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??2025年第35周Weekly

??2025年8月25日-2025年8月31日，第35周土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)環(huán)比攀升，成交建面回升至年內(nèi)均線附近，土拍熱度仍延續(xù)年內(nèi)低位。本周重點城市監(jiān)測供應(yīng)土地建筑面積為838萬平方米，環(huán)比上升72%，成交建筑面積為343萬平方米，環(huán)比上升23%。本周沒有10億元以上的地塊溢價成交，平均溢價率2.3%，仍處于年內(nèi)低位。

??供應(yīng)：本周供應(yīng)建筑面積838萬平方米，環(huán)比上升72%。本周一線城市僅北京新增掛牌了2宗含宅地，其中朝陽區(qū)地塊起拍總價31億元。重點城市供應(yīng)含宅用地73幅，平均容積率1.96，青島、南京、漳州本周供應(yīng)宅地平均容積率均不高2.0。

??重點供應(yīng)地塊方面，北京朝陽區(qū)太陽宮掛牌一宗綜合用地，地塊容積率2.6，起拍價31億元，規(guī)劃建面5萬平方米，起拍樓板價6.1萬元/平方米。地塊位于太陽宮新區(qū)，東北三環(huán)至四環(huán)之間，緊鄰地鐵10號線、17號線，周邊聚集凱德MALL、中日友好醫(yī)院、太陽宮體育休閑公園等成熟配套，地塊北側(cè)為回遷安置項目。東北側(cè)毗鄰的中建玖和府地塊在2022年出讓，其時樓板價8.8萬元/平方米，封頂溢價15%成交。目前地塊周邊新房項目均已基本售罄，臨近2024年末共有產(chǎn)權(quán)房項目售價在12萬元/平方米左右（政府10%產(chǎn)權(quán)）。

??蘇州本周掛牌一宗低密宅地，位于吳中區(qū)城南中心板塊，地塊容積率1.3，規(guī)劃建面7.2萬平方米，出讓底價11.56億元，起拍樓板價1.6萬元/平方米。要求住宅單套戶型面積不得低于140平方米，6層以上住宅須裝修交付，裝修標(biāo)準不低于3,000元/平方米。地塊臨近3號線和4號線換乘站，周邊大型綜合體、醫(yī)院、生態(tài)公園等配套成熟，且有一線水景資源。其南側(cè)龍湖東吳原著地塊于2025年2月成交，容積率同為1.3，平均樓板價也為1.6萬元/平方米，東吳原著在2025年8月首批備案房源售價在3.2萬元/平方米左右。

??成交：本周成交建筑面積343萬平方米，環(huán)比上升23%，成交金額218億元，環(huán)比大幅上升76%。本周高溢價成交地塊數(shù)量延續(xù)低位，核心城市重點地塊中，僅南京江寧谷里回購宅地拍出了44%的高溢價，北京中央別墅區(qū)宅地以底價成交。

??8月30日，南京4宗宅地進入出讓環(huán)節(jié)，其中3宗底價出讓，1宗高溢價成交。高溢價成交的地塊位于江寧區(qū)谷里街道，為一宗定向回購地塊，容積率2.1，起拍底價5.56億元，經(jīng)過經(jīng)過170輪競價，由江蘇成章置業(yè)有限公司以8.02億元競得，溢價率44.24%，最終成交樓板價5634元/平方米。該地塊采用定向開發(fā)模式，需建設(shè)定購商品住宅及配套設(shè)施，其中地上計容房屋（含住宅、物業(yè)用房等）由谷里街道指定單位以12100元/㎡包干單價整體回購，且需規(guī)劃住宅不低于1388套，同時需滿足綠色建筑標(biāo)準和裝配式建筑要求。定向開發(fā)大大保障了項目的風(fēng)險可控性，在計容面積之外附屬設(shè)施及車位不單獨另外計算價格的情況下，該地塊最終成交的房地價差僅為6466元/平方米，利潤空間已經(jīng)幾乎被壓縮到了極致。而南京同日出讓的其他地塊，雖然容積率更低、區(qū)位更佳，但全部仍為底價成交。如雨花臺賽虹橋街道的低密宅地，容積率僅1.5，起拍樓板價1.86萬元/平方米，周邊地鐵、綜合體、三甲醫(yī)院等配套成熟，華為、中興等產(chǎn)業(yè)人口集聚，臨近優(yōu)質(zhì)新房售價可達3-4萬元/平方米。但是在周邊項目同質(zhì)化競爭考量下，最終仍然只是由地方國企頤居以18億元的底價競得。