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??銷售規(guī)模同比下滑，同時商業(yè)運營板塊持續(xù)發(fā)力，成為利潤結(jié)構(gòu)的重要支撐。

??◎  作者 / 沈曉玲、馮添龍

??核心觀點

??【上半年銷售規(guī)模下滑，區(qū)域業(yè)績貢獻呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化】2025年上半年新城控股實現(xiàn)銷售金額103.3億元，同比下降56.14%；全口徑銷售額排名第43名，行業(yè)排名繼續(xù)下滑，較去年年底下滑19個名次。實現(xiàn)回款金額118.84億元，回款率達到115.05%。長三角銷售貢獻度繼續(xù)下滑，下降7個百分點至33%，但仍是貢獻度最高的區(qū)域，環(huán)渤海業(yè)績貢獻度增長5個百分點至27%。

??【三四線城市土儲占比超六成，土地儲備結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力猶存】2025年上半年新城控股在公開市場未新增土地儲備。由于本期企業(yè)官微未披露具體的土儲規(guī)模情況，根據(jù)2023度新城披露的可售土地儲備與2024年以來銷售及投資情況估算，2025年上半年末新城可售土地儲備約3210萬平左右。在從土儲能級分布情況來看，新城控股土地儲備集中在三四線城市約61%，一、二線城市土地儲備占比僅為39%，三四線土儲中主要位于長三角區(qū)域和中西部區(qū)域。

??【地產(chǎn)業(yè)務營收持續(xù)下降，整體利潤率保持相對穩(wěn)定】2025年上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入221億元，相比去年同期減少34.8%，其中房地產(chǎn)業(yè)務收入151.7億元，相比去年同期減少44.9%，結(jié)轉(zhuǎn)放緩。實現(xiàn)毛利潤59.34億元，相比去年同期降幅19.0%，整體毛利率26.85%，相比去年同期增長5.25個百分點，其中地產(chǎn)開發(fā)毛利率7.96%，比上年減少2.97個百分點，盈利承壓，凈利潤8.90億元，相比去年同期減少34.6%，歸母凈利潤8.95億元，相比去年同期減少32.1%。

??【融資端取得突破，短期流動性仍面臨壓力】2025年6月12日，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行了期限為3年的3億美元高級無抵押債券，這也是近3年來首筆民營地產(chǎn)境外債；緊接著在8月1日，新城控股又成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，發(fā)行利率2.68%，創(chuàng)歷史新低，并將債權(quán)期限進一步拉長至5年。截至報告期末，新城整體平均融資成本為5.55%，較2024年末下降0.37個百分點，有息負債規(guī)模522.76億元，較年初下降2.6%，其中短債規(guī)模141.6億元，較年初上漲13.8%。持有現(xiàn)金91.8億元，較年初下降10.8%，現(xiàn)金短債比0.65，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比0.42，流動性承壓。

??【吾悅廣場開業(yè)規(guī)模突破 1600 萬平方米，成利潤結(jié)構(gòu)重要支撐】截至2025年上半年末，新城控股在全國141個城市布局205座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達174座，開業(yè)面積達1,608.14萬平方米，吾悅廣場持續(xù)為新城控股構(gòu)筑經(jīng)營護城河。從經(jīng)營性收入來看，2025年上半年新城控股商業(yè)運營收入（含稅租金收入）69.44億元，同比增長11.8%，物業(yè)出租及管理業(yè)務的毛利貢獻占比從去年同期的57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高達71.2%，商業(yè)板塊已成為新城控股利潤結(jié)構(gòu)的“壓艙石”。

??01 銷售

??上半年銷售規(guī)模下滑

??區(qū)域業(yè)績貢獻呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化

??2025年上半年新城控股實現(xiàn)銷售金額103.3億元，同比下降56.14%，銷售面積133.5萬方，同比下降59.07%，銷售均價7738元/平方米，同比下降56.15%。全口徑銷售額排名第43名，行業(yè)排名繼續(xù)下滑，較去年年底下滑19個名次；2025年上半年新城控股實現(xiàn)回款金額118.84億元，回款率到115.05%。

