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??《2024年阿聯(lián)酋房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅白皮書(shū)》重磅發(fā)布！

??前 言

??《2024 年阿聯(lián)酋房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅白皮書(shū)》由 CRIC 克而瑞研究中心撰寫(xiě)，Asia Bankers Club提供技術(shù)支持。這份白皮書(shū)對(duì)阿聯(lián)酋房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)進(jìn)行了全面剖析，涵蓋阿聯(lián)酋整體分析、重點(diǎn)市場(chǎng)分析、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析、高價(jià)值區(qū)域總結(jié)與建議以及趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)等多方面內(nèi)容，為投資者、從業(yè)者和關(guān)注者提供了極具價(jià)值的市場(chǎng)洞察與決策依據(jù)。 

??在整體分析部分，深入探討了阿聯(lián)酋的經(jīng)濟(jì)、人口、購(gòu)房政策法規(guī)及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。?jīng)濟(jì)上，疫情后復(fù)蘇顯著，2024 年 GDP 創(chuàng)下新高，經(jīng)濟(jì)多元化成果顯現(xiàn)，非石油經(jīng)濟(jì)比重逐年增加，房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 貢獻(xiàn)率也不斷攀升。人口方面，規(guī)模高速增長(zhǎng)，年輕群體消費(fèi)力強(qiáng)，外籍人口占比近九成，寬松的投資移民政策持續(xù)吸引海外高凈值人群。購(gòu)房政策法規(guī)以零稅費(fèi)為核心，對(duì)全球投資者極具吸引力，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)政策友好，保障了外籍投資者和租房人群權(quán)益。 

??重點(diǎn)市場(chǎng)分析聚焦迪拜和阿布扎比。迪拜作為國(guó)際化大都市，經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展，旅游和房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城市發(fā)展規(guī)劃明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)新房和租賃市場(chǎng)活躍。阿布扎比是阿聯(lián)酋的政治、經(jīng)濟(jì)和文化核心，疫情后經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)反彈，非石油經(jīng)濟(jì)占比逐年提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有其獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 

??行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析指出，阿聯(lián)酋住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)集中度高，龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。分別對(duì)迪拜和阿布扎比的典型開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入分析，展示了這些企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)表現(xiàn)。 

??高價(jià)值區(qū)域總結(jié)與建議詳細(xì)梳理了迪拜和阿布扎比的熱點(diǎn)區(qū)域和潛力區(qū)域，分析了各區(qū)域的核心定位、規(guī)劃重點(diǎn)、房地產(chǎn)特征以及代表性項(xiàng)目，為投資者指明了高價(jià)值投資區(qū)域。 

??趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)部分，總結(jié)了迪拜和阿布扎比房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，并給出投資建議和風(fēng)險(xiǎn)提示，幫助投資者更好地把握市場(chǎng)機(jī)遇，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。

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??阿聯(lián)酋整體分析

??阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)，簡(jiǎn)稱阿聯(lián)酋，首都阿布扎比。位于阿拉伯半島東部，西和南與沙特阿拉伯交界，東和東北與阿曼毗連，北臨波斯灣，與伊朗隔海相望，屬熱帶沙漠氣候，主要由平原、山地和洼地組成，石油和天然氣資源非常豐富?？偯娣e83600平方千米，海岸線長(zhǎng)734千米，由7個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)組成，分別為阿布扎比、迪拜、沙迦、哈伊馬角、阿治曼、富查伊拉、烏姆蓋萬(wàn)。截至2024年，阿聯(lián)酋總?cè)丝跒?250萬(wàn)，外籍人占88%，居民大多信奉伊斯蘭教。阿拉伯語(yǔ)為官方語(yǔ)言，通用英語(yǔ)。

??聯(lián)邦最高委員會(huì)由7個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)的酋長(zhǎng)組成，是最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。重大內(nèi)外政策制定、聯(lián)邦預(yù)算審核、法律和條約批準(zhǔn)均由該委員會(huì)討論決定?？偨y(tǒng)兼任武裝部隊(duì)總司令。除外交和國(guó)防相對(duì)統(tǒng)一外，各酋長(zhǎng)國(guó)擁有相當(dāng)?shù)莫?dú)立性自主權(quán)。聯(lián)邦經(jīng)費(fèi)基本上由阿布扎比和迪拜兩個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)承擔(dān)。

??1、阿聯(lián)酋經(jīng)濟(jì)發(fā)展

??1）疫情后阿聯(lián)酋經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇顯著，24年創(chuàng)下新高

??2024年阿聯(lián)酋實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)3.9%，達(dá)到1.74萬(wàn)億迪拉姆，為歷史最高值。受疫情影響，2020年阿聯(lián)酋GDP增長(zhǎng)率跌幅為5%，2021年之后經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，其中交通和倉(cāng)儲(chǔ)、建筑和房地產(chǎn)、金融與保險(xiǎn)、餐飲與酒店等非石油行業(yè)在GDP中占有高比重。

