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??新房接踵入市，開啟了北京通州樓市大比拼模式。

??7月5日，通州區(qū)八里橋板塊沉寂多年后首個(gè)新房項(xiàng)目招商朝棠攬閱正式開放營(yíng)銷中心，共推出438套房源參與首批認(rèn)籌，當(dāng)日到訪客戶達(dá)到1000多組，認(rèn)籌超100組。低總價(jià)、近地鐵等優(yōu)勢(shì)，吸引了大量在朝陽(yáng)工作的剛需購(gòu)房人群。

??通州解除“雙限”后，新地塊供應(yīng)緊隨其后，樓市成交進(jìn)入快車道。

??內(nèi)卷得房率

??高得房率實(shí)際是一種降低售價(jià)和購(gòu)房成本的方式。

??招商朝棠攬閱認(rèn)籌熱度與69平方米小三居的高得房率不無(wú)關(guān)系。7月5日樣板間開放首日，吸引了超1000組客戶來(lái)訪，認(rèn)籌量超過(guò)100組。其中69平方米戶型熱度最高，認(rèn)籌第一天55套庫(kù)存告急，認(rèn)籌金也從10萬(wàn)元漲到20萬(wàn)元。

??項(xiàng)目主打結(jié)構(gòu)緊湊的小面積段戶型，贈(zèng)送面積約10平方米，得房率接近92%。其中69平方米戶型號(hào)稱北京最小三居，空間利用率高。

??該項(xiàng)目“好房子”特色鮮明，規(guī)劃了通過(guò)景觀廊架串聯(lián)的下沉式會(huì)所，向業(yè)主提供了充足的社交空間。東西區(qū)的小區(qū)大門相對(duì)而開，東西雙景觀大門與50米沿街景墻，為小區(qū)外街景添加一抹亮色。

??與之相比金隅花溪云錦作為改善盤，戶型面積在108平方米以上，房屋面積越大得房率也越高，能做到93%～96%。

??通州區(qū)上半年入市新盤還包括北京城建國(guó)譽(yù)頌，位于宋莊板塊，項(xiàng)目定位改善，憑借更多的贈(zèng)送面積，得房率高達(dá)100%。

??銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈

??新房供應(yīng)不斷增加及熱銷，也帶來(lái)了激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

??招商朝棠攬閱均價(jià)為6萬(wàn)元/平方米，在認(rèn)籌優(yōu)惠的基礎(chǔ)上疊加9.9折，69平方米戶型總價(jià)約為400萬(wàn)元左右，首套首付僅須60萬(wàn)元。

??項(xiàng)目是通州區(qū)老城區(qū)八里橋板塊八年來(lái)第一宗新地項(xiàng)目，由于位置更靠近朝陽(yáng)區(qū)，國(guó)貿(mào)CBD“打工人”乘地鐵22號(hào)線（2026年底建成通車）通勤僅須4站，吸引了大量在朝陽(yáng)工作的剛需購(gòu)房人群。

??通州區(qū)貝殼找房工作人員表示，認(rèn)籌火爆是有原因的，項(xiàng)目從地段、產(chǎn)品、價(jià)格角度來(lái)看極具競(jìng)爭(zhēng)力，還配套有后南倉(cāng)小學(xué)、首師大附中通州校區(qū)，適合首置的年輕家庭客群上車。

??招商朝棠攬閱周圍仍有不少在售“剛需”樓盤，5公里范圍內(nèi)有北京城建國(guó)譽(yù)朝華、萬(wàn)科東廬、招商云璟攬閱等。

??目前來(lái)看，上半年入市新盤中，招商云璟攬閱銷售表現(xiàn)相對(duì)突出。項(xiàng)目3月開盤，銷售階段已進(jìn)入中后期，去化超六成，銷售均價(jià)在5.8萬(wàn)元～6萬(wàn)元。

??北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，從網(wǎng)簽排名來(lái)看，3～6月招商云璟攬閱始終位列通州區(qū)新盤網(wǎng)簽面積、金額、套數(shù)三榜前三。

??購(gòu)房者劉先生說(shuō)：“項(xiàng)目所在的梨園板塊雖然不如八里橋更靠近朝陽(yáng)區(qū)，不過(guò)招商云璟攬閱近臨通勤朝陽(yáng)的地鐵一號(hào)線，出于個(gè)人需求我選擇了云璟攬閱?！?/p>