??從銷售金額分布情況來看，長三角銷售貢獻度繼續(xù)下滑，但仍是貢獻度最高的區(qū)域，環(huán)渤海業(yè)績貢獻度增長明顯。2025年上半年新城控股簽約銷售金額長三角占比最高達到33%，占比同比下降7個百分點。中西部和環(huán)渤海次之，銷售金額貢獻占比均為27%，同比分別下降2個百分點和上漲5個百分點。珠三角銷售金額占比12%，同比上升2個百分點。

??02 投資

??三四線城市土儲占比超六成

??土地儲備結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力猶存

??2025年上半年新城控股在公開市場未新增土地儲備，采取謹慎策略。由于本期企業(yè)官微未披露具體的土儲規(guī)模情況，根據(jù)2023度新城披露的可售土地儲備與2024年以來銷售及投資情況估算，2025年上半年末新城可售土地儲備約3210萬平左右。

??在從土儲能級分布情況來看，新城控股一、二線城市土地儲備占比為39%，而三四線土儲超六成。根據(jù)企業(yè)披露的“2025年上半年公司房地產(chǎn)項目表”來看，新城控股一二線城市土儲占比僅為39%。超六成土儲位于三四線，其中長三角、中西部、環(huán)渤海三大區(qū)域的三四線儲備基本在20%左右。當前，許多三四線城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出需求疲軟與供應過量的特點，在市場下行階段更易顯現(xiàn)其脆弱性和抗風險能力不足，新城控股仍然面臨庫存結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力。

??03 營利

??地產(chǎn)業(yè)務營收持續(xù)下降

??整體利潤率保持相對穩(wěn)定

??2025年上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入221億元，相比去年同期減少34.8%，其中房地產(chǎn)業(yè)務收入151.7億元，相比去年同期減少44.9%，結(jié)轉(zhuǎn)放緩。截至報告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積1,179.19萬平方米，相比去年同期減少38.5%。

??從盈利能力來看，2025年上半年新城控股實現(xiàn)毛利潤59.34億元，相比去年同期降幅19.0%，整體毛利率26.85%，相比去年同期增長5.25個百分點，其中地產(chǎn)開發(fā)毛利率7.96%，比上年減少2.97個百分點。受期內(nèi)資產(chǎn)及信用減值損失減少及投資物業(yè)公允價值增值的影響，年內(nèi)新城控股凈利潤8.90億元，相比去年同期減少34.6%，歸母凈利潤8.95億元，相比去年同期減少32.1%，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利9.47億元，相比去年同期減少28.2%；其對應的凈利率、歸母凈利率和扣非凈利率分別4.0%、4.0%和4.3%，其中核心歸母凈利率較去年同期提升0.4個百分點。

??04 償債

??融資端取得突破

??短期流動性仍面臨壓力

??2025年6月12日，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行了期限為3年的3億美元高級無抵押債券，這也是近3年來首筆民營地產(chǎn)境外債；緊接著在8月1日，新城控股又成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，發(fā)行利率2.68%，并將債權(quán)期限進一步拉長至5年。截至報告期末，新城控股整體平均融資成本為5.55%，較2024年末下降0.37個百分點。

??截至2025年上半年末新城控股有息負債規(guī)模522.76億元，較年初下降2.6%，其中短債規(guī)模141.6億元，較年初上漲13.8%。持有現(xiàn)金91.8億元，較年初下降10.8%，現(xiàn)金短債比0.65，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比0.42，流動性承壓。2025年上半年末凈負債率54.2%，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率66.40%。

??05 商業(yè)

??吾悅廣場開業(yè)規(guī)模突破 1600 萬平方米

??成利潤結(jié)構(gòu)重要支撐

??新城控股商業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴大。截至2025年上半年末，新城控股在全國141個城市布局205座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達174座，開業(yè)面積達1,608.14萬平方米，吾悅廣場持續(xù)為新城控股構(gòu)筑經(jīng)營護城河。

??從經(jīng)營性收入來看，得益于吾悅廣場規(guī)模擴增以及出租率的回升，2025年上半年新城控股商業(yè)運營收入（含稅租金收入）69.44億元，同比增長11.8%，物業(yè)出租及管理業(yè)務的毛利貢獻占比從去年同期的57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高達71.2%，商業(yè)板塊已成為新城控股利潤結(jié)構(gòu)的“壓艙石”。年內(nèi)吾悅廣場運營穩(wěn)健，客流總量達9.5億人次，同比增長16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%，平均出租率達97.81%，保持較高水平。