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??今年的年報(bào)季，比往年透露出更多行業(yè)信息。

??受母公司、關(guān)聯(lián)公司的影響，已有數(shù)家頭部上市物業(yè)管理企業(yè)宣布延遲年報(bào)發(fā)布。

??3月21日晚間，世茂服務(wù)發(fā)布公告稱，2021年經(jīng)審核全年業(yè)績(jī)將延遲刊發(fā)，原因是審計(jì)程序受到影響：其一，集團(tuán)的若干管理層及雇員在最新一波疫情中被安排接受檢疫隔離，其二，從第三方取得若干外部確認(rèn)函以進(jìn)行審計(jì)之工作有所延遲；3月21日，雅生活服務(wù)發(fā)布公告稱，由于公司需要更多時(shí)間審定全年業(yè)績(jī)，董事會(huì)宣布董事會(huì)會(huì)議日期將延期至2022年3月31日舉行，此前該董事會(huì)會(huì)議曾擬于2022年3月28日舉行；3月22日，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱將延期披露年度業(yè)績(jī)，公司在審核2021年年度的財(cái)務(wù)報(bào)告過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)公司有約為人民幣134億元的存款，為第三方提供的質(zhì)押保證金，已被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行； 3月22日，融信服務(wù)也發(fā)布公告稱，羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所已辭任公司核數(shù)師，由于核數(shù)師變更以及疫情反復(fù)限制集團(tuán)及時(shí)收集必要文件的能力，公司無(wú)法于2022年3月31日之前落實(shí)2021年度的經(jīng)審核綜合財(cái)務(wù)報(bào)表。

??在這些企業(yè)推遲業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)間的情況下，遠(yuǎn)洋服務(wù)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)洋服務(wù)”,股票代碼:06677.HK)屬于年報(bào)按時(shí)交卷的一批。

??3月18日，遠(yuǎn)洋服務(wù)發(fā)布了2021年報(bào)。年報(bào)顯示，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.66億元，同比增長(zhǎng)47%，毛利潤(rùn)為8.25億元，同比增長(zhǎng)61.3%，凈利潤(rùn)為4.41億元，同比增長(zhǎng)68.1%。

??在一年前的2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，遠(yuǎn)洋服務(wù)董事局主席兼總裁楊德勇曾表示，遠(yuǎn)洋服務(wù)2021年合約面積超1億平方米，在管面積8000萬(wàn)平方米，收入30億元，凈利潤(rùn)4億元，2021實(shí)現(xiàn)社區(qū)增至業(yè)務(wù)收入占比20%以上。

??如今看來(lái)，楊德勇的這番話基本上算是兌現(xiàn)了承諾。

??對(duì)于未來(lái)計(jì)劃，遠(yuǎn)洋服務(wù)方面表示，“（公司將）堅(jiān)持高質(zhì)量收并購(gòu)，完成標(biāo)桿項(xiàng)目甌睿物業(yè)、未來(lái)和諧和大連正源的收購(gòu)，收并購(gòu)合約面積766萬(wàn)平方米，以提升區(qū)域密度為導(dǎo)向，布局高品質(zhì)的住宅、商寫和醫(yī)療業(yè)態(tài)。”

??在2022年業(yè)績(jī)指引方面，楊德勇表示，2022年預(yù)計(jì)收入和凈利潤(rùn)增速在40%到50%，凈利潤(rùn)率保持在現(xiàn)有的水平。合約面積1.5億平方米，在管面積能夠超過(guò)1億平方米，主要是通過(guò)外拓來(lái)實(shí)現(xiàn)。

??物業(yè)管理

??仍是主要收入來(lái)源

??遠(yuǎn)洋服務(wù)的業(yè)務(wù)分為三個(gè)部分，物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。

??2021年年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入為15.88億元，占比達(dá)53%，是其第一大收入來(lái)源。其中，商業(yè)及寫字樓板塊收入達(dá)4.6億元，占物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入的29%。社區(qū)增值服務(wù)收入為7.89億元，占比為27%，同比提升11個(gè)百分點(diǎn)。非業(yè)主增值服務(wù)收入為5.88億元，占比為20%。

??值得注意的是，和2020年同期相比，物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入占比下降，從66%下降至53%。在整體營(yíng)收中，社區(qū)增值服務(wù)收入占比由16%上升至27%，但其毛利率從62%降至40%。

??在盈利方面，2021年，遠(yuǎn)洋服務(wù)毛利潤(rùn)為8.25億元，同比增長(zhǎng)約61%，毛利率約為28%，較2020年上升約3個(gè)百分點(diǎn)；年內(nèi)溢利為4.41億元，同比增長(zhǎng)約68%；公司擁有人應(yīng)占溢利為4.39億元，同比增長(zhǎng)約70%。