??值得一提的是，1～6月通州住宅成交套數(shù)榜單前五名包括三個(gè)招商項(xiàng)目，招商璀璨公元、招商云璟攬閱、招商璀璨時(shí)代，可見招商在通州區(qū)的影響力。

??與招商不同，5月入市的金隅花溪云錦定位為改善性需求樓盤，地處通州土橋板塊，城市界面較新。周邊二手房以改善性需求為主，吸引了許多周邊十年以上老房子業(yè)主置換購(gòu)房。

??項(xiàng)目均價(jià)約5.5萬(wàn)元，低于招商朝棠攬閱，雖然戶型面積更大，仍形成一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

??土地加速供應(yīng)

??通州上半年入市新盤的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，與供地節(jié)奏有關(guān)。

??2024年北京市共計(jì)出讓41宗住宅用地，總成交金額達(dá)1554億元。分區(qū)域來(lái)看，通州區(qū)完成3宗住宅用地出讓，即為上述提到的北京城建國(guó)譽(yù)頌、招商云璟攬閱、金隅花溪云錦。

??值得注意的是，通州區(qū)對(duì)供地節(jié)奏拿捏得很準(zhǔn)，當(dāng)市場(chǎng)庫(kù)存較高時(shí)，就減少土地供應(yīng)，目前從土地成交金額上看，按照大年小年的規(guī)律循環(huán)往復(fù)，2021年成交111.7億元，2022年46.5億元，2023年114.2億元，2024年37.8億元，2025年目前109.7億元，平均樓面價(jià)也是保持著穩(wěn)定。

??截至目前，今年僅上半年的土地供應(yīng)即將超過(guò)此前供應(yīng)相對(duì)較多的2023年整年的成交金額。共成交3宗地塊，包括招商八里橋地塊（朝棠攬閱）溢價(jià)率超16%；中鐵建梨園地塊（花語(yǔ)璟云）溢價(jià)率22%；通州中建玖合副中心八子地王地塊，74.91億元底價(jià)成交。

??該地塊體量大，包含8個(gè)子地塊，將供應(yīng)約2000套房源。

??麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙表示，地塊成交總價(jià)74.91億元，疊加代建成本及高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)要求，預(yù)計(jì)總投資超150億元。參考同類項(xiàng)目，開發(fā)周期可能長(zhǎng)達(dá)5~7年，對(duì)中建玖合的現(xiàn)金流管理能力構(gòu)成一定的考驗(yàn)。

??2025年，通州共計(jì)劃賣地17宗，上半年開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，這一現(xiàn)象不僅顯示出其對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的高度認(rèn)可，也反映出市場(chǎng)對(duì)通州城市副中心未來(lái)預(yù)期的信心。

??二手房背水一戰(zhàn)

??高得房率的新房對(duì)二手房形成“降維打擊”。

??招商朝棠攬閱與周邊次新房有著幾乎相同的位置和配套，項(xiàng)目一公里外的北京東灣房齡較短，2021年入市，房?jī)r(jià)一度高達(dá)6.9萬(wàn)元/平方米，目前掛牌均價(jià)6萬(wàn)元/平方米，但北京東灣得房率僅在70%左右。在新房兼具品質(zhì)與價(jià)格的項(xiàng)目入市后，次新房市場(chǎng)只能背水一戰(zhàn)，愈發(fā)艱難。

??21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)通州商務(wù)區(qū)店店?yáng)|沈金國(guó)說(shuō)，6月份的咨詢量與帶看量低位波動(dòng)。通州商務(wù)區(qū)商圈內(nèi)部分房源掛牌超3個(gè)月且看房者寥寥無(wú)幾，尤其房齡老、面積大的兩居室。比如約100平方米兩居室從420萬(wàn)元降至370萬(wàn)元仍然難成交。

??與此同時(shí)，區(qū)域內(nèi)部二手房市場(chǎng)冷熱不均。核心區(qū)韌性較強(qiáng)，比如商務(wù)區(qū)依托產(chǎn)業(yè)人口流入，支撐房?jī)r(jià)抗跌性；非核心區(qū)壓力大，老城區(qū)因配套滯后、房齡老舊，成為降價(jià)主力，對(duì)通州整體掛牌均價(jià)形成下拉之勢(shì)。

??“從賣方來(lái)看，分化也很明顯，部分急售業(yè)主降價(jià)空間大，6月份成交的一套房源，掛牌價(jià)539萬(wàn)元，最終470萬(wàn)元成交，降幅為13%，這是典型急售業(yè)主被迫讓步的例子?！鄙蚪饑?guó)表示。