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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）2025年以來，隨著專項(xiàng)債收儲政策持續(xù)深化，地方主管部門收儲計劃發(fā)布節(jié)奏持續(xù)加快，形成逐月提速的良好態(tài)勢 。

??全國擬收儲總規(guī)模近4000億元

??根據(jù)克而瑞研究中心報告，截至5月13日，全國擬收儲總規(guī)模已達(dá)到3918億元，涉及城市達(dá)到171個。聚焦到住宅用地方面，除去沒有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購總價2250億元，擬收儲面積總和達(dá)到6565公頃。

??按月度看，土地收儲計劃發(fā)布規(guī)模逐月快速增加，4月份更是迎來爆發(fā)式增長。報告顯示，4月公告擬收儲土地7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，在當(dāng)前商品住宅銷售尚未完全恢復(fù)、土地市場分化加大的背景下，通過收儲的方式調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)，有利于緩解市場潛在庫存壓力，助力各地房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??根據(jù)克而瑞研究中心測算，按全國土地平均容積率折算，擬收儲宅地的理論建筑面積逾1.3億平方米，超過前四月估算新房銷售規(guī)模的一半。從降低庫存規(guī)模的角度來說，若公布的收儲宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個月。

??收儲宅地主要集中于三四線城市

??整體來看，本輪收儲宅地主要集中于三四線城市。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線城市擬收儲面積達(dá)5437公頃，占比超過八成；對應(yīng)金額為1659億元，占比74%。

??克而瑞指出，相對于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面對著更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財務(wù)測算無法滿足開工條件，導(dǎo)致城市潛在庫存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

??具體到各城市收儲規(guī)模來看，目前擬收儲規(guī)模超過100公頃的有13個城市。其中包括鄭州、昆明、西安和天津4個二線城市，另外還有平頂山、宜春、新鄉(xiāng)、邢臺、南充、肇慶、信陽、巴音郭楞和唐山等三四線城市。

??目前擬收儲規(guī)模最高的是鄭州，為273公頃，較第二位的平頂山高出108公頃。擬收購總價最高的城市是西安，合計公布125.6億元，比鄭州高出9.6億元。同時，西安收儲土地平均地價達(dá)到9100萬元/公頃，也是13城中平均收儲單價最高的城市。

??城投企業(yè)成為土地回收主力

??企業(yè)類型方面，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，城投企業(yè)成為土地回收主力，收購面積占比達(dá)70%，平均收儲價格為3506萬元/公頃；央國企占比12%，但平均收儲價格最高（3998萬元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲價格3352萬元/公頃。從城市能級看，一二線城市民企土地收儲占比（21%）略高于其他能級城市，反映市場開放度和企業(yè)參與度的區(qū)域分化。

??對此，克而瑞認(rèn)為，城投高占比與其近年“托底拿地”的被動角色直接相關(guān)。地方政府通過專項(xiàng)債資金加速收儲，本質(zhì)上是化解城投債務(wù)壓力、優(yōu)化土地資源配置的政策延續(xù)。

??央國企收儲價格最高與其持有地塊多為核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有關(guān)。反觀城投托底地塊多位于城市邊緣，配套匱乏下拿地成本同樣不高，導(dǎo)致收儲均價偏低。

??專項(xiàng)債支持下的土地收儲，是行業(yè)“去庫存”和完善住房保障體系的重要舉措，也是實(shí)現(xiàn)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要政策工具。

??不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收儲土地工作明顯提速，但實(shí)際發(fā)行專項(xiàng)債的規(guī)模仍較小。目前，廣東、湖南、四川等省份已完成部分專項(xiàng)債發(fā)行，合計發(fā)債金額接近550億元，約占其公示擬收儲金額的15%，整體發(fā)債節(jié)奏有待加速?？硕鸬臄?shù)據(jù)也指出，今年以來各地專項(xiàng)債實(shí)際落地投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億左右，且主要流向土地一級開發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域（如棚改、城中村改造），與專項(xiàng)債收儲存在結(jié)構(gòu)性偏差。

??克而瑞建議，后續(xù)各地主管部門可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)：一是，加速存量收儲計劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲”變?yōu)椤耙咽諆Α?；二是，著力?gòu)建細(xì)化信息的透明機(jī)制，細(xì)化專項(xiàng)債收儲地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)維度，精準(zhǔn)識別不同城市板塊的庫存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控提供動態(tài)數(shù)據(jù)支撐。

??不過，隨著各地“自審自發(fā)”細(xì)則落實(shí)與入庫項(xiàng)目確定，業(yè)內(nèi)也預(yù)計，二、三季度發(fā)行節(jié)奏會有所加快。此外，5月初央行下調(diào)政策利率0.1個百分點(diǎn)，也有望進(jìn)一步降低各地發(fā)債成本，預(yù)計更多地區(qū)將加快專項(xiàng)債券的落實(shí)發(fā)行，從而進(jìn)一步改善土地市場供求關(guān)系。