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??中房網(wǎng)訊（劉敏/文）近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整背景下，租金和房?jī)r(jià)偏離程度持續(xù)縮小。

??麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城2025年上半年平均租金為32.47元/㎡/月，較2024年下降1.81%；平均房?jī)r(jià)為18700元/㎡，較2024年下降2.83%；平均租售比為1：576，較2024年繼續(xù)提升。

??報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)跌幅大于租金跌幅，帶動(dòng)近兩年租售比逐步靠近合理區(qū)間。但當(dāng)前租售比水平仍偏離國(guó)際合理區(qū)間，租售比仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。

??租金回報(bào)率跑贏理財(cái)收益率

??租金回報(bào)率方面，出現(xiàn)一定微升。根據(jù)報(bào)告，上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為2.08%，繼續(xù)創(chuàng)新高，同比上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告認(rèn)為，上半年房?jī)r(jià)和租金均在調(diào)整階段，房?jī)r(jià)下行預(yù)期大于租金下行預(yù)期，帶動(dòng)租金回報(bào)率上升，租房的收益預(yù)期相應(yīng)提升在預(yù)期之內(nèi)。

??值得一提的是，目前存款利率和理財(cái)利率均處于歷史低位。從公開信息來(lái)看，8月份5年期銀行存款利率為1.3%，10年國(guó)債利率1.78%。重點(diǎn)50城平均2.08%的年收益率，已經(jīng)跑贏了常見理財(cái)收益率。

??報(bào)告認(rèn)為，單純從收益角度來(lái)看，盡管當(dāng)前買房收租更具有回報(bào)優(yōu)勢(shì)，但投資需要考慮的因素眾多。買房收租的投資門檻高于理財(cái)產(chǎn)品，回報(bào)周期較理財(cái)時(shí)間更長(zhǎng)，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，居民市場(chǎng)信心不足，買房出租存在一定的空置風(fēng)險(xiǎn)。

??從城市等級(jí)來(lái)看，上半年一線、二線和三四線城市租金回報(bào)率分別為1.85%、2.06%和2.58%，較2024年分別上升0.03、0.02和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??由于高能級(jí)城市房?jī)r(jià)高，租金短時(shí)間內(nèi)難以覆蓋購(gòu)房成本。三四線城市房?jī)r(jià)低，租金與房?jī)r(jià)偏離度較小，因此回報(bào)率領(lǐng)先其他等級(jí)城市。

??此外，高租金回報(bào)率城市以弱二線及三四線城市居多。其中，烏魯木齊、貴陽(yáng)、桂林、哈爾濱、淄博、長(zhǎng)沙6個(gè)城市租金回報(bào)率超3%。低租金回報(bào)率城市主要聚集在長(zhǎng)三角、珠三角、海峽經(jīng)濟(jì)圈，如金華、東莞和廈門等城市，租金回報(bào)率低于1.5%。

??三個(gè)城市售租比小于30年

??租售比方面，上半年全國(guó)50大中城市售租比為48年，較2023年縮短了0.5年，當(dāng)前售租比處于2019年以來(lái)最低水平。

??報(bào)告顯示，高售租比的城市集中分布于東南沿海一帶。其中，金華位居高售租比榜首，靠出租收回購(gòu)房成本需要約70.7年。東莞售租比達(dá)68.6年，位居第二。廈門、深圳、寧波緊隨其后，上半年售租比均在60年以上。

??烏魯木齊、貴陽(yáng)和桂林位居低售租比城市前三，均不到30年就可以通過(guò)出租收回購(gòu)房成本。哈爾濱、淄博、長(zhǎng)沙、威海、沈陽(yáng)、大連等城市的售租比也處于國(guó)內(nèi)較低水平，均在35年以內(nèi)。

??報(bào)告認(rèn)為，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折，房?jī)r(jià)持續(xù)探底，售租比年限明顯縮短。盡管售租比年限持續(xù)縮短，但如果僅依靠租金獲得收益，回報(bào)周期較長(zhǎng)。

??此外，從房?jī)r(jià)和租售比的關(guān)系上看，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。報(bào)告顯示，2024年房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)明顯的下行趨勢(shì)，與此同時(shí)租售比提升，2025上半年該趨勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)。

??報(bào)告指出，按照發(fā)達(dá)國(guó)家合理最低值3%來(lái)計(jì)算，假設(shè)租金相對(duì)穩(wěn)定，按照當(dāng)前重點(diǎn)50城房?jī)r(jià)房租水平，房?jī)r(jià)跌至12989元/㎡左右為底線，當(dāng)前房?jī)r(jià)與理性房?jī)r(jià)差5711元/㎡，相差幅度30.5%。

??麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院表示，底線房?jī)r(jià)并不是代表未來(lái)房?jī)r(jià)要下降到該水平，房?jī)r(jià)受政策、收入、就業(yè)環(huán)境和供需關(guān)系等多重因素影響。而租售比反推的合理房?jī)r(jià)本質(zhì)上是“居住功能優(yōu)先、投資功能輔助”的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)反映真實(shí)居住價(jià)值，租金反映居民實(shí)際支付能力，供需、政策、經(jīng)濟(jì)形成相互支撐的平衡態(tài)。這類市場(chǎng)既能滿足居民的居住需求，也能為投資者提供穩(wěn)定的資產(chǎn)配置選擇，是房地產(chǎn)市場(chǎng)從“高速擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的典型表現(xiàn)。國(guó)內(nèi)樓市目前在深度調(diào)整之中，過(guò)渡到理性房?jī)r(jià)并不是一蹴而就，需要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)化變革。