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??綠城管理在新拓項(xiàng)目、總訂單儲(chǔ)備、交付規(guī)模、代建收入等指標(biāo)中始終保持行業(yè)龍頭地位。布局加速向高能級(jí)城市傾斜、訂單結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)一步提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??競(jìng)爭(zhēng)加劇下，企業(yè)凈利潤(rùn)、利潤(rùn)率有所下滑，盈利難度攀升。下半年綠城管理采取一系列改革和能力提升，部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)有了明顯止跌回穩(wěn)趨勢(shì)。

??核心觀點(diǎn)

??【規(guī)模穩(wěn)中有進(jìn)穩(wěn)固龍頭地位，結(jié)構(gòu)升維驅(qū)動(dòng)市占率擴(kuò)張】代建行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，綠城管理新拓規(guī)模仍穩(wěn)中有進(jìn)，維持行業(yè)領(lǐng)先地位。2024年新拓代建項(xiàng)目總面積3649萬(wàn)平方米，同比微漲3.4%，新拓項(xiàng)目代建費(fèi)用（估算）為93.05億元，同比下降10.3%；順應(yīng)市場(chǎng)周期變化，2024年綠城管理新拓結(jié)構(gòu)較2023年發(fā)生了明顯的變化，私營(yíng)企業(yè)首次超過(guò)政府和國(guó)企，成為了第一大委托方。

??【訂單底倉(cāng)充實(shí)保障未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與交付效率雙提升】綠城管理2024年末在建面積53.96百萬(wàn)平方米，同比增加3%；可售貨值9321億元，訂單底倉(cāng)充實(shí)；一二線城市占總建筑面積的44.0%，四大核心城市圈占比76.6%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步提升；商業(yè)代建建筑面積9570萬(wàn)平方米，占比達(dá)76.19%；2024年末待啟動(dòng)開發(fā)面積54.5百萬(wàn)平方米，占43.4%，較2023年末減少4.7個(gè)百分點(diǎn)，項(xiàng)目啟動(dòng)提效加速。此外，綠城管理一系列改革舉措下，銷售和管理費(fèi)用支出同比下降7.6%，人均代建費(fèi)產(chǎn)值提升至84萬(wàn)/人。

??【營(yíng)收微增、凈利潤(rùn)下滑，競(jìng)爭(zhēng)加劇致盈利難度攀升】2024年綠城管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.42億，同比增長(zhǎng)4.21%，主要源自商業(yè)代建收入的貢獻(xiàn)。綜合毛利率為49.6%，較上年同期52.2%下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，主要受到政府代建和其他服務(wù)毛利率大幅下降的影響。期內(nèi)凈利潤(rùn)為人民幣7.91億元，同比下降19.4%；流動(dòng)比率1.68倍，比2023年末降低0.15，但是較中期的1.40倍有所回升，企業(yè)短期償債能力回升至合理區(qū)間。

??01

      新拓

??規(guī)模穩(wěn)中有進(jìn)穩(wěn)固龍頭地位

??結(jié)構(gòu)升維驅(qū)動(dòng)市占率擴(kuò)張

??在代建行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，作為代建龍頭企業(yè)，綠城管理新拓規(guī)模穩(wěn)中有進(jìn)，2024年新拓代建項(xiàng)目總面積3649萬(wàn)平方米，同比微漲3.4%，較行業(yè)第二名高出2.3倍，保持行業(yè)絕對(duì)龍頭地位。

??盡管代建行業(yè)費(fèi)率持續(xù)下降，綠城管理2024年在商業(yè)代建方面費(fèi)率依然保持穩(wěn)定，雖與上一年相比有所下降，但還是遠(yuǎn)高于行業(yè)的中位數(shù)。全年綠城管理新拓代單價(jià)為255元/平方米，同比下降13.2%。主要是受到上半年新拓項(xiàng)目代建費(fèi)用較低影響（1-6月新拓單價(jià)240元/平方米），隨著新拓結(jié)構(gòu)優(yōu)化（一二線項(xiàng)目數(shù)量占比提升6個(gè)百分點(diǎn)至58%）、商務(wù)模式調(diào)整、提升經(jīng)營(yíng)效益等措施多管齊下，下半年新拓項(xiàng)目費(fèi)用較上半年明顯回升。

??從新拓客群來(lái)看，綠城管理主動(dòng)優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)以順應(yīng)市場(chǎng)周期變化，2024年的新拓結(jié)構(gòu)較2023年發(fā)生了明顯的變化。

??2024年新拓項(xiàng)目來(lái)自私營(yíng)企業(yè)和政府的委托成為兩大主力，私營(yíng)企業(yè)委托12.1百萬(wàn)平方米，同比增加36%左右；政府代建委托11.5百萬(wàn)平方米，同比微漲5%，此外來(lái)自國(guó)企的委托9.2百萬(wàn)平方米，同比大幅下降22%，金融機(jī)構(gòu)的委托3.7百萬(wàn)平方米，同比微漲3%。

??值得注意的是，私營(yíng)企業(yè)首次超過(guò)政府和國(guó)企，成為了第一大委托方，2024年來(lái)自私營(yíng)企業(yè)的占比達(dá)到33.2%，同比增加了7.9個(gè)百分點(diǎn)，高毛利商業(yè)代建也是未來(lái)業(yè)績(jī)的有力保障；相應(yīng)地，來(lái)自國(guó)企的委托占比減少8.2個(gè)百分點(diǎn)，降至25.1%，與部分城投項(xiàng)目開發(fā)意愿走低不無(wú)關(guān)系。 

