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??在售土地規(guī)模結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，驅(qū)動(dòng)行業(yè)筑底新周期。

??◎  文 / 馬千里

??新房市場(chǎng)的狹義庫(kù)存，即待售的新房規(guī)模，知之者甚蕃，也是各類報(bào)告、政策制定的重要研究指標(biāo)。但對(duì)于土地市場(chǎng)的“狹義庫(kù)存”，即在售土地的相關(guān)信息梳理，業(yè)內(nèi)各類報(bào)告中提及甚少。相比受統(tǒng)計(jì)分段時(shí)長(zhǎng)影響較大的供求數(shù)據(jù)而言，在售土地規(guī)模的每日變化，也能更加準(zhǔn)確地反映短期土地市場(chǎng)的供求規(guī)模變化趨勢(shì)。新年新氣象，本文就重點(diǎn)30城在售宅地的量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以供查缺補(bǔ)漏：

??與行業(yè)的規(guī)?？s量一致，自2021年以來(lái)，待入市幅數(shù)、建面和底價(jià)這三個(gè)指標(biāo)的平均值總體都呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。2021年平均高達(dá)455幅，而到了2024年，平均只有283幅，下降38%。2024年平均建筑面積、平均底價(jià)更是均較2021年下降六成左右。

??至于2025年初的動(dòng)向，考慮到年內(nèi)在售土地規(guī)模變化較大，還是要與往年同期進(jìn)行對(duì)比更為準(zhǔn)確。

??01

??年初動(dòng)向：典型城市供地信心恢復(fù)
在售總底價(jià)達(dá)2022年以來(lái)新高

??2025年初，土地成交規(guī)模雖然同比持續(xù)下降二成左右，但在一二線典型城市的熱度帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱度有所回升，1月平均溢價(jià)率達(dá)到8.7%創(chuàng)下新高，北京、上海、杭州、深圳等地屢屢拍出高溢價(jià)地塊。重點(diǎn)城市的供地意愿明顯恢復(fù)，2025年初30個(gè)重點(diǎn)城市在售土地規(guī)模維持在900億元左右，為2022年以來(lái)的最高值。

??02

??城市能級(jí)：一線、三線供地節(jié)奏同比加快
二線仍穩(wěn)中有降

??分城市能級(jí)來(lái)看，2025年2月初一線、三線城市供地總底價(jià)分別同比增長(zhǎng)了19%和45%，是2025年初在售總提升的主要?jiǎng)恿?，而二線城市供地規(guī)模則小幅下降2%。

??這也與研究中心2024年末判斷一致：得益于充沛的外來(lái)人口，以及長(zhǎng)期低位的人均住房面積，一線城市在供地提質(zhì)增量方面仍有較大的調(diào)整空間，如上海2025年1月即在招拍掛市場(chǎng)投放了140億的宅地，且不乏浦東新楊思（樓板底價(jià)5萬(wàn)+）、虹口四川北路（樓板底價(jià)8萬(wàn)+）等優(yōu)質(zhì)宅地。

??而三線城市2024年土地供應(yīng)已然先一步筑底，其中核心三線城市2025年在售土地總價(jià)回升也在情理之中，南通、泰州、金華、揚(yáng)州等城市均在歲末年初保持著連續(xù)的土地供應(yīng)。

??二線城市則是穩(wěn)中有降，這主要還是由于基數(shù)數(shù)值較高，且面臨著較為迫切的去庫(kù)存壓力，典型如南京、福州、廈門2025年1月均無(wú)新增宅地供應(yīng)，武漢、重慶、濟(jì)南1月新增供應(yīng)也在5億元以下。

??03

??容積率：低密地塊成為主流
平均容積率降至2.0

??2025年初，在售宅地平均容積率持續(xù)維持在2.0以下，而2022-2024年均在2.1左右。2024年以來(lái)，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)政策持續(xù)優(yōu)化，通過(guò)降低平均容積率（如部分區(qū)域降至2.0以下）及嚴(yán)控低質(zhì)地塊入市，推動(dòng)土地開發(fā)向“精細(xì)化、品質(zhì)化”轉(zhuǎn)型。中小規(guī)模宅地占比提升疊加低密導(dǎo)向，既降低房企拿地門檻、激活市場(chǎng)活力，亦為打造高舒適度居住產(chǎn)品提供空間，反映出行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量升級(jí)”的積極轉(zhuǎn)向。

??進(jìn)一步細(xì)分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2025年初2.0以下容積率地塊占比明顯提升，達(dá)到44%，較2024年提升了8個(gè)百分點(diǎn)，為近四年新高。其中1.5以下容積率在售地塊建面更是大幅增長(zhǎng)，2025年2月初達(dá)到94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64%。典型如北京順義1月24日掛牌的中央別墅區(qū)宅地，起拍總價(jià)60.2億，容積率只有1.01。

??04

??起拍價(jià)：“小而美”地塊占比上升
超五成總價(jià)來(lái)自15億元以下地塊

??從待售地塊的底價(jià)來(lái)看，2025年初20億元以上的高總價(jià)地塊出讓并沒(méi)有增多，仍低于2022年和2024年，2025年初在售土地總價(jià)的增多，主要還是依賴于15億元以下地塊占比的上升，在2025年初達(dá)到了53%，較2024年初上升了21個(gè)百分點(diǎn)。

??2024年四季度以來(lái)新房市場(chǎng)銷售雖然有所恢復(fù)，也有不少高品質(zhì)項(xiàng)目取得了優(yōu)秀的去化表現(xiàn)，但是基于行業(yè)仍處于去庫(kù)存階段，且房?jī)r(jià)走向仍處在邊際改善的周期之內(nèi)。除極少數(shù)優(yōu)質(zhì)高單價(jià)地塊之外，還是中低總價(jià)、確定性更強(qiáng)的“小而美”地塊更符合當(dāng)前的市場(chǎng)需求。無(wú)論是從地方主管部門市場(chǎng)調(diào)節(jié)、還是企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)管控的角度出發(fā)皆是如此。

??05

??綜上

??2025年初，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化：在售土地總價(jià)創(chuàng)2022年以來(lái)新高，增量主要源于中小規(guī)模宅地占比提升；同時(shí)，平均容積率降至2.0的歷史低位，政策端通過(guò)低密導(dǎo)向嚴(yán)控低質(zhì)用地，推動(dòng)行業(yè)向“品質(zhì)化開發(fā)”轉(zhuǎn)型。這一變化既契合當(dāng)前房企風(fēng)險(xiǎn)管控需求，也為高舒適度產(chǎn)品供給提供空間，反映出市場(chǎng)供需雙向理性適配的積極信號(hào)。

??展望未來(lái)，隨著核心城市供地信心的穩(wěn)定回升，以及持續(xù)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，“低總價(jià)、低密度、確定性高”的地塊成主流，進(jìn)一步引導(dǎo)行業(yè)加強(qiáng)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)過(guò)渡。