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??市場(chǎng)還是那個(gè)市場(chǎng)，但地市已經(jīng)有點(diǎn)“蠢蠢欲動(dòng)”。

??◎  文/謝楊春

??近期，上海、杭州、蘇州多宗高溢價(jià)地塊再度“燃爆”土地市場(chǎng)，新房銷(xiāo)售尚未完全企穩(wěn)之下，土地市場(chǎng)“蠢蠢欲動(dòng)”。

??實(shí)際上，2025年以來(lái)，企業(yè)在投資端早有發(fā)力跡象。經(jīng)歷了市場(chǎng)“大浪淘沙”之后，改善驅(qū)動(dòng)的樓市邏輯下房企對(duì)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊虎視眈眈。據(jù)克而瑞重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的30個(gè)城市土拍數(shù)據(jù)，2025年前7月重點(diǎn)溢價(jià)成交地塊比重達(dá)30%。相應(yīng)的，拿地金額TOP100總金額同比增長(zhǎng)33%。

??一邊是“高溫中慢調(diào)的樓市”，一邊是“低谷中高熱的地市”，有人出局，有人狂奔。誰(shuí)在積極拿地補(bǔ)倉(cāng)？誰(shuí)又在瘋狂“搶地”？

??01

??30城溢價(jià)地塊占比創(chuàng)三年新高
地市規(guī)模、熱度出現(xiàn)企穩(wěn)跡象

??目前，在全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模尚處在“低谷”且未有企穩(wěn)勢(shì)頭之下，以一二線為主的核心30城地市率先企穩(wěn)。

??2025年1-7月，重點(diǎn)30城含宅地塊成交面積5520萬(wàn)平方米，同比增17%，與全國(guó)300城面積同比降9%形成鮮明對(duì)比，市場(chǎng)雖然還是當(dāng)前市場(chǎng)，但結(jié)構(gòu)性回暖正在發(fā)生。

??土拍熱度方面，在核心城市加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏之下，溢價(jià)地塊比例以及溢價(jià)地塊平均溢價(jià)率不斷攀高。

??前七月，30城溢價(jià)地塊數(shù)量占比達(dá)到30%，為近三年新高，較2024年增加12pts,顯然拿地情緒已經(jīng)被帶動(dòng)起來(lái)。而溢價(jià)地塊的平均幅度同樣提升迅猛，2025年前7月為26%，幾乎較過(guò)去兩年成倍增長(zhǎng)。

??02

??企業(yè)端表現(xiàn)雖分裂
但逐年下滑的趨勢(shì)已有止跌苗頭

??聚焦到企業(yè)，整體表現(xiàn)仍十分割裂。

??喪失投資機(jī)能的企業(yè)短期難以翻身，面對(duì)撿漏的機(jī)會(huì)也是“心有余而力不足”。截至到7月，銷(xiāo)售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬，但在頭部企業(yè)帶動(dòng)下，投資金額已實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

??2025年1-7月份新增土儲(chǔ)中，百?gòu)?qiáng)房企的新增總價(jià)和建面之和6828億元和5802萬(wàn)平方米，金額同比增長(zhǎng)33%，漲幅雖然較前六月略有收窄，但連續(xù)4年下滑的走勢(shì)已出現(xiàn)企穩(wěn)苗頭。

??雖然在面積上同比下降1.2%，但也恰恰反映了當(dāng)前企業(yè)拿地更集中在核心城市高總價(jià)、高貨值地塊，這與上文所述30城土地成交回暖相互印證。

??03

??誰(shuí)在拿地？
銷(xiāo)售TOP10拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重達(dá)70%

??能夠在當(dāng)前觀望情緒較重、且核心城市總價(jià)較高情況下“拼命拿地”的企業(yè)，毫無(wú)疑問(wèn)是央國(guó)企和部分區(qū)域深耕的名企，而這些企業(yè)也正是銷(xiāo)售10強(qiáng)乃至20強(qiáng)的頭部企業(yè)。

??2025年前七月，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度依舊保持高位。TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的比重達(dá)到70%，較上月微降3個(gè)百分點(diǎn)，但較2024年末增加8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)格局進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。

??拿地銷(xiāo)售比上，10強(qiáng)房企達(dá)到0.41，遠(yuǎn)超過(guò)其他梯隊(duì)以及行業(yè)平均的0.3，答案不言而喻。

??而全口徑銷(xiāo)售TOP10中，僅有萬(wàn)科不在投資銷(xiāo)售金額TOP10中，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面一覽無(wú)余。

??諸如中海、招商、綠城、金茂等前七月拿地金額成倍增長(zhǎng)，過(guò)去兩年拿地較多的保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等依舊保持穩(wěn)健的投資速度，同比分別增長(zhǎng)95%和51%，優(yōu)質(zhì)的改善地塊補(bǔ)充足以支撐其這些企業(yè)未來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模。

??04

??誰(shuí)在拿高溢價(jià)地？
建發(fā)、中海、招商、濱江頻頻出手

??相較于拿地積極性的恢復(fù)，高溢價(jià)拿地則更能體現(xiàn)企業(yè)拿地補(bǔ)倉(cāng)決心，以及對(duì)城市基本面的看好。全國(guó)層面的數(shù)據(jù)不免有些失真，在投資聚焦一二線戰(zhàn)略趨同之下，企業(yè)在30城的表現(xiàn)更具代表性。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，核心30城中，溢價(jià)拿地?cái)?shù)量大于5塊的企業(yè)基本是有實(shí)力的央國(guó)企和深耕杭州的濱江，而溢價(jià)拿地占比最高的是濱江、綠城、華潤(rùn)置地，分別達(dá)到100%、84%和73%。招商、建發(fā)、金茂比重基本在40%之下。

??進(jìn)一步來(lái)看，30城中，真正的高溢價(jià)地塊誰(shuí)在投資？

??根據(jù)前七月溢價(jià)率TOP10（30城含宅且拿地金額>1億元）地塊顯示，溢價(jià)率超過(guò)100%的兩宗地塊均被建發(fā)房產(chǎn)所拿，分別位于杭州和成都，相較于其他二線城市，其中成都在核心改善項(xiàng)目的帶動(dòng)下市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能雖有下滑，但整體好于多數(shù)城市。而前十中，可以看到，中海、濱江、招商各占了兩塊。

??綜合而言，目前企業(yè)投資的聚焦點(diǎn)相對(duì)一致，均是以一二線優(yōu)質(zhì)地塊作為投資要塞，僧多粥少之下難免競(jìng)爭(zhēng)激烈。較高的總價(jià)，也勸退了部分民企和地方國(guó)企，央國(guó)企在這些城市一枝獨(dú)秀。而優(yōu)質(zhì)地塊的吸引力仍在逐步提升，畢竟“改善項(xiàng)目撐起半邊天”已經(jīng)被市場(chǎng)所認(rèn)證。