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??在北京的寫字樓出租市場，金融街（000402.SZ）是曾經(jīng)的“一哥”。如今，“一哥”賣起了自持物業(yè)，是為變現(xiàn)償債還是業(yè)務收縮之舉？ 

??1月28日，金融街公告稱，擬以15.75億元掛牌出售北京德勝投資有限責任公司（以下簡稱“德勝公司”）100%股權及債權。

??德勝公司為金融街的全資子公司，主要業(yè)務為出租運營德勝國際中心部分寫字樓和商業(yè)。本次掛牌起始價格暫定為15.75億元。其中德勝公司100%股權價格為14.09億元、相應債權價格為1.66億元。轉(zhuǎn)讓理由是北京市非核心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場面臨下行壓力。

??金融街預計，本次股權和債權轉(zhuǎn)讓完成后， 2021年度公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流可增加15.75億元，合并層面將實現(xiàn)凈利潤約4.87億元。

??物業(yè)租賃最“扛跌”

??目前金融街有三大業(yè)務板塊，分別是房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營，其中物業(yè)租賃“最扛跌”。

??從收入構(gòu)成上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為金融街帶來了大部分的營業(yè)收入。2020上半年，地產(chǎn)開發(fā)占營業(yè)收入的比重為81.98%。但對應營收同比驟降約三成，毛利率僅為35.54%，同比下降7.76個百分點，

??同時，因酒店入住率和景區(qū)客流量大幅下降，金融街的物業(yè)經(jīng)營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入 1.07 億元，同比下降 65.00%，毛利率為-54.19%，入不敷出。

??2020上半年，受疫情影響，金融街物業(yè)為有實際經(jīng)營困難的中小微企業(yè)客戶減免租金近5000萬元，導致物業(yè)租賃毛利率略下降1.66個百分點，營收同比下降僅2個百分點。相比之下，物業(yè)租賃在三大業(yè)務板塊中最為扛跌。

??出租率不及均值

??為何頻頻“動刀”寫字樓項目？

??據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2020年上半年，北上廣深四個一線城市寫字樓的空置率全部飆升，分別是16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上漲了7.3、2.4、2.4、9.0個百分點。同期，德勝國際中心上半年平均出租率僅為76%。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年北京寫字樓空置率和租金降幅雙雙創(chuàng)近十年新高。從中長期來看，此次疫情可能會永久性擠出部分寫字樓需求。

??據(jù)悉，德勝國際中心位于北京市西城區(qū)德勝門外大街83號，總建筑面積約22.95萬平方米，金融街持有運營德勝國際中心部分面積約3.8萬平方米。由于租戶的租金承受能力相對有限，加之金融街持有面積占項目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套，管理界面交叉等問題，租賃經(jīng)營壓力較大。

??截至2020年中期，金融街持有的可出租面積約117萬平方米，主要集中于北京、上海、天津等中心城市的核心區(qū)位，其中，位于北京的項目最多。目前出租率最低的一項物業(yè)，平均出租率僅有44%。

??去年12月22日，金融街與萬科協(xié)商一致，擬37.1億元出售北京金豐萬晟置業(yè)有限公司100%股權和債權予平安人壽。此前，北京金豐萬晟置業(yè)由萬科與金融街間接各持50%的股權，其開發(fā)建設并持有運營的項目是金融街·萬科豐科中心。

??財報顯示，豐科中心可出租面積121092平方米，在北京8個主要寫字樓項目里居首。

??“紅線”下的債務壓力

??2020上半年，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入約58.67億元，同比減少38.36%;；歸母凈利潤約2.51億元，同比減少76.13%。在業(yè)績下滑之時，金融街還面臨著較大的債務壓力，出售部分資產(chǎn)，對金融街來說有利于優(yōu)化其資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。

??截止2020年6月末，金融街的凈負債率為202.31%，剔除預收款后負債總規(guī)模為1115.36億元，資產(chǎn)負債率達到74.4%，現(xiàn)金短債比為0.55，踩中“三條紅線”。

??實際上，自2016年開始，金融街的凈負債率水平就處于持續(xù)上升的狀態(tài)，2016-2019年，其凈負債率分別為119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。2020年中期末，金融街的有息負債合計為 884.13 億元，股東權益 383.79 億元，若想擺脫“凈負債率不超過 100%”這條紅線，金融街的有息負債需減少約 392.67 億元。

??截至2020年9月末，金融街的營業(yè)收入同比減少21.22%至105.18億元，歸母凈利潤同比減少33.87%至9.1億元。同時，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比大幅減少97.88%，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為 22.35 億元，2019年同期為-78.15億元，主要系新增借款的增加。

??為救“紅線”，從去年12月至今，金融街連續(xù)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。

??出售豐科中心項目后，預計經(jīng)營活動現(xiàn)金流增加約22.32億元，有息負債減少14.95億元，公司資產(chǎn)負債率下降0.24個百分點；解除中信城B地塊合作協(xié)議后，可回籠約86億元的資金；如順利轉(zhuǎn)讓德勝公司，預計經(jīng)營活動現(xiàn)金流可增加15.75億元，合并層面將實現(xiàn)凈利潤約4.87億元。

??算下來，三項資產(chǎn)處置將產(chǎn)生超120億元現(xiàn)金流。按照2020中報數(shù)據(jù)推算，現(xiàn)金短債比有約90億資金缺口，處置資產(chǎn)或可救一條“紅線”，但對于其他兩條來說，這還遠遠不夠。

??今年1月18日，金融街面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行2021年第一期公司債券，發(fā)行總額9億元，票面利率3.54%，債券期限5年。