仲量聯(lián)行從兩會政策解讀中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?/p>

??2023年3月15日，北京——2023年全國兩會已于近日成功落幕，從多方面釋放了積極信號，有力提振市場信心。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示:“從經(jīng)濟運行回升勢頭的鞏固和政策效能的提升來看，各項穩(wěn)經(jīng)濟政策精準(zhǔn)發(fā)力、充足發(fā)力、靠前發(fā)力、協(xié)同發(fā)力，中國經(jīng)濟復(fù)蘇的節(jié)奏有望進一步提速，經(jīng)濟運行有望更快實現(xiàn)更好結(jié)果，5%左右的增速目標(biāo)大概率將成功實現(xiàn)?！?/p>

??2023年是全面貫徹二十大精神的開局之年，全行業(yè)“起好步”的深遠影響亦將折射在商業(yè)地產(chǎn)這一關(guān)鍵的商務(wù)、創(chuàng)新與交流載體上。仲量聯(lián)行研究部結(jié)合了政府工作報告和國務(wù)院各部委部長發(fā)布會的信息數(shù)據(jù)，從就業(yè)、科技創(chuàng)新、央國企不動產(chǎn)需求、外資和消費等多角度，解讀今年兩會政策方向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)市場帶來的積極影響和新機遇。

??一、城鎮(zhèn)新增就業(yè)目標(biāo)創(chuàng)新高，有望催生新增辦公需求

??根據(jù)2023年政府工作報告，今年城鎮(zhèn)新增就業(yè)預(yù)期目標(biāo)設(shè)置為1200萬人左右，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右。

??過去十年間，中國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)年均約1270多萬人；而在2022年，經(jīng)濟發(fā)展遇到疫情等多重超預(yù)期因素沖擊的情況下，城鎮(zhèn)新增就業(yè)達到1206萬人，超額完成1100萬人的年度目標(biāo)任務(wù)，年末城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率降到5.5%。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責(zé)人米陽：“1200萬新增就業(yè)人口的發(fā)展目標(biāo)，是在就業(yè)總量壓力較大的基礎(chǔ)上制定的較為平穩(wěn)、易于落實的穩(wěn)健目標(biāo)。根據(jù)人力資源和社會保障部過去十年的平均數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)就業(yè)人員中48%為第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，基本需要在辦公空間中工作運行和經(jīng)濟活動，即可轉(zhuǎn)化為5760萬平方米的新增辦公需求，相當(dāng)于全國重點四十城優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)總體量的約六成水平，有望成為第三產(chǎn)業(yè)辦公面積需求增長的利好信號。此外，充分的就業(yè)機會和勞動報酬，將從根本上提高消費意愿和消費者活力，推動零售、餐飲、文旅等多樣商業(yè)地產(chǎn)市場回暖?！?/p>

??二、強化企業(yè)科技創(chuàng)新主體地位，帶來多元商業(yè)地產(chǎn)增長機遇

??政府工作報告顯示，要“突出企業(yè)科技創(chuàng)新主體地位”。2022年，高新技術(shù)企業(yè)達到40萬家，中小型科技企業(yè)達50萬家，其研發(fā)投入占全國企業(yè)研發(fā)投入的68%，762家企業(yè)進入全球企業(yè)研發(fā)投入2500強。今年，這一力量在規(guī)模上還是質(zhì)量上都還要進一步擴大提升。

??米陽：“2022年互聯(lián)網(wǎng)大廠整合退租的趨勢為商業(yè)地產(chǎn)市場留下深刻印象，科技行業(yè)未來的需求機遇成為市場重點關(guān)注的話題之一。一方面，在互聯(lián)網(wǎng)（傳統(tǒng)意義上的科技大廠）之外，高技術(shù)制造業(yè)等硬核科技領(lǐng)域前景廣闊，國家戰(zhàn)略政策顯著利好。雖然其人力規(guī)模和辦公樓使用面積較小，不具備爆發(fā)式增長的特點，但其發(fā)展壯大將利好以產(chǎn)業(yè)園和工業(yè)廠房為主的工業(yè)地產(chǎn)空間。

??另一方面，在二十大和2023年兩會的表述中，企業(yè)從“技術(shù)創(chuàng)新”的主體轉(zhuǎn)變成“科技創(chuàng)新”的主體，在國家創(chuàng)新戰(zhàn)略中地位提高，將展現(xiàn)出更多價值和市場活躍性。據(jù)工業(yè)和信息化部數(shù)據(jù)，全國已經(jīng)培育了7萬多家專精特新中小企業(yè)，其中專精特新“小巨人”企業(yè)8997家；累計已有1300多家專精特新中小企業(yè)A股上市，占A股上市企業(yè)總數(shù)的27%。2023年，中國力爭全國專精特新中小企業(yè)總量超過8萬家，計劃培育100個左右中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群，并加大對中小微企業(yè)融資支持，支持專精特新企業(yè)加快上市。雖然本輪創(chuàng)新增長機遇預(yù)計將難以比擬2014年前后的“雙創(chuàng)”熱潮，也不會復(fù)制2018年前后的大廠高速擴張競賽，但豐富的企業(yè)主體發(fā)展將為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來多元、活躍的增長機遇，改善整體市場預(yù)期和環(huán)境。“

