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專題摘要：新城應(yīng)該先有人還是先有配套？這一直就是個(gè)先有雞還是先有蛋的問題，永遠(yuǎn)沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。但是新城的配套，卻一直是制約人們來置業(yè)、居住、就業(yè)的核心問題。

一、“超級(jí)”配套詳情>>

我們知道，在規(guī)劃配套功能時(shí)，首先要看城市的級(jí)別：一個(gè)大都市可以建設(shè)音樂廳、美術(shù)館、若干一流大學(xué)、若干一流醫(yī)院……把這些配套放在一個(gè)小縣城是養(yǎng)不起的。但是對(duì)于新城來說，卻可以根據(jù)新城的自身定位提升配套的級(jí)別，形成對(duì)特定人群的拉動(dòng)力。

  • 這種舉措跟政府對(duì)新城的構(gòu)想有很大關(guān)系，很多規(guī)劃了一流體育場館、文藝設(shè)施等配套功能的新城，都是政府對(duì)整個(gè)城市進(jìn)行空間優(yōu)化和擴(kuò)容的一顆重要棋子。當(dāng)母城受到空間、環(huán)境、投資動(dòng)力等諸多因素限制，城市空間亟待擴(kuò)大時(shí)，新城可以憑借其空間優(yōu)勢分擔(dān)一部分母城的職能。此時(shí)，在新城中首先建設(shè)的大型設(shè)施就成為了讓城市這張大地圖在地上不斷展開的“圖釘”，它們把城市未來的構(gòu)想“釘”在了大地上。

三、“超前”配套詳情>>

當(dāng)然，更多的新城不具備“超級(jí)”配套的特殊資源，不具備“超大”配套的開發(fā)實(shí)力，在這種情況下，就必須打好時(shí)間差，以“超前”配套滿足第一批入住業(yè)主的基本生活需求，從而形成良好的口碑，帶動(dòng)后續(xù)人群的跟進(jìn)。

  • 我們以目前全世界最大的地產(chǎn)開發(fā)商萬科為例。雖然萬科的住宅年開發(fā)量已經(jīng)無人能及，但在商業(yè)方面一直非常謹(jǐn)慎保守，近兩年才開始試水商業(yè)。萬科秉承的商業(yè)配套理念一直是“合適就好”，因此在萬科商用物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)。凡事喜歡講標(biāo)準(zhǔn)化的萬科，已經(jīng)在“最小限度商業(yè)”上做出了很有意思的探索?！笆程檬堑谝徊?，最近在做菜市場，未來還會(huì)拓展到便民診所、銀行等各個(gè)方面”，萬科副總裁毛大慶如此講述北京萬科長陽半島的社區(qū)配套發(fā)展思路。

二、“超大”配套詳情>>

“超配套”的另一種可能是超大規(guī)模。新城與老城最大的不同在于用地，“一張白紙可以畫出最美的圖畫”。由于土地的相對(duì)寬松和地價(jià)的相對(duì)低廉，有條件在新城規(guī)劃大規(guī)模的公共空間和配套面積。

  • 首先從基礎(chǔ)教育說起。教育地產(chǎn)是一個(gè)經(jīng)久不衰的話題。雖然教育能為地產(chǎn)帶來巨大的信心保障和升值空間，但是開發(fā)商總是苦惱于開發(fā)項(xiàng)目入住進(jìn)度和學(xué)校引入進(jìn)度很難同步的問題，而這個(gè)問題又是由多種因素造成的，歸根結(jié)底在于開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模以及開發(fā)商對(duì)學(xué)校的主導(dǎo)性。好在，新城開發(fā)必然涉及較大的開發(fā)規(guī)模，而新城、新學(xué)校的良好環(huán)境和硬件水平也具有較大的吸引力，這使教育地產(chǎn)的先天供需矛盾得到有力的緩解。所以從理論上說，新城可以成為基礎(chǔ)教育的理想土壤。

四、結(jié)語詳情>>

雖然從傳統(tǒng)理論上看，有人才有配套，配套是規(guī)劃者根據(jù)新城規(guī)劃的最大人口數(shù)按照規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的，人是因，配套是果；但實(shí)際上，當(dāng)我們展望世界上經(jīng)過時(shí)間檢驗(yàn)的成功的新城開發(fā)案例，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)往往配套是因，人是果。

  • 綜上所述，新城配套的“雞生蛋還是蛋生雞”的問題，可以大致總結(jié)為：有條件的打“城市牌”，利用外部推力解決內(nèi)部問題，借雞下蛋；有實(shí)力的打“規(guī)模牌”，針對(duì)特定人群做好特色文章，以蛋引雞；有經(jīng)驗(yàn)的打“標(biāo)準(zhǔn)化牌”，迅速做好基礎(chǔ)配套打好時(shí)間差，快速孵化。當(dāng)然，如果上述解決方案都沒有實(shí)現(xiàn)，也有可能雞飛蛋打。祝愿新城都能夠處理好二者關(guān)系，成為走上正軌的孵化器，雞和雞蛋滾滾而來、生生不息！

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