??2) 經(jīng)濟(jì)多元化戰(zhàn)略成果逐步顯現(xiàn)，非石油經(jīng)濟(jì)比重逐年增加成新支柱（略） 

??3）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)比重逐年增加，托舉非石油行業(yè)經(jīng)濟(jì)（略）

??2、阿聯(lián)酋人口發(fā)展

??1）人口規(guī)模呈高速增長(zhǎng)，年輕群體帶來(lái)活力和強(qiáng)大消費(fèi)力（部分刪減）

??據(jù)第三方數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu) GMI 估算值，2024年阿聯(lián)酋總?cè)丝跀?shù)量已達(dá)到1250萬(wàn)人，較2023年增長(zhǎng)233萬(wàn)人，增幅為23%。其增幅上漲較快的主要原因是阿布扎比人口官方普查數(shù)據(jù)從159萬(wàn)增加到了379萬(wàn)。

??2）外籍人口占比接近九成，印度外籍人員占主導(dǎo)（略）

??3）寬松的投資移民政策持續(xù)吸引海外高凈值人群，黃金簽證熱度居高不下（略）

??3．購(gòu)房政策與法規(guī)

??1）購(gòu)房以零稅費(fèi)為核心，利好于全球投資者 

??阿聯(lián)酋大部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)持有和交易實(shí)行零稅收政策，主要免征房產(chǎn)稅、資本利得稅、增值稅、個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅等。 

??持有階段：永久產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)持有期間無(wú)需繳稅，出租收益或資本增值也不征稅。 

??交易階段：僅收取房產(chǎn)注冊(cè)費(fèi)（迪拜4%、阿布扎比2%），無(wú)其他稅費(fèi)。 

??為了避免市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度炒作房地產(chǎn)的現(xiàn)象，若房產(chǎn)在建成后 3 年內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)售，則需按照正常的 5% 增值稅稅率繳納。 

??自今年2月1日起，迪拜的房產(chǎn)買家如果選擇按揭貸款，將無(wú)法再通過(guò)按揭融資支付迪拜土地局費(fèi)用和2%的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用融資，DLD費(fèi)用是迪拜土地局征收的強(qiáng)制性注冊(cè)費(fèi)，為房產(chǎn)總價(jià)的4%。 

??值得注意的是，若通過(guò)公司名義購(gòu)房，非居民法人在阿聯(lián)酋持有的房地產(chǎn)收入需繳納公司稅，且需在阿聯(lián)酋注冊(cè)公司。

??2）房地產(chǎn)相關(guān)政策友好，保護(hù)外籍投資者及租房人群

??①針對(duì)外籍購(gòu)房者劃定自由持有區(qū)域，并與簽證掛鉤（略）

??②受降息影響，購(gòu)房成本持續(xù)下降，當(dāng)前利率回到2023年初水平（略）

??③需留意針對(duì)不同城市區(qū)域，相關(guān)房產(chǎn)受到一定制約（略）

??3）阿聯(lián)酋對(duì)自貿(mào)區(qū)企業(yè)稅收給予積極激勵(lì)措施，吸引500強(qiáng)跨國(guó)企業(yè)及高階人才

??①阿聯(lián)酋自貿(mào)區(qū)為企業(yè)提供了極具吸引力的稅收優(yōu)惠（略）

??②自貿(mào)區(qū)外籍高階人才更易獲得黃金簽證或長(zhǎng)期居留權(quán)并享受購(gòu)房等優(yōu)惠（略）

??4．阿聯(lián)酋未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

??新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，雙頭并進(jìn)帶來(lái)強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，同時(shí)吸引高精尖人群

??隨著阿聯(lián)酋積極布局新興產(chǎn)業(yè)，如人工智能、區(qū)塊鏈、可再生能源等，將為其開(kāi)拓新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為阿聯(lián)酋未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供強(qiáng)大動(dòng)力。與此同時(shí)，貿(mào)易、金融等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)也在不斷升級(jí)。先進(jìn)的物流設(shè)施和便捷的金融服務(wù)，吸引了全球眾多企業(yè)在此開(kāi)展業(yè)務(wù)，進(jìn)一步鞏固了阿聯(lián)酋在全球貿(mào)易和金融領(lǐng)域的地位。

??年輕外籍人口持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)活力和強(qiáng)大消費(fèi)潛力，并推動(dòng)各行業(yè)和城市發(fā)展

??人口的持續(xù)增長(zhǎng)為阿聯(lián)酋帶來(lái)了多方面的發(fā)展?jié)摿?。隨著人口數(shù)量的增加，居民對(duì)住房、食品、日常消費(fèi)品、娛樂(lè)等領(lǐng)域的需求不斷攀升，將有力推動(dòng)零售、餐飲、房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展。大量的外籍人口涌入，帶來(lái)了多元化的專業(yè)技能，在各個(gè)產(chǎn)業(yè)注入活力，尤其是金融、貿(mào)易、科技等領(lǐng)域，他們能夠推動(dòng)行業(yè)創(chuàng)新，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，助力阿聯(lián)酋在全球產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)更有利的位置。

