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??導(dǎo) 讀 

??預(yù)計(jì)下半年去庫(kù)存和優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)仍是行業(yè)主旋律，多數(shù)房企將維持審慎的投資策略，將銷售回款和現(xiàn)金流安全置于首要位置。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2025年以來(lái)，土地供應(yīng)和成交規(guī)模已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月同比回落，同時(shí)6月單月土拍平均溢價(jià)率延續(xù)回落趨勢(shì)，一二線城市溢價(jià)率回落至2025年以來(lái)的低位。上半年投資百?gòu)?qiáng)房企投資金額同比增長(zhǎng)42%，9家房企拿地金額突破200億元。銷售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比0.26，投資高度集中在頭部企業(yè)，銷售TOP10房企拿地銷售比0.4，新增貨值占百?gòu)?qiáng)房企新增貨量的73%。

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??6月份成交面積同比微降4%

??截至6月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交4570萬(wàn)平方米，同比下降4%，降幅較上月全月減少了11個(gè)百分點(diǎn)，2025年以來(lái)，供應(yīng)和成交規(guī)模已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月均現(xiàn)同比回落。本月成交金額1573億元，同比增長(zhǎng)22%，土地成交延續(xù)縮量提質(zhì)特征。本月北京、上海、成都成交金額超過(guò)100億元，重慶、長(zhǎng)沙、成都成交建面超過(guò)100萬(wàn)平方米。因一線城市宅地成交占比上升，本月平均樓板價(jià)3443元/平方米，環(huán)比上升23%，同比增長(zhǎng)27%。

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??新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值同比增22%

??截止6月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為24.9億元，同比下降5%，降幅較5月末收窄3.6個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為12億元，同比增長(zhǎng)22%；新增建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為25.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%。

??上半年9家房企拿地金額突破200億元，中海、保利發(fā)展均超500億元，綠城、金茂緊隨其后，均超390億元，頭部房企投資強(qiáng)度持續(xù)領(lǐng)跑。6月單月央國(guó)企依舊主導(dǎo)土地市場(chǎng)，中海地產(chǎn)拿地金額近180億元，保利、建發(fā)房產(chǎn)超80億元，綠城、聯(lián)發(fā)、中國(guó)鐵建、金茂等加速擴(kuò)儲(chǔ)。財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企如濱江、邦泰等也在重點(diǎn)城市有所斬獲，區(qū)域性民企金帝集團(tuán)以超50億元競(jìng)得杭州蕭山錢(qián)江世紀(jì)城地塊。

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??投資百?gòu)?qiáng)6月累計(jì)拿地金額同比增加42%

??2025年1-6月份，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面之和分別為11594億元，5968億元和5162萬(wàn)平方米，貨值同比增長(zhǎng)23.2%，投資金額同比增長(zhǎng)42%，建面同比增長(zhǎng)3.4%，其中投資金額增幅顯著緣于核心城市核心地塊供應(yīng)量明顯提升。投資百?gòu)?qiáng)房企總量三個(gè)指標(biāo)均同比正增長(zhǎng)，房企投資積極性筑底回升。

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??銷售TOP10房企拿地銷售比達(dá)0.4

??2025年1-6月銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度依然維持高位，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百?gòu)?qiáng)新增貨量的73%，較2024年末增加約10個(gè)百分點(diǎn)，頭部房企市場(chǎng)主導(dǎo)地位進(jìn)一步鞏固；此外，銷售TOP11-20新增貨值占比8%，TOP21-30新增貨值占比7%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強(qiáng)新增貨值占比約6%，行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局持續(xù)深化。值得注意的是，上半年仍有64%的銷售百?gòu)?qiáng)房企未進(jìn)行土地投資，市場(chǎng)參與度持續(xù)降低。

??從投資強(qiáng)度來(lái)看，上半年銷售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比為0.26，較2024年末提升近0.1，其中銷售TOP10拿地銷售比升至0.4，具備資金優(yōu)勢(shì)的頭部房企通過(guò)逆周期拿地進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，個(gè)別房企如金茂、濱江、綠城、建發(fā)拿地銷售比遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)水平。

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??去庫(kù)存和優(yōu)化結(jié)構(gòu)仍是主旋律

??多數(shù)房企投資策略審慎

??2025年上半年，在各地政府“控量提質(zhì)”政策引導(dǎo)和需求端穩(wěn)市場(chǎng)措施的雙重推動(dòng)下，上半年土拍平均溢價(jià)率同比顯著提升4.8個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。一方面，上海、杭州、成都等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)受到熱捧；另一方面，部分具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)的三四線城市如溫州、溫嶺等，其回購(gòu)類、低密生態(tài)類優(yōu)質(zhì)地塊也獲得房企青睞，表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性。

??展望下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將仍處于深度調(diào)整周期。房企角度來(lái)看，去庫(kù)存和優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)仍是行業(yè)主旋律，多數(shù)房企將維持審慎的投資策略，將銷售回款和現(xiàn)金流安全置于首要位置。在此背景下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)格局將進(jìn)一步分化，資金實(shí)力雄厚的央國(guó)企將繼續(xù)主導(dǎo)土地市場(chǎng)，重點(diǎn)布局一二線城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，而少數(shù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部民企則可能選擇性參與競(jìng)拍，但整體投資力度有限。