??遠(yuǎn)洋服務(wù)方面表示：“受益于高毛利潤(rùn)的商業(yè)及寫字樓板塊運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展，以及增值服務(wù)板塊大幅提升，公司收入結(jié)構(gòu)持續(xù)改善?！?/p>

??截至2021年12月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的總合約建筑面積約為1.06億平方米，總在管建筑面積為7350萬(wàn)平方米，分別較2020年12月31日增長(zhǎng)約49%及62%。其中，來(lái)自第三方的合約建筑面積累計(jì)達(dá)5360萬(wàn)平方米，占總合約建筑面積比例由約33%提升至51%。

??規(guī)模增長(zhǎng)、社區(qū)增值發(fā)力

??“從數(shù)據(jù)上看，主要是規(guī)模擴(kuò)張、業(yè)態(tài)豐富及社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)帶來(lái)的?！笨硕鹞飿I(yè)管理企業(yè)研究總監(jiān)湯曉晨表示。

??截至2021年12月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)合約建筑面積1.06億平方米，較2020年底新增 3480萬(wàn)平方米；在管建筑面積7350萬(wàn)平方米，較2020年底新增2800萬(wàn)平方米；來(lái)自第三方的合約建筑面積累計(jì)達(dá)5360萬(wàn)平方米，占總合約建筑面積由約33%提升至51%。

??2020年12月17日，遠(yuǎn)洋服務(wù)正式在港交所上市。遠(yuǎn)洋服務(wù)把擴(kuò)大規(guī)模當(dāng)作其上市融資首要目的，將上市融資約60%及8.6億元用于選擇性地把握戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)，并進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模。

??不難看出，遠(yuǎn)洋服務(wù)也在加快擴(kuò)大規(guī)模速度。

??2021年7月，遠(yuǎn)洋服務(wù)就花2250萬(wàn)元完成收購(gòu)甌睿物業(yè)80%股權(quán)，加大醫(yī)療服務(wù)業(yè)態(tài)布局；2020萬(wàn)元為收購(gòu)主要于鄭州從事提供物業(yè)管理服務(wù)的公司51%股權(quán)的部分付款。

??除了規(guī)模的擴(kuò)展，社區(qū)增值服務(wù)也是遠(yuǎn)洋服務(wù)的營(yíng)收保障。

??在湯曉晨看來(lái)，“社區(qū)增值服務(wù)代表了物業(yè)企業(yè)的探索性業(yè)務(wù)，其占比增長(zhǎng)有助于優(yōu)化企業(yè)營(yíng)收結(jié)構(gòu)，但需保持持續(xù)性?！?/p>

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，“對(duì)于社區(qū)增值服務(wù)來(lái)說(shuō)，說(shuō)明遠(yuǎn)洋服務(wù)在逐漸進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，這一點(diǎn)具有積極意義，至少說(shuō)明當(dāng)前物業(yè)企業(yè)在積極做結(jié)構(gòu)優(yōu)化，類似結(jié)構(gòu)有積極的意義，能夠擴(kuò)大業(yè)務(wù)收入來(lái)源和豐富業(yè)務(wù)收入渠道。”

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，“首先，遠(yuǎn)洋服務(wù)營(yíng)收增加的基礎(chǔ)之一是管理規(guī)模的迅速擴(kuò)張。其次，遠(yuǎn)洋服務(wù)營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，受益于高毛利的商寫運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展、增值服務(wù)板塊收入大幅提升以及公司收入結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善。同時(shí)，公司積極推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化及精細(xì)化管理，遠(yuǎn)洋服務(wù)凈利同樣表現(xiàn)不俗。”

??在上述分析人士看來(lái)，“當(dāng)前社區(qū)增值服務(wù)板塊已經(jīng)是各家物業(yè)企業(yè)競(jìng)逐的賽道，遠(yuǎn)洋服務(wù)過(guò)去一年在社區(qū)增值服務(wù)板塊聚焦主力賽道，實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，具體來(lái)看，遠(yuǎn)洋服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)板塊聚焦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)零售、社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)四大主力業(yè)務(wù)?！?/p>

??資料顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入同比提升533%至2.06億元，全年新開(kāi)租售門店40家，項(xiàng)目覆蓋率達(dá)26%。租售成交額超過(guò)30億元。美居服務(wù)方面，業(yè)務(wù)覆蓋新房拎包入住、老房裝修及適老化改造。社區(qū)零售收入同比提升2630%至1.27億元。