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??隨著城市住房步入存量發(fā)展時期，房屋老齡化、安全隱患日漸凸顯。

??一項統(tǒng)計數據顯示，截至2022年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，逐步進入使用年限的中后期。預計到2040年前后，將有近80%的城鎮(zhèn)房屋成為“老小區(qū)”。以上海為例，截至2023年底，全市城鎮(zhèn)住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”；在浙江，建成于2000年以前的城鎮(zhèn)住房超過72萬幢。

??這些老舊住房如何維修維護，以實現(xiàn)安全使用？主要通過住宅專項維修基金解決？以南京為例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經歸集維修資金且當前有結余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬元。

??“住宅專項維修資金自2000年之后才開始設立，此前的很多小區(qū)尚未設立這項資金，且這些小區(qū)多為原有公房，建設、投資和分配多由地方政府或所在單位承擔?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，后期，還有一些小區(qū)存在繳存不規(guī)范、續(xù)籌機制不完善等問題，也制約著專項維修資金的充足性，如2004年左右的商品房和經濟適用房因價格較低，住宅專項維修資金繳存基數低，部分小區(qū)余額較低，難以滿足房屋維修需求。

??“部分小區(qū)專項維修資金不足的問題，已影響到房屋的有效維修，當前只能依據社區(qū)和業(yè)主決定，分批次處理?！贝筮B市住房和城鄉(xiāng)建設局一工作人員表示。

??存量住宅樓齡分布 （來源：國家統(tǒng)計局、中金公司研究部）

??如何解決住宅專項維修資金不足的問題？據中國房地產報記者了解，一些城市老舊小區(qū)針對住宅維修資金不足的問題已經先行先試，并積累了一些經驗和方法，涉及續(xù)繳、房屋保險、公共物業(yè)運營收益及維修資金的保值增值等方面。

??一是開展專項維修資金續(xù)繳、補建工作。

??對于在物業(yè)專項維修資金歸集政策出臺前交付使用的老舊小區(qū)，各地正嘗試補建、續(xù)繳物業(yè)專項維修資金。如建于1994年的杭州富陽區(qū)的恩波花園在2023年迎來舊改，為了讓改造成果更持久，小區(qū)籌備補繳物業(yè)維修資金，經過多方溝通協(xié)調，截至2023年10月底，小區(qū)共收繳物業(yè)維修資金25萬元，這筆資金也讓恩波花園成為杭州市老舊小區(qū)改造中業(yè)主自籌物業(yè)專項維修資金最多的小區(qū)。

??實際上，作為全國試點建立“房屋養(yǎng)老金”制度的22個城市之一， 杭州市住保房管部門正在研究這一課題。

??根據中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的數據，杭州從1997年12月啟動、2002年2月全面開展住宅專項維修資金歸集工作，截至2023年8月底，杭州全市物業(yè)專項維修資金累計歸集301.5億元。杭州市住保房管局公布的數據顯示，2023年，杭州歸集住宅專項維修資金31.6億元。

??二是鼓勵小區(qū)將公共物業(yè)出租運營后的收益補充到小區(qū)專項維修資金賬戶中。

??2021年年初，杭州德信東望小區(qū)業(yè)委會便率先行動，將小區(qū)32萬余元的經營性收支補充到小區(qū)物業(yè)專項維修資金賬戶，開創(chuàng)了杭州此類舉措的先河。緊隨其后，云亭公寓、大河宸章、黃龍雅苑等商品房小區(qū)也紛紛效仿，提前將各自的經營收益轉入住宅維修資金，以充實這一資金。

??今年5月份，杭州市住保房管局官網發(fā)布了一則通知：杭州市房管部門和民政部門根據《杭州市物業(yè)管理條例》重新修訂了《臨時管理規(guī)約》《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》等示范文本。

??引人注目的是，在這個2024年修訂的《臨時管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》示范文本中，其中“物業(yè)共有部分的經營與收益分配”這一章節(jié)中有這樣一條表述：“本物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主所有的共有部分委托物業(yè)服務人經營，所得收入扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。并按下列約定使用：1.5%轉入物業(yè)專項維修資金(業(yè)主共有收入應當主要用于補充物業(yè)專項維修資金)?！?/p>

??最近出臺的《南京市住宅物業(yè)管理條例》也提示，小區(qū)物業(yè)共用部位和共用設施設備經營所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會成立前，應當將收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，自2024年10月1日起施行。

