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行業(yè)透視|7月預(yù)期新房供應(yīng)轉(zhuǎn)降,核心區(qū)配套產(chǎn)品俱佳項(xiàng)目還將保持高熱

市場報告克而瑞研究中心 2025-07-03 09:28:05 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2025-07-03
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??7月預(yù)期供應(yīng)穩(wěn)中有降,新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位波動,基于去年基數(shù)較低,同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能,延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

??◎  文 / 俞倩倩

??7月供應(yīng)同環(huán)比齊降3成重回年內(nèi)次低,一線城市中北京獨(dú)撐大局,滬廣深集體縮量。二線城市中超八成城市環(huán)比下滑;三四線城市供應(yīng)累計(jì)同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??從供給結(jié)構(gòu)來看,重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為40%、45%和15%,呈現(xiàn)出以改善為主,剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近7成城市以主城為供應(yīng)主力。

??基于7月供應(yīng)穩(wěn)中有降,房企推盤積極性一般,故而新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位波動,不過基于去年基數(shù)較低,同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能,延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。而從市場熱度來看,或?qū)⒏呶换芈洌簱?jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),28個重點(diǎn)城市2025年7月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率29%,環(huán)比下降15pcts,同比上升1cts。

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??規(guī)模:7月28城供應(yīng)同同環(huán)比降3成重回年內(nèi)次低,滬深蓉等縮量顯著

??7月房企推盤積極性穩(wěn)步回落,整體供給量為年內(nèi)次低,土地對新房供給約束日益顯著:據(jù)CRIC調(diào)研,7月28個重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積513萬平方米,環(huán)比下降32%,同比下跌29%,絕對量僅高于2025年2月,2025年前7月累計(jì)同比下降19%。

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??分能級來看,一線城市中北京獨(dú)撐大局,滬廣深集體縮量。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),7月一線預(yù)計(jì)供應(yīng)面積達(dá)112萬平方米,環(huán)比下降8%,同比下降19%,前7月累計(jì)同比下降19%。北京單月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)60萬平方米,占比一線城市總量“半壁江山”,且同環(huán)比倍增,迎來集中性放量;滬廣深全面收縮,滬深單月供應(yīng)規(guī)模均不足15萬平方米,上海供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)單月新低,深圳也為年內(nèi)單月次低;廣州7月供應(yīng)量為32萬平方米,同比連續(xù)3月負(fù)增長。

??二線城市中超八成城市環(huán)比下滑,局部亮點(diǎn)浮現(xiàn)。二線城市7月預(yù)計(jì)供應(yīng)372萬平方米,環(huán)比降37%,同比下降30%,前7月累計(jì)供應(yīng)同比下降19%。24城中20城環(huán)比下跌,12城跌幅超50%,其中青島、長春、廈門等迎來斷崖式下滑。強(qiáng)二線諸如成都、武漢、西安等也迎來供應(yīng)疲軟期;僅寧波、長沙、天津等個別城市環(huán)比不降反增,迎來穩(wěn)步放量。

??三四線城市供應(yīng)總量延續(xù)低位,累計(jì)同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),三四線城市7月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)29萬平方米,環(huán)比下降10%,同比下降37%,前7月累計(jì)同比下降25%,較上半年跌幅擴(kuò)大3pcts。其中徐州顯著放量,單月供應(yīng)規(guī)模達(dá)18萬平方米,為年內(nèi)峰值;無錫、常州同比跌超50%,泉州連續(xù)兩月“零供應(yīng)”;反映非核心三四線市場流動性枯竭,房企推盤積極性普遍不高。

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??結(jié)構(gòu):改善為主、剛需為輔

??近7成城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看,市場持續(xù)向改善需求傾斜:重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為40%、45%和15%,呈現(xiàn)出以改善為主,剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??典型城市大體可以分為以下幾類:(1)昆明、無錫、南寧、上海、西安、徐州、長春等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上。(2)廈門、漳州、杭州、成都、蘇州、重慶、北京、合肥、武漢等依舊以改善作為供應(yīng)主力,其中北京、成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月也加強(qiáng)了適銷對路改善盤供給保證市場短期維穩(wěn)。(3)長沙、鄭州剛需與改善占比不分伯仲,占比均在4成左右。(4)濟(jì)南、常州本月高端產(chǎn)品占比居首,分別為95%和82%。

3

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看,重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為67%、23%和10%,本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū),近郊次之,遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來看,常州、廈門、漳州、福州、南寧、合肥、昆明、重慶等主城占比均在9成以上,北京、寧波、徐州、長沙等則以近郊項(xiàng)目為主,占比均在5成及以上,上海、廣州本月遠(yuǎn)郊占比持續(xù)上升,分別達(dá)85%和36%。事實(shí)上,廣州整體推盤區(qū)域分布來看,主城區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊占比均在3成以上,分布較為平均。

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??03

??預(yù)判:7月市場熱度預(yù)期回落

??京杭等熱點(diǎn)城市去化率持增

??盤點(diǎn)了7月供應(yīng),結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征,來對后市進(jìn)行一個簡單預(yù)判:7月供應(yīng)穩(wěn)中有降,房企推盤積極性一般,故而新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位波動,不過基于去年基數(shù)較低,同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能,延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

??而從市場熱度來看,或?qū)⒏呶换芈洌簱?jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),28個重點(diǎn)城市2025年7月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率29%,環(huán)比下降15pcts,同比上升1cts。

??城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加?。罕本?、杭州等熱點(diǎn)恒熱是大概率事件,因其購買力基礎(chǔ)相對雄厚,得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市,開盤去化率基本延續(xù)高位震蕩,短期內(nèi)這樣的趨勢還將延續(xù);而還有部分城市諸如鄭州、寧波等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢,項(xiàng)目平均去化率預(yù)期同環(huán)比齊增;還有部分城市諸如青島、濟(jì)南、重慶等,整體去化率基本處于不足30%的低位徘徊,回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導(dǎo)。值得關(guān)注的是,單城市區(qū)域、項(xiàng)目間冷熱分化還在持續(xù)加劇,核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高熱,而對于城市外圍多數(shù)項(xiàng)目而言,整體去化難言樂觀。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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