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導讀
李戰(zhàn)軍：調控不會更嚴厲 冬天還將再延續(xù)
房地產行業(yè)的冬天態(tài)勢在2012年還會延續(xù)。最主要的原因就是政府的調控不會放松，還將堅定的執(zhí)行。即便有所放松，也是適度放松和微調，不可能一下子帶來交易量和投資量的大幅度增加，以及交易價格的上升。因此，總的來講，2012年還是一個比較冷的產業(yè)環(huán)境。
本期嘉賓
李戰(zhàn)軍，上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長，浦東房地產經濟研究中心主任，浦東新區(qū)房地產業(yè)協(xié)會秘書長，浦東新區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃咨詢專家，清華大學、交通大學和上海大學房地產專業(yè)客座教授。曾是上海住房制度改革政策制定的參與人和執(zhí)行者。從事房地產研究工作近二十年。

調控政策的四大猜想

1、保障房政策調整表明了放松
從保障房的角度來看，今年的任務已經完成了，但是這個任務是在非常費力的情況下完成的。因此也導致了明年1000萬套開工任務需要調整，不僅明年，今后5年的3600萬套任務也需要調整，向下的調整。下調已經表明，我們的房地產調控政策在一定程度上不是在加碼，而是在放松。
2、限貸將繼續(xù)，消費貸不會過緊
限貸是受制于我們的宏觀經濟，整個貸款規(guī)模、貨幣發(fā)行量都受到了控制，不僅是房地產企業(yè)如此，其它行業(yè)的企業(yè)也如此。在第四季度，貸款規(guī)模有所放松，但主要針對的是國家基礎建設設施的重點項目及小微企業(yè)，對房企來說，信貸規(guī)模不會放松。我認為，明年隨著CPI控制的要求，CPI逐步會回落，明年的房地產限貸，特別是開發(fā)貸款仍會繼續(xù)從緊，但對整個信貸規(guī)模包括消費貸款不會像今年這么緊，會有所放松。
3、嚴格的限購政策可能會出現(xiàn)寬松化的表現(xiàn)
明年各地政府會繼續(xù)采取相對寬松的做法，也就是限購政策會繼續(xù)執(zhí)行，但是限購的力度、內容會有所調整，而且各地的執(zhí)行也會不完全一致，很有可能有的對新建商品住宅進行限購，而對存量房放寬；有的地方可能會對高端住宅實行限購，而對普通住宅依然實行限購?？傮w來講，嚴格的限購政策在各地明年可能會出現(xiàn)寬松化的表現(xiàn)，各地會根據(jù)本地的實際情況、房價漲幅以及其向國務院承諾的房價控制目標而做相應的調整，更加嚴厲的限購政策難以執(zhí)行。
4、房產稅半年內不具備推廣條件
至少在明年的上半年內，北京和全國依然不具備借鑒上海和重慶試點的經驗來大范圍的推行房產稅的經濟環(huán)境和基礎條件，因為這需要做大量的準備工作，各地還需要走法律程序。特別是北京，阻力更大。北京的房主來自全國各地，還包括大量的小產權房、央產房，北京擁有多套住房的居民比例在全國來說也很靠前，所以在推行過程中的準備工作和阻力會比上海和重慶更多更大，局面更復雜。

難以有新的調控政策出臺

關鍵要看年底的市場數(shù)據(jù)
總體來看，價格松動的城市越來越多，下跌的力度也越來越大，越來越多的地方出現(xiàn)了價格松動和價格下滑，而且還正在蔓延，但能不能維持還需要考驗，需要根據(jù)12月和明年1月的市場形勢來決定。一旦下降的趨勢明顯，我覺得難以有更嚴厲的調控措施出臺，因為政策已經取得了效果，隨著降價局勢的明顯，政策只會往松動方面走，而不是更嚴厲。
李戰(zhàn)軍
長期的限購政策應該取消
首先，限購不能與憲法相沖突，老百姓拿人民幣購買商品，不應該受到限制。其次，房地產產業(yè)對其它相關產業(yè)的相關性特別大，比如下半年的鋼鐵市場和資本市場的不景氣表現(xiàn)，長期嚴格的實行限制措施，會對我國的宏觀經濟帶來負面影響。在一段時間里，我們先把房價打下去，再去解決經濟發(fā)展停滯甚至倒退的問題，這是可以的，但如果長期推行的話，我們的經濟是受不了的，是不能容忍的。
適度從寬和微調
保增長、保復蘇的壓力，肯定會讓調控政策有所放松，但這更多地反應在“適度”和“微調”上面。我個人認為，一個從緊的政策到了一個極端后，肯定會往回走，同理一個從寬的政策到了一個極端后也要從緊?，F(xiàn)在已經到了一個政策和價格的底部區(qū)域，因此下一步會從寬，但主要體現(xiàn)在適度從寬和微調，而不會出現(xiàn)一個轉折性的變化。

2012，房地產冬天還將繼續(xù)

李戰(zhàn)軍
格局：還將延續(xù)冬天態(tài)勢
冬天的論調是從開發(fā)商和市場交易量的角度來看的，當前交易價格和貸款也能看出這個行業(yè)目前正面臨著冬天。我認為，明年這種形勢還會延續(xù)。最主要的原因就是政府的調控不會放松，還要堅定的執(zhí)行。即便有所放松，也是適度放松和微調，不可能一下子帶來交易量和投資量的大幅度增加，以及交易價格的上升。所以，總的來講，明年還是一個比較冷的產業(yè)環(huán)境，這種類似今年下半年的冷的環(huán)境在明年還會繼續(xù)。至于要延續(xù)多長時間，要根據(jù)宏觀經濟的變化和調控政策的效果來決定。
企業(yè)：保守防御，獨立判斷
對于開發(fā)企業(yè)來說，2012年不應該走擴張型、發(fā)展型的戰(zhàn)略，而是應該保守型、防御型的戰(zhàn)略。也就是少拿地，慎重拿地，對已經在建的項目延長開發(fā)周期，縮短開發(fā)戰(zhàn)線，要踏準市場需求的節(jié)奏來相應地做出自己的調整。至于更詳細的戰(zhàn)略，比如是否以及何時去抄底土地，要根據(jù)自身的情況，根據(jù)市場變化的判斷，獨立自主地做出自己的戰(zhàn)略選擇。
市場：“我看不到什么熱點”
對于明年的市場，我看不到熱點。在冷的局面，看不到太多的熱點，除非政策調整。還是回到此前說的問題，不是市場本身有什么變化，而是看政策會有什么變化，政策的變化將決定市場的變化。至于房價，從全國角度來看，還是一個全國平穩(wěn)的情況，維持現(xiàn)狀的水平，過快的上漲不存在，過快的下跌也不存在；部分城市下跌，部分城市依然在上漲，但不管是下跌還是上漲，幅度都不不會太大。

我相信中國的房地產業(yè)會陽光明媚，雖然會有一段時間處在冬天，但從中長期來說，我們依然處在春天和夏天的過程中，希望大家加油，共同努力。