??寬松的投資移民政策帶來(lái)高凈值人群，同時(shí)推動(dòng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

??阿聯(lián)酋通過(guò)黃金簽證政策，吸引了大量外國(guó)移民和投資者購(gòu)房，這一政策使得迪拜成為全球豪華房地產(chǎn)投資的熱門(mén)目的地，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)繁榮。購(gòu)房群體涵蓋了歐洲、亞洲、非洲以及美洲等地，為他們的資產(chǎn)配置和財(cái)富傳承提供了新的路徑。

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??重點(diǎn)市場(chǎng)分析

??1. 迪拜

??1) 城市概況

??迪拜是阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)的第二大城市，位于阿拉伯半島東部、波斯灣東南岸。總面積約1165平方千米，分為 6 個(gè)市區(qū)及3個(gè)郊區(qū)，下轄約上百個(gè)社區(qū)。截至2024年總?cè)丝谶_(dá)到374萬(wàn)人，本地人口占 15% 左右。迪拜原以石油產(chǎn)業(yè)為主，如今重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代化的國(guó)際大都市，世界  級(jí)的旅游城市，重要的金融中心和貿(mào)易中心，擁有哈利法塔、帆船酒店等著名景點(diǎn)。

??①格局：市區(qū)發(fā)展成熟，郊區(qū)范圍廣但有待發(fā)展 

??迪拜的在官方規(guī)劃中多采用，9區(qū)的劃分方式，以數(shù)字進(jìn)行命名，其中1-6區(qū)為市區(qū)，7-9 區(qū)為郊區(qū)。每個(gè)區(qū)位以社區(qū)規(guī)模與主要公路的界線來(lái)劃分。 

??除了9區(qū)劃分方式外，迪拜還會(huì)基于功能、地理位置和發(fā)展歷史來(lái)劃分區(qū)域的情況，比如迪拜市中心、迪拜碼頭、朱美拉棕櫚島等區(qū)域劃分方式，在城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局等方面較為常用。在之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中我們將采用這一分類方式，進(jìn)行分區(qū)域的分析。

??②人口：人口平穩(wěn)增長(zhǎng)且結(jié)構(gòu)年輕化，外籍人口占比超九成

??A. 迪拜人口規(guī)模發(fā)展經(jīng)歷從快速增長(zhǎng)到平穩(wěn)增長(zhǎng)

??2020年之前，迪拜人口呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，近四十年人口年化增長(zhǎng)率將近7%，這主要得益于經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施完善、政策支持以及生活品質(zhì)提升吸引大量人口流入，另一方面，近十年金融、旅游業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，以及人才引進(jìn)優(yōu)惠政策和黃金簽證的吸引力也成為人口流入的一大助力。2020-2023年受疫情影響，人口增速進(jìn)入平臺(tái)期，疫情后隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，零售、酒店、航空、旅游和房地產(chǎn)等人力密集型部門(mén)的私營(yíng)公司增加員工人數(shù)，吸引了外國(guó)人涌入，截至2024年總?cè)丝谶_(dá)到374萬(wàn)人。

??B. 迪拜城市人口結(jié)構(gòu)年輕化特征將長(zhǎng)期保持（略）

??C. 受金融及商業(yè)發(fā)展利好影響，外籍人口占比超過(guò)九成（略）

??③經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展且平穩(wěn)增長(zhǎng)，旅游和房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展

??A. 疫情后迪拜經(jīng)濟(jì)得到快速?gòu)?fù)蘇，多領(lǐng)域全面開(kāi)花，推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

??迪拜經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性和復(fù)蘇能力，在疫情沖擊后迅速恢復(fù)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展戰(zhàn)略成效顯著，旅游、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)等非石油產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。旅游業(yè)的復(fù)蘇對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯，國(guó)際游客數(shù)量的回升帶動(dòng)了相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展。運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)、金融等行業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為迪拜經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展提供支撐。

??B. 國(guó)際游客再創(chuàng)新高，拉動(dòng)旅游業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)游客同比增長(zhǎng)三成（略） 

??C. 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展由激進(jìn)走向平穩(wěn)，仍是迪拜經(jīng)濟(jì)的重要支撐力量（略） 

??2) 城市發(fā)展規(guī)劃 

??① 新增兩大城市中心，規(guī)劃大量導(dǎo)入國(guó)際貿(mào)易人才和高精尖科技人才（略） 

??② 城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)十年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度有望翻倍（略） 

??3）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 

??① 新房市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)容量高速增長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)達(dá)和配套完善地區(qū)較受歡迎（部分刪減） 