??來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的占比保持在10.3%，相對(duì)穩(wěn)定，并逐漸成為其業(yè)務(wù)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。2024年綠城管理繼續(xù)保持與綠城管理聯(lián)合東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)、中航信托、光大信托、興業(yè)信托、中國(guó)人壽等眾多 AMC 機(jī)構(gòu)及信托公司，打造了綠城·武漢桂湖云翠等紓困熱銷盤。

??02

      儲(chǔ)備&交付

??訂單底倉(cāng)充實(shí)保障未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

??項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與交付效率雙提升

??代建總規(guī)模繼續(xù)維持第一身位，未來(lái)在手貨源充足，保障業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)同時(shí)，也是拓展項(xiàng)目時(shí)有力的背書。截至2024年末，綠城管理在管代建項(xiàng)目覆蓋130個(gè)城市，較2023年末增加8個(gè)，布局涉足除西藏和臺(tái)灣以外的所有省份；合約總建筑面積125.6百萬(wàn)平方米，同比增加5%；當(dāng)期在建面積53.96百萬(wàn)平方米，同比增加3%；可售貨值9321億元，訂單底倉(cāng)充實(shí)。

??代建布局上綠城管理抗風(fēng)險(xiǎn)能力依然較強(qiáng)。截至到2024年末，一二線城市占總建筑面積的44.0%，四大核心城市圈（長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及成渝城市群）占比76.6%。無(wú)論是一二線城市占比還是四大核心城市圈占比均較2023年末有所上漲，可見綠城管理2024年優(yōu)化訂單結(jié)構(gòu)的效果。

??2024年末，綠城管理合約總建面中，毛利更高的商業(yè)代建建筑面積95.7百萬(wàn)平方米，占比達(dá)76.19%，商業(yè)代建項(xiàng)目的高毛利特性，為公司帶來(lái)了更為穩(wěn)定的收益，未來(lái)能更加有力地保障整體業(yè)績(jī)的穩(wěn)健兌現(xiàn)。

??綠城管理2024年末待啟動(dòng)開發(fā)面積54.5百萬(wàn)平方米，占43.4%，較2023年末減少4.7個(gè)百分點(diǎn)，待啟動(dòng)項(xiàng)目占比的降低，意味著項(xiàng)目啟動(dòng)逐步提效加速。2024年綠城管理完成了118個(gè)項(xiàng)目交付，交付建面達(dá)1656萬(wàn)平方米，同比提升3%，交付規(guī)模在行業(yè)內(nèi)也穩(wěn)居首位。強(qiáng)大的項(xiàng)目啟動(dòng)能力和交付能力，是綠城管理進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)管理效率的成果。

??03

      財(cái)務(wù)

??營(yíng)收微增、凈利潤(rùn)下滑

??競(jìng)爭(zhēng)加劇致盈利難度攀升

??2024年綠城管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.42億，同比增長(zhǎng)4.21%，主要源自商業(yè)代建收入的貢獻(xiàn)。商業(yè)代建收入27.53億元，同比增長(zhǎng)17%，占總收入比例80%，創(chuàng)2020年以來(lái)新高，商業(yè)代建收入分量進(jìn)一步提升，也是2024年唯一同比增加的收入類型；此外政府代建收入6.26億元，同比下降21%，占比18%，其他業(yè)務(wù)收入0.63億元，同比下降63%，占比2%。

??盈利能力方面，綠城管理2024年毛利潤(rùn)為17.1億，同比下降1%；綜合毛利率為49.6%，較上年同期52.2%下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，主要受到政府代建和其他服務(wù)毛利率大幅下降的影響。分項(xiàng)來(lái)看，商業(yè)代建毛利率為51%，與2023年基本持平，政府代建毛利率40%，同比減少5.2個(gè)百分點(diǎn)，其他服務(wù)毛利率73%，同比減少9.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，合作代建收入比例也大幅下降，2024年合作代建收入占總收入17.28%，同比減少12.8個(gè)百分點(diǎn)。

??2024年綠城管理實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.91億，同比下降19.37%，遠(yuǎn)高于毛利潤(rùn)降幅；凈利率22.99%，同比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤(rùn)8.01億元，同比下降17.7%，歸母凈利率23.28%，同比減少6.2個(gè)百分點(diǎn)。盈利指標(biāo)的大幅下降主要受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、代建競(jìng)爭(zhēng)加劇的影響。綠城管理也于2024年下半年采取了更為穩(wěn)健的這個(gè)財(cái)務(wù)策略，強(qiáng)化收款的同時(shí)也嚴(yán)格控制的合同資產(chǎn)和應(yīng)收款的增長(zhǎng)。

??2024年綠城管理實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額2.92億元，同比減少69.4%，主要是上半年收款情況以及經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流的表現(xiàn)不夠理想，下半年在一系列改革和能力提升舉措下，有明顯止跌回穩(wěn)趨勢(shì)。2024年流動(dòng)比率1.68倍，比2023年末降低0.15，但是較中期的1.40倍有所回升，企業(yè)短期償債能力回升至合理區(qū)間?？梢钥吹?，年中快速采取的組織績(jī)效考核等方面的調(diào)整、強(qiáng)化收款管理后，綠城管理在下半年迅速扭轉(zhuǎn)了局面，四季度收款的同環(huán)比均快速上升。