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??核心觀點

??【合約銷售降19%至1202億，北京銷售突破300億】2025年上半年，中海地產系列公司實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1201.5億元，位居全行業(yè)第二，同比下降19%。其中，中海地產及附屬公司在香港及北上廣深五個城市實現(xiàn)合約售額556.4億元，在北京實現(xiàn)合約銷售額304.5億元。與此同時，中海地產加強了銷售回款，上半年銷售回款超過50億元的城市為北京、上海、廣州及深圳四個一線城市，其中北京和上海分別超過100億元。

??【新增土儲權益地價455億，期內于北京、杭州集中拿地】2025年上半年，中海地產系列公司合計新增土儲391萬平方米，占2024年全年新增的73%；總地價466億元，占2024年全年新增的54%；權益地價455億。從各城市新增土儲的權益地價來看，主要于北京、杭州、濟南、深圳等地投資較多。其中，北京的權益地價高達170.6億，占比38%。此外，杭州、濟南、深圳的權益地價分別為81億、48億及31億。

??【凈利率下降至11.45%，市場疲軟下分銷費用有所增長】2025年上半年，中海地產營業(yè)收入為832億元，同比下降4%。毛利率同比下降了4.7個百分點至17.4%；凈利率同比下降1.8個百分點至11.45%。近年來中海地產的存貨也出現(xiàn)了減值跡象，2024年計提了7.5億存貨跌價準備。期內，中海地產的分銷費用略增長至21.1億，銷售費用率增長至2.54%。

??【經營性現(xiàn)金流保持凈流入，現(xiàn)金覆蓋扣預后流動負債的97%】期內，中海地產的銷售回款為892.6億元，總經營回款為968.8億元。同時，資本支出為836.9億元，保持經營性現(xiàn)金凈流入。期末，中海地產持有銀行結余及現(xiàn)金1090億，其中受規(guī)管的物業(yè)預售所得款為244億元。扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為4.86；凈負債率28.36%；扣除預收賬款后的資產負債率為45.69%，三條紅線保持綠檔。中海的持有現(xiàn)金能夠覆蓋扣除預售樓款后流動負債的97%，短期內不存在償債壓力。加權平均融資成本為2.9%，處于行業(yè)最低區(qū)間。

??【商業(yè)物業(yè)收入35.4%，期內推動資產優(yōu)化與重點項目改造】上半年，中海地產的商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元。寫字樓業(yè)務方面，新簽約租賃寫字樓總建筑面積51萬平方米，實現(xiàn)續(xù)租率76.9%。購物中心業(yè)務方面，開業(yè)三年以上之成熟期項目出租率為96.2%，銷售額、客流同比分別提升6.7%、11.0%。管理層表示，中海正積極主動推動兩項經營策略落地，一是積極推進資產優(yōu)化工作；二是有計劃地推動部分重點項目改造更新。

??01

      銷售

??合約銷售降19%至1202億

??北京銷售突破300億

??2025年上半年，中海地產系列公司（含聯(lián)營合營公司及中海宏洋）共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1201.5億元，位居全行業(yè)第二，同比下降19%；銷售面積約512萬平方米，同比下降6%；銷售均價23467元/平米，較2024全年下降13%。

??對于上半年合約銷售額同比減少約280億，中海地產管理層解釋：“一是我們今年上半年的貨量較去年同期減少640億可售貨量；二是去年同期我們在幾個一線城市有超過400億高貨值暢銷型項目集中銷售，基本是開盤售罄?！?/p>

??從銷售結構來看，2025年上半年中海地產及附屬公司合約銷售金額達929億元，同比下降22%；而合聯(lián)營及中海宏洋部分的合約銷售金額達272億元，同比下降8%。

??期內，中海地產系列公司在香港及北上廣深五個城市實現(xiàn)合約售額556.4億元，其中在北京實現(xiàn)合約銷售額304.5億元。在此背景下，北部大區(qū)的合約銷售額達442億，占比上升至37%。

??與此同時，中海地產加強了銷售回款，上半年銷售回款超過50億元的城市為北京、上海、廣州及深圳四個一線城市，其中北京和上海分別超過100億元。

??02

??投資

??新增土儲權益地價455億

??期內于北京、杭州集中拿地

??2025年上半年，中海地產（不包括中海宏洋）于中國內地10個城市及香港新增17幅地塊，新增土地儲備總建筑面積為258萬平方米，權益建筑面積為257萬平方米，總地價403.7億元，權益地價401.1億元。此外，中海宏洋新增土地儲備總建筑面積133萬平方米，總地價62億。

??2025年上半年，中海地產系列公司合計新增土儲391萬平方米，占2024年全年新增的73%；總地價466億元，占2024年全年新增的54%；權益地價455億，權益比高達98%。

??對于地塊的獲取，中海管理層表示，中海除了有比較強的資金優(yōu)勢，還是少數具有全產業(yè)鏈的企業(yè)，另外有著類型豐富的持有型業(yè)態(tài)，比如主力做的辦公、商業(yè)、長租公寓，養(yǎng)老等，因此中?！霸诤诵某鞘蝎@取一些大型綜合性項目具備很強的優(yōu)勢”，“公司統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅持以銷定投，預計下半年投資的方面會實現(xiàn)一定增長?！?/p>