??A. 供求：疫情后房地產(chǎn)市場(chǎng)容量高速增長(zhǎng)，現(xiàn)房類項(xiàng)目活躍度更高 

??疫情后迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，其中2023年交易量同比增加38%，交易額同比增長(zhǎng)五成以上；2024年更是打破以往紀(jì)錄，交易量達(dá)到18.1萬(wàn)筆，同比增長(zhǎng)36.5%；交易額高達(dá)5225億迪拉姆，同比上漲27.3%。

??②  租賃市場(chǎng)：租賃市場(chǎng)活躍，公寓和別墅類產(chǎn)品均有較高收益 （略） 

??③ 外籍購(gòu)房客戶：印度、英國(guó)和中國(guó)客戶穩(wěn)定增長(zhǎng)，青睞區(qū)域逐步擴(kuò)展次核心 （略）

??2.阿布扎比

??1）概況：阿布扎比地區(qū)是阿聯(lián)酋的政治、經(jīng)濟(jì)和文化核心

??阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)占阿聯(lián)酋國(guó)土的86%，主要分阿布扎比、阿爾達(dá)夫拉和艾因三大地區(qū)，其中阿布扎比地區(qū)是阿聯(lián)酋的政治、經(jīng)濟(jì)和文化核心，涵蓋阿布扎比市及周邊衛(wèi)星城市、工業(yè)區(qū)和島嶼，阿爾達(dá)夫拉地區(qū)占阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)總面積的約80%，涵蓋了阿聯(lián)酋西部廣袤的沙漠和沿海地帶，艾因地區(qū)是阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)東部的重要內(nèi)陸區(qū)域，位于阿曼邊境，作為阿聯(lián)酋重要的文化遺產(chǎn)中心和農(nóng)業(yè)基地。

圖：阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)區(qū)位圖及3個(gè)主要地區(qū)

??①人口（阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)）：人口高增長(zhǎng)，青壯年占比高，外籍人口約占八成 

??A. 人口增速較快且呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，阿布扎比地區(qū)人口占比近七成 

??阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)從1995年的94萬(wàn)人增長(zhǎng)至2023年的379萬(wàn)人，人口數(shù)量實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，人口主要集中在阿布扎比地區(qū)，該地區(qū)共有249.59萬(wàn)人，占總?cè)丝诘? 66%，艾因地區(qū)位居第二，人口為 100.97萬(wàn)人（占 27%），而阿爾達(dá)夫拉地區(qū)則有28.42萬(wàn)人（占 7%）。其中在2011-2023年期間人口增長(zhǎng)超過(guò)83%，增速明顯加快。特別是2016年以來(lái)，在科技創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)多元化深入發(fā)展等因素推動(dòng)下，人口持續(xù)快速增長(zhǎng)，反映出阿布扎比對(duì)人口的吸引力不斷增強(qiáng)。

??B. 城市人口結(jié)構(gòu)以青壯年勞動(dòng)力為主，受產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較深（略）

??C. 外籍人口占比近八成，在建筑、金融和服務(wù)業(yè)領(lǐng)域貢獻(xiàn)顯著（略）

??② 經(jīng)濟(jì)（阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)）：強(qiáng)勢(shì)反彈，制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)高增長(zhǎng)拉升非石油經(jīng)濟(jì)

??A. 疫情后經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)反彈，非石油經(jīng)濟(jì)拉升GDP增速超過(guò)疫情前水平

??疫情后阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)GDP年度數(shù)值持續(xù)在1萬(wàn)億迪拉姆以上，增長(zhǎng)率也保持較高水平，集中在3%～4%，高于疫情前GDP增速，2017年-2019年阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)GDP增速集中在1.5%～2%。自2015年至今，阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)GDP增速有過(guò)2次負(fù)值， 2016年受油價(jià)下跌影響增速為-2%，2020年受油價(jià)下跌和新冠疫情影響增速為-6%。

　　阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)非石油經(jīng)濟(jì)占比逐年走高，從2021年的50.4%增長(zhǎng)至2024年前3季度的54.4%，增長(zhǎng)了約4個(gè)百分點(diǎn)，積極多元化發(fā)展，正在調(diào)整對(duì)石油經(jīng)濟(jì)的依賴。

??B. 非石油產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度逐年增加，制造業(yè)，建筑和地產(chǎn)業(yè)增速亮眼（略） 

??C. 疫情后建筑和房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇明顯，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（略）

??2) 城市發(fā)展規(guī)劃 

??A.“2030計(jì)劃”打造全球領(lǐng)先的城市（略） 

??B. 發(fā)展方向四個(gè)關(guān)鍵詞：緊湊、交通導(dǎo)向、智慧和綠色（略） 

??C. 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域集中在阿布扎比市區(qū)、薩迪亞特島和亞斯島（略）

??3) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 

??鑒于阿布扎比地區(qū)是經(jīng)濟(jì)文化主要核心地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要交易項(xiàng)目都集中于該區(qū)域，在房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)分析中分析對(duì)象為阿布扎比地區(qū)。 