??也有小區(qū)經營性收入充足，除去固定的維修應急的資金外，仍有富余的。比如素有“杭州福利最好的小區(qū)”之稱的蘭桂花園，由于小區(qū)創(chuàng)收高，經營性收入除了用于逢年過節(jié)給業(yè)主發(fā)放各種福利，還早在2013年就設立了“小額物業(yè)維修資金”，專門用于小區(qū)公共部位的維修。

??另外，在上海，一些社區(qū)街道如凌云街道梅苑二居春華苑、湖南街道亦園大廈則又啟動了一種日常續(xù)籌新模式，在通過物業(yè)費調價方案的同時，嘗試從物業(yè)管理費中提取部分資金補充到住宅維修資金中，如上海市經凌云街道城建中心協(xié)調，小區(qū)物業(yè)公司——徐房物業(yè)綜合考慮群眾意見和小區(qū)公共收益及維修資金等情況，整合出分步調整物業(yè)費并從中取部分資金補貼維修資金的方案，第一步從2024年1月調整為1.2元/平方米?月，第二步是從2026年1月起調整為1.4元/平方米?月，第三步從2026年1月起,從物業(yè)服務費中提取0.05元/平方米?月補充至業(yè)主維修資金賬戶。

??三是提高住宅維修基金的保值增值收益。

??全國人大代表、南京地鐵集團董事長佘才高則建議，加強住宅維修基金的保值增值性。目前，我國住宅專項維修資金平均年收益率約為 2%，處于較低收益率水平，對此可以通過制度引導或法律規(guī)定的途徑，吸收社保基金投資運營管理經驗，按照安全性、收益性和長期性原則，委托專業(yè)機構投資運營房屋養(yǎng)老金存量資金，提高房屋養(yǎng)老金增值收益水平。

??如位于北京市朝陽區(qū)奧運村街道的萬科星園，小區(qū)業(yè)委會征集意見后，研究決定通過大額存單來確保存量維修資金的保值增值。根據每年的維修資金使用計劃，小區(qū)業(yè)委會把存量維修資金按照不同的年限、批次在銀行進行大額定期存款組合，包括3個月、1年期、3年期和5年期等，確保在不影響后續(xù)使用的前提下，能夠獲得相對較高的收益，最大化確保維修資金保值增值。萬科星園小區(qū)業(yè)委會秘書王立云透露，接手小區(qū)維修資金賬戶的初始余額為3900余萬元，在過去10余年間，用于小區(qū)公共設施專項維修的費用約為760余萬元。截至2023年11月，小區(qū)維修資金賬戶的余額不僅未減，反而增至5040余萬元，實現(xiàn)了1900余萬元的增長。

??四是通過房屋保險提升房屋養(yǎng)老的資金需求問題。

??早在2016年，江蘇泰州創(chuàng)設了“房屋維修保險”方案，在市物業(yè)管理中心設立統(tǒng)籌賬戶，資金由政府籌資、企業(yè)保費、業(yè)主保費等共同組成，統(tǒng)籌用于所有參保房屋的維修支出。2021年，泰州市的房屋維修保險機制又被寫入《泰州市住宅物業(yè)管理條例》，并在全市范圍內推廣。截至2022年底，市直共有120538戶參保，歸集保費498萬元；市維修資金代管機構通過“房屋醫(yī)?！睓C制，共受理房屋滲漏維修37644件，審批時長僅需半天。

??據介紹，泰州市某小區(qū)業(yè)主A初始交納維修資金2000元，2016年該小區(qū)參與房屋醫(yī)保試點，在業(yè)主A正常交納物業(yè)管理服務費的前提下，小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主A交納一年房屋醫(yī)保（24元），業(yè)主A在自愿參保的原則下交納一年的房屋醫(yī)保（24元）。因此，業(yè)主A所能申請的房屋維修額度為5300元。如果業(yè)主A不參與房屋醫(yī)保，則只能使用1000 元（2000×0.5）的維修額度。對比之下，參保后業(yè)主A所能使用的維修額度是參保前的5倍多，顯而易見，在房屋醫(yī)保模式下，業(yè)主享受到了更多的政策實惠與便利，當面臨房屋維修時，能夠更便捷地提取維修資金解決住房維修問題。

??目前，廣州亦表示鼓勵業(yè)主委員會、物管委員會積極籌措資金為本小區(qū)房屋購買保險，并明確在2025年末總結經驗，在全市范圍穩(wěn)步推廣。