??熱點(diǎn)回放

??財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于 3月24 日發(fā)布了【2016】36號(hào)文，自2016年5月1日起，“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大至建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。這意味著，至今已試點(diǎn) 4 年的“營(yíng)改增”改革，將在“十三五”開(kāi)局之年全面收官。由于房地產(chǎn)行業(yè)也列入“營(yíng)改增”范圍，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展，政策有何影響，我們具體做一下解讀。

??“營(yíng)改增”政策背景

??1994年分稅制改革以來(lái)，我國(guó)長(zhǎng)期維持營(yíng)業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行局面，作為我國(guó)流轉(zhuǎn)稅兩大主要稅種，占我國(guó)稅收收入體系巨大比重。

??營(yíng)業(yè)稅：以營(yíng)業(yè)額全額為課稅對(duì)象征收的一種商品勞務(wù)稅，具有多次重復(fù)性征收特點(diǎn)，極大加重我國(guó)交通運(yùn)輸、建筑業(yè)及服務(wù)業(yè)等稅收負(fù)擔(dān)，不利于行業(yè)發(fā)展。

??增值稅：“中性稅種”，以增值額為計(jì)稅依據(jù)，雖“環(huán)環(huán)計(jì)征但層層抵扣”，有效避免重復(fù)征稅問(wèn)題。

??兩稅并行不符合國(guó)際稅收制度整體發(fā)展趨勢(shì)，2011 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。從 2012 年 1 月1 日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)。截止目前，交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（主要是部分生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）、郵政服務(wù)業(yè)和電信業(yè)均已完成試點(diǎn)。

??各方觀點(diǎn)

??平安證券綜合研究所認(rèn)為，營(yíng)改增將刺激房企投資，利好商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，政策也有望刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，將有助于去化寫(xiě)字樓庫(kù)存去化。同時(shí)政策將有助于降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，將購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的成本進(jìn)行抵扣，將有助于現(xiàn)有企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)持有成本，減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

??同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，但營(yíng)改增并不是樓市稅收政策調(diào)整的終點(diǎn)。后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)，尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，后續(xù)仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復(fù)雜多變。

??睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥認(rèn)為，營(yíng)改增后原商業(yè)二手房買(mǎi)賣(mài)稅負(fù)有望下降2-3個(gè)點(diǎn)；而企業(yè)持有物業(yè)抵扣增值稅對(duì)辦公物業(yè)去化起到非常重要的作用，未來(lái)企業(yè)通過(guò)持有不動(dòng)產(chǎn)可以有效降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，并產(chǎn)生多元的收入結(jié)構(gòu)。這將有利于降低城市銷(xiāo)售物業(yè)的整體庫(kù)存。

??西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長(zhǎng)李建軍認(rèn)為,個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)按5%征收率計(jì)算增值稅，跟營(yíng)業(yè)稅條件下稅負(fù)相當(dāng)，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)者稅負(fù)不會(huì)增加。個(gè)人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩(wěn)過(guò)渡、不增加納稅人負(fù)擔(dān)的做法。政策從深層次降低了企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)老百姓也是有利的。

??中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任牛鳳瑞認(rèn)為，營(yíng)改增整體改革的目的是要減少企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，讓納稅更加合理和公平，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的稅收是在去除土地價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等成本之后進(jìn)行征收，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是好事。

??易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，“營(yíng)改增”體現(xiàn)了稅負(fù)不增加的原則，但也讓此前普遍的減稅期待落空，行業(yè)去庫(kù)存仍然要按照自身原來(lái)的邏輯繼續(xù)進(jìn)行。

??中房分析

??針對(duì)一般納稅人的開(kāi)發(fā)企業(yè)，給予了過(guò)渡性政策安排，有利于稅制改革的銜接  

??營(yíng)改增新法規(guī)中包括了一系列過(guò)渡性政策，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)稅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率。這一安排是為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增平穩(wěn)的過(guò)渡，增值稅率不會(huì)突然提高到11%。

??二手房交易營(yíng)改增稅率平移，稅收負(fù)擔(dān)只減不增

??過(guò)渡期二手房交易營(yíng)改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。目前來(lái)看，這種政策的平移并不會(huì)帶來(lái)稅負(fù)增加。從方案細(xì)則看，對(duì)于非一線城市而言，個(gè)人購(gòu)房如果不滿(mǎn)2年進(jìn)行交易，實(shí)際和此前的營(yíng)業(yè)稅政策并沒(méi)有太大的差異。而持有時(shí)間超過(guò)2年的住房進(jìn)行交易免征。此類(lèi)政策和過(guò)去的營(yíng)業(yè)稅政策保持了一致的特點(diǎn)，而且從稅費(fèi)效應(yīng)看，也沒(méi)有太大的變化?？紤]到價(jià)稅分離部分，營(yíng)改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn)。  

??土地采購(gòu)成本可抵扣，政策力度超預(yù)期，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以松口氣

??本次試點(diǎn)方案明確，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房地產(chǎn)計(jì)算增值稅額的時(shí)候，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除。這個(gè)優(yōu)惠政策將會(huì)有效保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只對(duì)其增值的部分進(jìn)行納稅，但該政策只用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照11%的增值稅率繳納增值稅的情形，而不適用于選擇過(guò)渡期政策按5%征收率繳納增值稅的情況。值得注意的是，土地增值稅跟過(guò)去的流轉(zhuǎn)稅（營(yíng)業(yè)稅）、還有5月1日之后的增值稅是完全不同的稅種。所以營(yíng)改增之后，土地增值稅不會(huì)發(fā)生變化，也不能抵扣。

??開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房情形下，按3%預(yù)征增值稅，大大低于預(yù)期

??房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房的時(shí)候，如果采取預(yù)收賬款的方式銷(xiāo)售其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款的時(shí)候按3%預(yù)征率來(lái)預(yù)繳增值稅。這一點(diǎn)比預(yù)想的“收到的預(yù)收款要按照11%來(lái)預(yù)繳增值稅”要好的多。

??利好深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企

??政策實(shí)行后，購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購(gòu)置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣。不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%，抵扣年限較市場(chǎng)預(yù)期大幅縮短至 2 年，大幅提升減稅力度。我們認(rèn)為這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，擴(kuò)大其投資意愿，將有助于提升市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的去化和積極性，利好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目較多的房企，同時(shí)也助于現(xiàn)有企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)持有成本，減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。但值得一提的是，還是有些細(xì)節(jié)仍待明晰，此次新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣規(guī)定必須以固定資產(chǎn)核算，如果按其他形式如投資性不動(dòng)產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)是否能核算仍有待進(jìn)一步明確。

??利于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品升級(jí)與開(kāi)發(fā)

??營(yíng)改增后，建安成本進(jìn)項(xiàng)稅將成為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的主要部分，對(duì)于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負(fù)，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別是對(duì)于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應(yīng)對(duì)方式，同時(shí)延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。另外，“營(yíng)改增”也將為建安成本占比相對(duì)較大的運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。

??總結(jié)：營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響無(wú)疑是巨大的，從最新落地的方案看，政府還是采取了比較到位的過(guò)渡性措施，有利于營(yíng)改增的落地，盡可能減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收沖擊。從政策導(dǎo)向上，更有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)加速流轉(zhuǎn)、產(chǎn)品升級(jí)和創(chuàng)新。當(dāng)然，從總體稅制改革上，減少重復(fù)征稅、降低企業(yè)稅負(fù)，和國(guó)際接軌，是本次稅改的主要目的。

??（本文來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心。）