??① 新房市場(chǎng)分：新房成交同比微降，整體價(jià)格仍保持快速上升態(tài)勢(shì)（部分刪減） 

??A. 供求：新房成交同比微降，其中現(xiàn)房成交表現(xiàn)優(yōu)于期房 

??2024年，阿布扎比地區(qū)新房住宅交易金額同比有所下滑，從2023年的582.49億迪拉姆減至2024年的419.41億迪拉姆，同比降幅為28%，但整體規(guī)模仍然保持在較高水平。

??②租賃市場(chǎng)：公寓和別墅租金均顯著上漲，整體呈現(xiàn)高需求、高回報(bào)態(tài)勢(shì)（略）

??③ 外籍購(gòu)房客戶：印度購(gòu)房者為主，歐洲和中東買家占比增加（略）

??3

??行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

??1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)概況：市場(chǎng)集中度高，龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯

??阿聯(lián)酋住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的高速發(fā)展，涌現(xiàn)了一批有實(shí)力的龍頭企業(yè)。這些龍頭企業(yè)憑借規(guī)?；_(kāi)發(fā)能力與戰(zhàn)略資源整合持續(xù)擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。據(jù)迪拜土地局（DLD）《2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》顯示，Emaar Properties市場(chǎng)占有率穩(wěn)居迪拜住宅銷售榜首，全年錄得銷售額654億迪拉姆，同比增幅達(dá)75%。阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)市場(chǎng)則由Aldar Properties占據(jù)領(lǐng)先地位，其通過(guò)戰(zhàn)略性收購(gòu)Rak Properties的項(xiàng)目獲取680萬(wàn)平方英尺土地儲(chǔ)備（Al Marjan島綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），推動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)份額攀升至41%（阿布扎比市政廳數(shù)據(jù)）。 

??根據(jù)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究測(cè)評(píng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合阿聯(lián)酋市場(chǎng)的特征，我們?cè)O(shè)計(jì)了一套企業(yè)綜合能力測(cè)評(píng)體系，通過(guò)相關(guān)指標(biāo)的測(cè)評(píng)識(shí)別交付可靠、配套完善的開(kāi)發(fā)商。 

??該測(cè)評(píng)體系包含六個(gè)維度，以全面、客觀、專業(yè)為原則，對(duì)企業(yè)表現(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)性評(píng)估。在業(yè)務(wù)核心層面，通過(guò)考察銷售金額、市場(chǎng)占有率、收入增長(zhǎng)數(shù)據(jù)及盈利能力指標(biāo)，深入分析企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)；從股東背景、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與區(qū)域布局等方面，評(píng)估企業(yè)背景與資質(zhì)；依據(jù)項(xiàng)目交付率、客戶投訴率、設(shè)計(jì)創(chuàng)新案例及配套設(shè)施建設(shè)情況，考量項(xiàng)目質(zhì)量與交付水平；通過(guò)國(guó)際獎(jiǎng)項(xiàng)、媒體曝光度及第三方用戶評(píng)分，評(píng)估市場(chǎng)影響力。在企業(yè)發(fā)展?jié)摿εc風(fēng)險(xiǎn)把控層面，通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比和法律合規(guī)審查，監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力；從綠色建筑認(rèn)證、碳排放管理、公益項(xiàng)目參與及區(qū)域政策響應(yīng)等維度，評(píng)估可持續(xù)性發(fā)展能力，全方位剖析企業(yè)綜合實(shí)力與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??經(jīng)過(guò)測(cè)評(píng)，分別在迪拜和阿布扎比2個(gè)重要市場(chǎng)挑選出前三位的企業(yè)進(jìn)行深入分析研究。

??2.迪拜典型開(kāi)發(fā)企業(yè)分析

??根據(jù)測(cè)評(píng)結(jié)果，迪拜綜合實(shí)力強(qiáng)的三家企業(yè)：

??1)Emaar Properties 

??作為迪拜房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，伊瑪爾集團(tuán)2024年以阿聯(lián)酋本土住宅市場(chǎng)為核心戰(zhàn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)合約銷售額 654億迪拉姆，同比激增75%，強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑高端地產(chǎn)領(lǐng)域。 

??企業(yè)精準(zhǔn)把握阿聯(lián)酋黃金簽證政策與零稅環(huán)境帶來(lái)的全球高凈值移民潮，將 “免稅資本增值” 與 “投資 + 居留” 深度綁定——外籍買家占比提升至 48%，俄羅斯、印度、英國(guó)為前三大客群，針對(duì)此類客群推出的 “購(gòu)房滿 200 萬(wàn)迪拉姆即享黃金簽證代辦” 服務(wù)，直接推動(dòng)高端住宅去化效率。核心區(qū)域項(xiàng)目如迪拜市中心、迪拜山莊不但實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售，且去化速度顯著快于市場(chǎng)均值，彰顯稀缺地段與頂  級(jí)產(chǎn)品的雙重溢價(jià)能力。 

