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??核心區(qū)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，外圍項(xiàng)目也有憑借產(chǎn)品力突圍的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)自身高溢價(jià)。

??◎  文/俞倩倩

??2025年7月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅有所收窄，其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.1%，而上海卻逆勢(shì)翻紅，房?jī)r(jià)同比上漲6.1%，而從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，上海2025年前7月新房成交均價(jià)較2024年漲幅為5%，房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)。

??究竟哪些區(qū)域板塊價(jià)值還在上升，又有哪些項(xiàng)目托舉起上海房?jī)r(jià)呢？我們將從區(qū)域、板塊、項(xiàng)目層層遞進(jìn)，解析上海新房房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的原因。

??01 浦東新房量?jī)r(jià)雙增支撐房?jī)r(jià)基本面，奉賢、虹口加速回調(diào)跌幅達(dá)15%

??我們分析了上海2025年前7月各區(qū)域新房成交占比和房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，可以看出，

??（1）青浦、閔行、金山、長(zhǎng)寧、普陀等5個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)小幅微降5%以內(nèi)。

??（2）奉賢、虹口等房?jī)r(jià)跌幅較為顯著，達(dá)到了15%。

??（3）浦東、寶山等區(qū)域2025年前7月成交面積占比超10%且成交集中度上升，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微增，漲幅分別為22%和2%，構(gòu)筑起上海房?jī)r(jià)的基本面。

??（4）此外，漲幅超平均線4%的除了浦東之外，聚焦在徐匯、黃浦等核心區(qū)域，對(duì)于房?jī)r(jià)有很好的提升作用。

??02 徐匯龍華、黃浦豫園、浦東曹路、大三林等熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)提振作用較強(qiáng)

??細(xì)化到板塊維度，熱點(diǎn)板塊對(duì)上海房?jī)r(jià)拉升作用較為顯著，具體來看，

??（1）徐匯長(zhǎng)橋板塊房?jī)r(jià)不僅較2024年全年漲幅在3成以上，且較歷史房?jī)r(jià)高點(diǎn)也保持2成以上增長(zhǎng)，板塊價(jià)值仍逆勢(shì)持增。

??（2）而徐匯龍華板塊、黃浦豫園板塊、浦東曹路板塊、浦東大三林板塊、寶山西城板塊成交量大（單板塊成交量均在10萬方以上）且漲幅顯著，對(duì)于房?jī)r(jià)提振作用相對(duì)較強(qiáng)。

??（3）城市近遠(yuǎn)郊片區(qū)諸如普陀桃浦板塊、浦東臨港新城板塊房?jī)r(jià)雖然較2024年持增，但是與歷史高點(diǎn)相比仍呈現(xiàn)微降態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)延續(xù)筑底企穩(wěn)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??03 核心區(qū)豪宅新盤房?jī)r(jià)遞增+老盤續(xù)銷大面積戶型支撐區(qū)域價(jià)值持續(xù)上升

??細(xì)化到項(xiàng)目層面，我們可以發(fā)現(xiàn)今年上海房?jī)r(jià)主要依托單價(jià)超10萬元/平高改和豪宅產(chǎn)品支撐。

??一方面豪宅新盤多次推盤價(jià)格持增結(jié)構(gòu)性拉升房?jī)r(jià)。徐匯長(zhǎng)橋板塊海上清和璽、浦東新區(qū)海波板塊保利·世博天悅項(xiàng)目?jī)纱瓮票P保持了10%以上房?jī)r(jià)增幅。

??另一方面，部分豪宅老盤續(xù)銷也保持了房?jī)r(jià)的增幅。我們篩選了成交單價(jià)超10萬元/平且成交套數(shù)在10套以上的部分項(xiàng)目，可以看出，綠發(fā)·浦江園、昌平·云岸、龍盛華興新城、陸家嘴·前灘公館、海上清和璽均保持了5%以上房?jī)r(jià)增幅，且熱銷項(xiàng)目2025年前7月成交套均面積均顯著大于2024年成交套均面積，大戶型支撐區(qū)域價(jià)值持續(xù)提升。

??04 外圍板塊并非全線飄綠，部分剛改、中改項(xiàng)目憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)房?jī)r(jià)持增

??還有部分項(xiàng)目雖然處于城市外圍金山新城、浦東臨港新城、松江九亭等區(qū)域，但是憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等優(yōu)勢(shì)持續(xù)吸納剛改、中改客群，也實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??總體來看，上海新房房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)，多數(shù)區(qū)域房?jī)r(jià)持穩(wěn)，漲跌幅均在5%以內(nèi)，今年以來房?jī)r(jià)持增，主要源于浦東、寶山等區(qū)域2025年前7月成交面積占比超10%且成交集中度上升，房?jī)r(jià)漲幅分別為22%和2%，構(gòu)筑起上海房?jī)r(jià)的基本面。從板塊來看，徐匯龍華、黃浦豫園、浦東曹路、大三林等熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)提振作用較強(qiáng)；微觀項(xiàng)目層面，核心區(qū)豪宅新盤房?jī)r(jià)遞增，部分老盤續(xù)銷的項(xiàng)目也依托大面積戶型入市保持了房?jī)r(jià)持增；而對(duì)于外圍區(qū)域而言也并非全線飄綠的行情，金山新城、浦東臨港新城、松江九亭等區(qū)域還是有項(xiàng)目憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等優(yōu)勢(shì)持續(xù)吸納剛改、中改客群，也實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，考量到土地成本持增、產(chǎn)品力升級(jí)等客觀因素影響，新房市場(chǎng)日趨改善化，上海房?jī)r(jià)還是有望延續(xù)當(dāng)前增勢(shì)，但是增幅預(yù)期放緩，除了核心區(qū)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺之外，外圍項(xiàng)目也有憑借產(chǎn)品力突圍的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)自身高溢價(jià)。