??從各城市新增土儲的權益地價來看，中海地產（含中海宏洋）主要于北京、杭州、濟南、深圳等地投資較多。其中，北京的權益地價高達170.6億，占比38%。此外，杭州、濟南、深圳的權益地價分別為81億、48億及31億。

??期末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備2693萬平米（權益面積2367萬平米），較期初下降6%。中海宏洋擁有土地儲備為1354萬平方米（權益為1146萬平方米），同比下降2%。中海地產系列公司合計擁有土地儲備4047萬平方米，同比下降2%。此外，期末中海地產的物業(yè)及其他存貨、土地發(fā)展費用合計4665億元，同比略上升1%。

??03

??盈利

??凈利率下降至11.45%

??市場疲軟下分銷費用有所增長

??2025年上半年，中海地產營業(yè)收入為832億元，同比下降4%；其中物業(yè)發(fā)展收入同比下降5%至780億元。從利潤情況來看，毛利潤同比下降25%至144.6億元，毛利率同比下降了4.7個百分點至17.4%。凈利潤同比下降17%至95億元，凈利率同比下降1.8個百分點至11.45%。

??值得注意的是，近年來中海地產的存貨也出現(xiàn)了減值跡象，2022年計提了15億的存貨跌價準備，2024年計提了7.5億（2025年上半年的業(yè)績公告中未有披露當期存貨跌價信息）。此外，中海地產旗下主要聯(lián)營企業(yè)中海宏洋于2023年及2024年分別計提了存貨跌價準備14.5億及6.7億?？梢姡谛袠I(yè)深度調整的大背景下，中海系的盈利能力同樣承壓。此外，2025年上半年的業(yè)績公告未披露存貨的財務附注信息，但根據2024年年報，中海地產存貨賬面價值中約33%為已落成物業(yè)，對應賬面價值約1492億；當前并不確定此類項目的去化情況。

??期內，中海地產的行政費用及財務費用均有所下降，但分銷費用卻略有增長，或是因為市場疲軟，去化壓力加大，增加了相應的銷售傭金或渠道費等。2025年上半年，中海地產的分銷費用略增長至21.1億，銷售費用率（除以營收）增長至2.54%。

??04

??負債

??經營性現(xiàn)金流保持凈流入

??現(xiàn)金覆蓋扣預后流動負債的97%

??期內，中海地產的銷售回款為892.6億元，其他經營回款為76.2億元，總經營回款為968.8億元。同時，資本支出為836.9億元，其中土地成本為613.7億元，建安支出為223.2億元，保持經營性現(xiàn)金凈流入。融資方面，中海地產境內外融資265.4億元，提早或到期償還債務399.4億元，期內整體有息借貸持續(xù)下降。

??期末，中海地產持有銀行結余及現(xiàn)金1090億，較期初下降12%，其中受規(guī)管的物業(yè)預售所得款為244億元。與此同時，整體有息借貸繼續(xù)壓降，總有息負債為2274.5億，較期初下降6%；其中一年內到期的有息負債為174億。期末，中海地產扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為4.86。凈負債率較期初略有下降至28.36%；扣除預收賬款后的資產負債率為45.69%，三條紅線保持綠檔。事實上，中海的持有現(xiàn)金能夠覆蓋扣除預售樓款后流動負債的97%，短期內不存在償債壓力。

??期內，中海地產加權平均融資成本為2.9%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來看，中海地產財務指標依然十分穩(wěn)健。目前中海地產是唯一獲標普全球、穆迪、惠譽三大國際評級機構中兩家給予A-評級的內房上市公司。

??05

??多元化

??商業(yè)物業(yè)收入35.4億

??期內推動資產優(yōu)化與重點項目改造

??除住宅開發(fā)外，中海地產同時也深耕城市運領域，打造了以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及產業(yè)園、養(yǎng)老等為要素的不動產資產管理平臺。

??上半年，中海地產的商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，其中寫字樓收入為17億元，購物中心收入為11.7億元，長租公寓收入為1.6億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.1億元。

??期內，寫字樓業(yè)務方面，新簽約租賃寫字樓總建筑面積51萬平方米，實現(xiàn)續(xù)租率76.9%。購物中心業(yè)務方面，開業(yè)三年以上之成熟期項目出租率為96.2%，銷售額、客流同比分別提升6.7%、11.0%。

??管理層表示，在商業(yè)戰(zhàn)略領域，中海正積極主動推動兩項經營策略落地，一是積極推進資產優(yōu)化工作，讓資產結構更加扎實和健康。二是有計劃地推動部分重點項目改造更新，比如北京環(huán)宇薈項目，改造后，租金增長32%。此外，未來商業(yè)資產收入和利潤也會對中海形成創(chuàng)利增效，從而穩(wěn)健企業(yè)的盈利表現(xiàn)。據悉2025年上半年，商業(yè)物業(yè)運營業(yè)務營收占總營收的4%。