??伊瑪爾的競(jìng)爭(zhēng)壁壘源自對(duì)核心地段的提前布局：圍繞哈利法塔、迪拜歌劇院等城市地標(biāo)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，將居住屬性與身份象征資產(chǎn)深度融合，形成 “地標(biāo)即高端” 的市場(chǎng)認(rèn)知。例如迪拜市中心板塊，其項(xiàng)目均價(jià)較周邊非伊瑪爾競(jìng)品高出，仍因不可復(fù)制的地段價(jià)值與成熟配套，成為高凈值人群置業(yè)首選。憑借政府支持與穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)，伊瑪爾 2024年市值突破1140億迪拉姆（迪拜金融市場(chǎng)數(shù)據(jù)）。企業(yè)持續(xù)以本土高端住宅為引擎，通過(guò)精準(zhǔn)客群運(yùn)營(yíng)與稀缺資源把控，構(gòu)建起抗周期的增長(zhǎng)韌性，為投資者提供兼具增值潛力與政策保障的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇。

??2)Nakheel（略） 

??Nakheel作為迪拜控股（Dubai Holding）旗下核心房地產(chǎn)企業(yè)，依托迪拜政府資源與地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在住宅市場(chǎng)持續(xù)鞏固領(lǐng)先地位。 

??3)Damac Properties（略） 

??作為迪拜頭部私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，Damac Properties以高端住宅與綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)為核心，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋中東、歐洲及亞洲。

??3.阿布扎比典型開(kāi)發(fā)企業(yè)分析

??1)Aldar Properties（略）

??Aldar Properties是阿布扎比酋長(zhǎng)國(guó)龍頭綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)，成立于2005年，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資管理、教育及設(shè)施服務(wù)，以“開(kāi)發(fā)+持有”雙輪驅(qū)動(dòng)模式持續(xù)鞏固區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。 

??2)Modon Holding 

??Modon Holding作為阿布扎比政府背景的綜合性開(kāi)發(fā)商，近年來(lái)在本土住宅市場(chǎng)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。 

??Modon Holding作為阿布扎比政府背景的綜合性開(kāi)發(fā)商，近年來(lái)在本土住宅市場(chǎng)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。公司依托政府資源與可持續(xù)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，成功打造了多個(gè)標(biāo)志性住宅項(xiàng)目，推動(dòng)阿布扎比高端與中端住宅市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展。其核心項(xiàng)目Al Naseem位于胡達(dá)里亞特島，以低密度別墅群為核心，融合南加州度假風(fēng)格與現(xiàn)代極簡(jiǎn)設(shè)計(jì)，配備私家海灘、紅樹(shù)林步道及智能社區(qū)設(shè)施。項(xiàng)目不僅符合ESTIDAMA綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，還通過(guò)海水淡化技術(shù)實(shí)現(xiàn)生態(tài)閉環(huán)，碳排放管理獲得國(guó)際認(rèn)證，成為阿聯(lián)酋2050凈零戰(zhàn)略的實(shí)踐標(biāo)桿。 

??在阿布扎比金融中心Reem島，Modon開(kāi)發(fā)的Muheira項(xiàng)目則瞄準(zhǔn)年輕家庭與專業(yè)人士，提供1-3居室公寓及400米濱海長(zhǎng)廊、無(wú)邊際泳池等設(shè)施，租金回報(bào)率預(yù)期達(dá)10%（長(zhǎng)租）。該項(xiàng)目緊鄰國(guó)際學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)及高端購(gòu)物中心，疊加零房產(chǎn)稅與永久產(chǎn)權(quán)政策，成為外籍精英群體的置業(yè)優(yōu)選。 

??財(cái)務(wù)層面，Modon 2024年?duì)I收達(dá)65億迪拉姆，同比增長(zhǎng)637%，其中住宅預(yù)售與工業(yè)配套項(xiàng)目貢獻(xiàn)顯著。公司憑借ADQ與IHC全資國(guó)企身份，優(yōu)先獲取胡達(dá)里亞特島等戰(zhàn)略地塊，規(guī)劃住宅、文旅及商業(yè)一體化社區(qū)，形成長(zhǎng)期價(jià)值儲(chǔ)備。未來(lái)，Modon計(jì)劃深化智能化轉(zhuǎn)型，與Candy International合作開(kāi)發(fā)智能公寓，并探索工業(yè)城經(jīng)濟(jì)型住房模式，平衡高端市場(chǎng)拓展與社會(huì)責(zé)任履行，鞏固其作為阿布扎比可持續(xù)城市化引領(lǐng)者的地位。 

??3)Bloom Holding（略） 

??Bloom Holding是阿布扎比領(lǐng)先的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，成立于2008年，隸屬于阿聯(lián)酋國(guó)家控股集團(tuán)（National Holding），業(yè)務(wù)涵蓋住宅、教育、酒店及設(shè)施管理等領(lǐng)域。

