fā)展當(dāng)中堅(jiān)守財(cái)務(wù)情況，一直堅(jiān)持非常有效持續(xù)，這個(gè)對(duì)于中國(guó)是一個(gè)啟發(fā)。

??我們分析開發(fā)商的時(shí)候會(huì)把這個(gè)鐵律更加立體化一些?？偨Y(jié)成兩個(gè)三角形兩個(gè)管理，一個(gè)進(jìn)攻三角形一個(gè)防御三角形，進(jìn)攻三角形怎么看到杠桿利率的均衡，我們看到很多開發(fā)商的特點(diǎn)，當(dāng)然基于頭部的開發(fā)商。第二個(gè)防御三角形，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)特殊的沖擊，比如疫情很特殊的情況的時(shí)候，怎么能夠在這個(gè)時(shí)候扛住，這個(gè)就叫防御三角形。主要體現(xiàn)三個(gè)方面，第一就是融資，包括融資結(jié)構(gòu)也好，融資成本也好，是整個(gè)融資的優(yōu)勢(shì)。第二就是成本，成本端。第三就是產(chǎn)品，有沒(méi)有一個(gè)核心的產(chǎn)品，實(shí)際上我們把進(jìn)攻跟防御這兩個(gè)三角形疊在一起看房企的時(shí)候往往能夠篩選出長(zhǎng)跑冠軍，即便在短期仍然表現(xiàn)出堅(jiān)韌的房企，一個(gè)叫做供銷存管理，一個(gè)叫做人員管理和激勵(lì)，這個(gè)大家應(yīng)該理解比較清楚。當(dāng)然，這個(gè)在資本市場(chǎng)里面不一定對(duì)，但是可以幫助大家看哪些房企是長(zhǎng)跑冠軍。