地產(chǎn)政策仍然著眼于長期

  本次半年度經(jīng)濟工作會議對于地產(chǎn)的表述與過去的區(qū)別在于沒有強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”，實際上， 這一表述在今年3月以來就再沒有出現(xiàn)過。觀察總理3月之后對于房地產(chǎn)的表述，以及十八大政府工作報告的內(nèi)容，結合本次經(jīng)濟工作會議，我們認為，未來我國將 建立市場配臵和政府保障相結合的住房制度。而這實質(zhì)上就是多層次住房體系。隨著保障房建設進一步完善，未來商品房將會逐步回歸市場化，長期看對于商品房市 場主要的政策就是一方面增加普通商品住房供應，一方面是抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

  基本面仍然是關注的焦點

  13年二季度以來，房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)不盡如人意，這也導致了房地產(chǎn)板塊的弱勢表現(xiàn)。成交不達預期主要原因有兩方面：首先，從12年四季度以來的成交高 峰透支了一部分需求，導致目前市場得不到需求端的支持；其次，今年6月以來流動性緊張已經(jīng)對成交有所影響，信貸收緊對于市場的影響也已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。對于三 季度成交的判斷，一方面我們認為需求在二季度低于預期之后有改善可能性，再者從供給來看，統(tǒng)計的情況顯示9月起市場將進入供給高峰，屆時成交有可能在8月 底起出現(xiàn)環(huán)比改善。但進入三季度后，資金面的不確定性或將成為影響成交量走勢的最重要因素。

  基本面與估值的博弈仍將持續(xù)

  我們在中期策略中已經(jīng)強調(diào)過，下半年地產(chǎn)板塊主要是跌出來的機會。在我們的邏輯框架中，影響行業(yè)估值的兩個指標——行業(yè)增速與行業(yè)波動性，13年都要比 12年有所改善。因此，如果板塊的動態(tài)估值跌至甚至擊穿12年的動態(tài)估值低點，將是一個比較安全的位臵。目前的板塊估值已達到這一低點，我們認為，若不考 慮系統(tǒng)性風險，建議關注地產(chǎn)板塊。

  反彈的催化劑我們認為仍然需要基本面與政策面的共振，如果只是政策面催化、基本面不配合的話，我們 認為行情的可持續(xù)性不高。從基本面的角度看，如前所述，成交在持續(xù)低于預期之后，8-9月份出現(xiàn)環(huán)比改善將是大概率事件；從政策面上看，涉房上市公司再融 資的預期仍然在繼續(xù)發(fā)酵中，并且新型城鎮(zhèn)化(包括土地改革、城市群建設等)也將是一個催化因素。在目前這個時間點，我們期待行業(yè)的基本面與政策面的共振帶 來板塊估值的反彈。

  風險提示

  如果下半年宏觀經(jīng)濟波動較大，將對周期性較強的地產(chǎn)板塊產(chǎn)生壓力。成交的環(huán)比改善不達預期將制約地產(chǎn)板塊估值的反彈。