??4

??高價(jià)值區(qū)域總結(jié)與建議

??1. 迪拜高價(jià)值區(qū)域

??1) 當(dāng)前熱點(diǎn)區(qū)域

??①熱點(diǎn)區(qū)域概述：熱點(diǎn)區(qū)域具有高價(jià)值、稀缺性、核心樞紐、性價(jià)比等特征

??根據(jù)前文第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)Property Finder分別對(duì)迪拜城市當(dāng)前公寓和別墅熱點(diǎn)區(qū)域的梳理以及結(jié)合城市龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的布局和銷售情況，最終選取具有代表的五大區(qū)域和內(nèi)部項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步分析研究，揭示其能夠成為熱點(diǎn)區(qū)域的內(nèi)在特征及原因。

??②迪拜市中心 

??A. 稀缺資產(chǎn)和地標(biāo)價(jià)值凸顯 

??迪拜市中心擁有哈利法塔、迪拜購(gòu)物中心、音樂(lè)噴泉三大IP，年均吸引 2000萬(wàn)游客，并推動(dòng)高端公寓需求，尤其是中東及俄羅斯高凈值投資者。與此同時(shí)因土地資源稀缺且供應(yīng)有限，2024年交付的住宅僅占市場(chǎng)4%左右的比重，這種稀缺性使其房?jī)r(jià)和租金具有天然抗跌性。

??B. 區(qū)域項(xiàng)目案例： 

??St Regis The Residences（瑞吉塔）——不可復(fù)制的核心壁壘

　　項(xiàng)目由Emaar Properties攜手Adventz集團(tuán)、East&West International Group聯(lián)合打造，坐落于迪拜市中心金融中心路，處于歌劇院區(qū)核心地段，盡享絕佳區(qū)位優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃有兩座時(shí)尚現(xiàn)代、具藝術(shù)裝飾風(fēng)格的大廈，分別高達(dá)262米和171米，內(nèi)部涵蓋1-5居室公寓及頂層公寓等多樣戶型，面積跨度大，滿足不同需求。配套設(shè)施方面，配備有頂  級(jí)健身房、奢華水療中心、無(wú)邊際泳池等，還有24小時(shí)安保及瑞吉品牌標(biāo)志性的私人管家服務(wù)。

??從市場(chǎng)表現(xiàn)看，項(xiàng)目一期于2023年3月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天銷售近70%的單位房源，平均單價(jià)AED32000/平方米（約合人民幣7.2萬(wàn)元/㎡）。當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格已上漲10%，預(yù)計(jì)交付后漲幅達(dá)20%，租金回報(bào)率約7-8%，高于區(qū)域平均6.5%。從購(gòu)房群體看，國(guó)際化高凈值客群特征明顯，國(guó)際買家占比超過(guò)7成以上，主要來(lái)自歐洲、中東、印度、中國(guó)等地區(qū)，買家以企業(yè)高管、家族辦公室為主。

??③ 商業(yè)灣（略） 

??④ 朱美拉棕櫚島（略） 

??⑤ 迪拜山莊（略） 

??⑥ 阿爾富江（Al Furjan）（略） 

??2) 重點(diǎn)關(guān)注潛力區(qū)域 

??迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)一輪高速發(fā)展后，城市核心區(qū)域的可開(kāi)發(fā)空間漸趨飽和，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)極為激烈。鑒于此，深入?yún)⒖嫉习莩鞘邪l(fā)展規(guī)劃，并緊密結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)特征，精準(zhǔn)探尋未來(lái)具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，成為房地產(chǎn)行業(yè)參與者把握市場(chǎng)機(jī)遇的關(guān)鍵之舉。 

??① 根據(jù)城市未來(lái)發(fā)展方向及當(dāng)前重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，鎖定四大區(qū)域 

??A. 南部世博和硅綠洲是規(guī)劃的新中心，運(yùn)河+河港區(qū)是當(dāng)前城市發(fā)展的次核心區(qū)

圖:迪拜發(fā)展?jié)摿^(qū)域分布

??迪拜南部世博中心以 “全球航空物流+可持續(xù)創(chuàng)新”為雙引擎，通過(guò)世博會(huì)遺產(chǎn)改造與2040 規(guī)劃聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建集產(chǎn)業(yè)、居住、科技于一體的低碳智慧新城，成為迪拜連接世界的門(mén)戶與可持續(xù)發(fā)展標(biāo)桿。硅綠洲依托科技產(chǎn)業(yè)集群與國(guó)際教育資源，打造低成本、高回報(bào)的智慧社區(qū)，通過(guò)政策扶持與產(chǎn)學(xué)研生態(tài)，成為迪拜培育知識(shí)經(jīng)濟(jì)與吸引全球人才的核心載體。 