??三、央國企做強做優(yōu)做大，不動產(chǎn)需求強勁

??政府工作報告強調(diào)，今年的工作重點包括深化國資國企改革，提高國企核心競爭力。國資委表示，中央企業(yè)要堅持“一個目標(biāo)”，即做強做優(yōu)做大國有資本和國有企業(yè)。下一步央國企重組整合，專業(yè)化整合和產(chǎn)業(yè)化整合將要共同推進、互相促進。

??米陽：“2020-2023年是國企改革三年行動的時期，國資委對央國企及其下屬機構(gòu)的監(jiān)管和提效要求顯著提高，央企效益增長創(chuàng)下歷史最好水平，并在新興領(lǐng)域持續(xù)加大投入。因此，過去三年央國企的不動產(chǎn)相關(guān)需求也相應(yīng)地大幅擴張，央國企租戶成為疫情擾動下表現(xiàn)穩(wěn)健的壓艙石，是業(yè)主方和服務(wù)機構(gòu)重點關(guān)注和服務(wù)的客戶類型。

??從另一個角度而言，過去一段時間內(nèi)國家對于央國企（尤其是金融機構(gòu)）有了更高的風(fēng)氣建設(shè)和節(jié)儉要求，已經(jīng)開始改變國有金融機構(gòu)和國央企在企業(yè)選址方面的判斷和考量因素，促使央國企更多地關(guān)注性價比較高的新興區(qū)域或樓宇。一方面，部分企業(yè)將從市中心的高端租賃用房搬遷整合到存量資產(chǎn)中，造成原址樓宇退租空置壓力提高；另一方面，這也將推動市場中出現(xiàn)一批較大規(guī)模的央國企企業(yè)不動產(chǎn)搬遷和整合需求?！?/p>

??四、對外開放利好外資，中國是全球增長的機遇之一

??政府工作報告強調(diào)，今年工作重點之一包括更大力度吸引和利用外資。擴大市場準(zhǔn)入，加大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域開放力度。落實好外資企業(yè)國民待遇。

??米陽：“隨著疫情擾動因素逐步消解，制度型對外開放持續(xù)擴大，預(yù)計外資企業(yè)將加大在華的投資和擴張計劃，活躍度有所提高。一方面，中國逐步縮減、取消和放寬多行業(yè)領(lǐng)域的外資準(zhǔn)入限制。據(jù)悉，自2017年以來，中國已連續(xù)5次修訂外資準(zhǔn)入負面清單，取消或放寬了增值電信、證券、銀行、保險、文藝演出等服務(wù)業(yè)領(lǐng)域外資股比限制。未來，我國將進一步對標(biāo)國際高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)貿(mào)規(guī)則，研究進一步取消或放寬外資準(zhǔn)入限制。這將吸引更多全球企業(yè)和投資進入國內(nèi)市場，以及吸引在華跨國企業(yè)在新增準(zhǔn)入領(lǐng)域開設(shè)新的分支機構(gòu)，推動商業(yè)地產(chǎn)市場外資需求增長。

??另一方面，2023年，美國和歐洲等世界發(fā)達經(jīng)濟體增速將明顯放緩，而中國對全球增長的貢獻率有望高達30%，將是全球正增長的機遇之一，吸引更多境外資本和跨國公司進入中國或擴大布局?！?/p>

??五、恢復(fù)和擴大消費是優(yōu)先級，家居家電、新能源汽車等業(yè)態(tài)迎利好

??政府工作報告中指出，2023年重點工作的第一項即為著力擴大國內(nèi)需求，把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置。具體包括，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，穩(wěn)定汽車、家電等大宗消費，推動生活服務(wù)消費恢復(fù)等。

??米陽：“2023年，隨著地產(chǎn)行業(yè)景氣度改善，預(yù)計今年家電、家居、家用輕工等板塊有望逐季度回暖恢復(fù)，消費需求增長前景將推動品牌加速布局開店、搶占市場；新能源汽車消費持續(xù)受到政策利好，今年預(yù)計行業(yè)表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)異，延續(xù)開設(shè)實體旗艦店和體驗店的意愿和步伐——據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，2022年政策利好下新能源汽車銷售增長近一倍，超680萬輛；且滲透率大大提高，現(xiàn)在每銷售4輛汽車，就有1輛是新能源汽車；疫情期間，戶外運動品類逆勢增長擴張，3年間店鋪體量擴張2.4倍，主導(dǎo)購物中心增量需求，當(dāng)前該細分市場仍處在發(fā)展初期，滲透率與歐美國家仍有20個百分點差距，品牌增長前景看好?！?/p>