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??經(jīng)過4個(gè)多月以來的落實(shí)推進(jìn)，專項(xiàng)債收儲政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段。5月14日，克而瑞研究中心發(fā)布報(bào)告稱，截至5月13日，全國擬收儲總規(guī)模達(dá)到3918億元，涉及城市達(dá)到171個(gè)?！懊鞔_涉及收儲住宅用地規(guī)模達(dá)到6565公頃，據(jù)測算，相當(dāng)于為2025年樓市去庫存加速54%，全國廣義庫存去化周期下降超過2個(gè)月?！?/p>

??今年1月10日，財(cái)政部表態(tài)“支持收購存量商品房用作保障性住房”。3月5日全國兩會，政府工作報(bào)告明確擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元（比上年增加5000億元），重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??3月11日，自然資源部和財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲計(jì)劃，賦予地方政府在收購定價(jià)、用途上的自主權(quán)。有助于形成“專項(xiàng)債融資-存量房收購-保障房轉(zhuǎn)化”閉環(huán)。

??雖然今年以來住宅市場成交呈現(xiàn)企穩(wěn)勢頭，且土地成交規(guī)模也已降至新低，但為了行業(yè)更快達(dá)成新的供求平衡，土地收儲依然是當(dāng)下去庫存的關(guān)鍵突破點(diǎn)。

??按全國土地平均容積率折算，擬收儲住宅用地的理論建筑面積已經(jīng)超過1.3億平方米，超過前四月估算新房銷售規(guī)模的一半。從降低庫存規(guī)模的角度來說，若公布的收儲住宅用地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個(gè)月。

??相對于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面對著更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量住宅用地因財(cái)務(wù)測算無法滿足開工條件，導(dǎo)致城市潛在庫存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

??就城市收儲規(guī)模來看，目前有13個(gè)城市擬收儲規(guī)模超過100公頃，其中僅有4個(gè)二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。鄭州擬收儲規(guī)模273公頃高居首位。

??擬收購總價(jià)最高的城市是西安，合計(jì)公布125.6億元，較鄭州還高出了9.6億元。西安收儲土地平均地價(jià)達(dá)到9100萬元/公頃，也是13城中平均收儲單價(jià)最高的城市。就西安收儲土地位置來看，有過半地塊位于西咸新區(qū)、空港新城等城市新區(qū)，這些區(qū)域均為城市新房交易的主力，收儲相關(guān)區(qū)域的待開發(fā)土地，有助于進(jìn)一步改善城市的潛在庫存。

??就企業(yè)類型來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城投企業(yè)成為土地回收主力，收購面積占比達(dá)70%，平均收儲價(jià)格為3506萬元/公頃；央企國企占比12%，但平均收儲價(jià)格最高（3998萬元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲價(jià)格3352萬元/公頃。從城市能級看，一二線城市民企土地收儲占比（21%）略高于其他能級城市，反映市場開放度和企業(yè)參與度的區(qū)域分化。

??而從各地專項(xiàng)債實(shí)際落地情況來看，主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億左右，且可查數(shù)據(jù)顯示資金主要流向土地一級開發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域（如棚改、城中村改造），與專項(xiàng)債收儲存在結(jié)構(gòu)性偏差。