??運(yùn)河區(qū)以 “全球最大人工運(yùn)河” 為引擎，通過(guò)濱水景觀改造與文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，重塑城市空間格局，成為兼具投資價(jià)值與生活品質(zhì)的濱水經(jīng)濟(jì)新地標(biāo)；河港區(qū)憑借歷史遺產(chǎn)保護(hù)與交通樞紐建設(shè)，通過(guò)國(guó)際資本合作與低價(jià)住宅開(kāi)發(fā)，成為迪拜傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合的價(jià)值洼地，潛力釋放空間顯著。

??B. 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征在于世博和硅綠洲偏剛需與產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，運(yùn)河與河港側(cè)重稀缺性與資本增值（略）

??C. 公寓重點(diǎn)關(guān)注硅綠洲和河港區(qū)，別墅重點(diǎn)關(guān)注運(yùn)河區(qū)和硅綠洲（略）

??2.阿布扎比高價(jià)值區(qū)域

??1) 當(dāng)前熱點(diǎn)區(qū)域

??① 熱點(diǎn)區(qū)域概述：圍繞阿布扎比主島分布根

??據(jù)阿布扎比政府主導(dǎo)的“2030計(jì)劃”城市發(fā)展愿景、購(gòu)房政策——外籍人士指定投資區(qū)域、PropertyFinder搜索量等要因確定了五個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，均圍繞阿布扎比主島分布，由西到東分別是主島南側(cè)的胡達(dá)里亞特島，主島北側(cè)的艾莉姆島和薩迪亞特島，以及主島東側(cè)的亞斯島和阿爾拉哈海灘。

??② 胡達(dá)里亞特島

??A. 海濱運(yùn)動(dòng)與休閑中心，Modon主導(dǎo)開(kāi)發(fā) 

??胡達(dá)里亞特島位于阿布扎比主島以南，通過(guò)標(biāo)志性橋梁與主城區(qū)相連，距市中心約19分鐘車程。是阿布扎比政府重點(diǎn)打造的“生態(tài)+運(yùn)動(dòng)+文化”復(fù)合型濱海生活區(qū)，其房地產(chǎn)以高端別墅和生態(tài)社區(qū)為核心，兼具稀缺景觀與政策紅利。島上開(kāi)發(fā)主導(dǎo)企業(yè)為阿布扎比國(guó)企Modon Holding（政府主權(quán)基金ADQ支持）。

??B. 區(qū)域項(xiàng)目案例:

??Al Naseem：生態(tài)與都市融合型高端別墅社區(qū)

　　項(xiàng)目位于阿布扎比胡達(dá)里亞特島制高點(diǎn)，北臨游艇碼頭，南接Hudayriyat運(yùn)河，與皇室寢宮隔海相望，由國(guó)企Modon Holding開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目規(guī)劃為低密度頂豪社區(qū)，打造4-6居室別墅群（470-639㎡），設(shè)計(jì)融合南加州風(fēng)情和現(xiàn)代極簡(jiǎn)美學(xué)，通過(guò)落地窗與庭院實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外無(wú)界交互。配套涵蓋紅樹(shù)林慢跑道、Circuit X冒險(xiǎn)樂(lè)園、私人沙灘、米其林餐廳及24小時(shí)安保，步行可達(dá)國(guó)際學(xué)校與醫(yī)療中心，定義“生態(tài)頂奢+皇室視野”生活方式。

??市場(chǎng)表現(xiàn)整體看，作為阿布扎比胡達(dá)里亞特島的標(biāo)桿豪宅社區(qū)，Al Naseem憑借稀缺生態(tài)資源與高端定位，在近年持續(xù)走熱的阿布扎比房地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)亮眼。四居室別墅起價(jià)790萬(wàn)迪拉姆，五居室900萬(wàn)迪拉姆，六居室達(dá)1010萬(wàn)迪拉姆。別墅總價(jià)普遍超2000萬(wàn)迪拉姆，部分房源房?jī)r(jià)年增值率達(dá)8%-10%，高于阿布扎比別墅市場(chǎng)平均水平（5%-7%）。

??③艾莉姆島（略）

??④ 薩迪亞特島（略）

??⑤ 亞斯島（略）

??⑥ 阿爾拉哈海灘（略）

??2) 重點(diǎn)關(guān)注潛力區(qū)域

??阿布扎比相對(duì)于迪拜來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)起步略晚，早期法律嚴(yán)格限制外國(guó)人產(chǎn)權(quán)，2019年才允許外籍人士在指定投資區(qū)購(gòu)買永久產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，土地與建筑所有權(quán)一并開(kāi)放?，F(xiàn)階段阿布扎比主島周邊仍在著重開(kāi)發(fā)，并且存在較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??5

??趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)（略）

??迪拜與阿布扎比分別以“國(guó)際樞紐”和“智慧可持續(xù)”定位，未來(lái)5-10年仍是中東最具價(jià)值的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)之一。