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??當(dāng)前房企生存現(xiàn)狀正表現(xiàn)出兩面性，一面是房企債務(wù)違約仍在持續(xù)，另一面出險(xiǎn)房企債務(wù)重組提速。

??6月以來，港龍中國地產(chǎn)和新世界地產(chǎn)相繼發(fā)布公告，再次拉響了2025年以來房企債務(wù)違約的警報(bào)。

??在當(dāng)前行業(yè)背景下，即便是以低杠桿著稱的港資房企也不能獨(dú)善其身，新世界發(fā)展延遲派息也從側(cè)面反映出了當(dāng)前企業(yè)盈利難題及現(xiàn)金流緊張問題。

??港龍中國地產(chǎn)和新世界發(fā)展均是上市以來首次出現(xiàn)債務(wù)違約。

??債務(wù)違約的另一面是，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組迎來重大進(jìn)展，比如龍光集團(tuán)219.6億元境內(nèi)債券重組獲全票通過，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)與金科股份先后完成司法重整程序。

??不過，當(dāng)前百強(qiáng)房企整體銷售仍在下探，上半年百強(qiáng)房企銷售操盤金額累計(jì)同比下降10.8%，且降幅有所擴(kuò)大，而與之相對應(yīng)的是，三季度房企償債高峰已至，房企債務(wù)到期規(guī)模約1600億元。

??由于償債潮到來以及逾期債務(wù)難以償還，房企的融資性現(xiàn)金流長期流出，資金壓力仍然非常大。

??6月中旬，民企港龍中國地產(chǎn)首次出現(xiàn)債務(wù)違約，由于未支付利息，今年11月的美元票據(jù)已觸發(fā)違約事件。

??與港龍中國地產(chǎn)更早一些，5月底新世界發(fā)展發(fā)布了一則公告，宣布4筆美元永續(xù)債將延遲派息。公告顯示，截止2024年底，新世界發(fā)展共有5筆美元永續(xù)債共計(jì)354億港元，而此次涉及延遲派息的是其中四筆。

??值得注意的是，盡管新世界發(fā)展的永續(xù)債與一般金融負(fù)債仍有本質(zhì)區(qū)別，派息延遲并不能視作一般意義上的付息違約，但從側(cè)面反映出了新世界發(fā)展的盈利難題及現(xiàn)金流緊張問題。

??大額債務(wù)是造成新世界發(fā)展現(xiàn)金流緊張的重要原因。截止2024年底，新世界發(fā)展持有現(xiàn)金219億港元（包括受限制現(xiàn)金4億港元），而一年內(nèi)到期的有息負(fù)債高達(dá)326億港元，現(xiàn)金短債比0.67。此外，長期有息負(fù)債為1188億港元。

??與此同時(shí)，投資物業(yè)作為新世界發(fā)展的核心資產(chǎn)，回款周期相對較長，在行業(yè)下行背景下，這些資產(chǎn)的流動(dòng)性變?nèi)?，對新世界發(fā)展的現(xiàn)金流造成了壓力。

??梳理新世界發(fā)展以往的現(xiàn)金流量情況可以看出，自2018年至2024年累計(jì)7年合計(jì)凈流出394億港元，主要原因是融資活動(dòng)中償還債務(wù)本金，以及支付股息、股利等，至2024年其經(jīng)營活動(dòng)以及資產(chǎn)處置已無法覆蓋各類債務(wù)償還以及利息、股利的支付。

??新世界發(fā)展正是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。

??由于償債潮到來以及逾期債務(wù)難以償還，房企的融資性現(xiàn)金流流出降幅整體遠(yuǎn)不及現(xiàn)金流流入的降幅。

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，50家重點(diǎn)房企融資性現(xiàn)金流流入從2021年的約37796億元大幅減少35.5%至2022年的24387億元，此后兩年也保持著每年20%左右的跌幅。與之相對應(yīng)的是，融資性現(xiàn)金流凈流出在2022年同比大幅增長607.5%至5434億元，2024年凈流出規(guī)模同比下降93.8%，降幅雖有所收縮，但是房企資金壓力仍然較大，凈流出規(guī)模仍在3000億以上。

??與此同時(shí)，2024年房企債券到期規(guī)模是發(fā)行規(guī)模的兩倍，很顯然房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。

??隨著房企債務(wù)展期或置換，房企償債壓力延后至2025年，全年房企債務(wù)到期規(guī)模達(dá)到了5327億元，比2024年多出接近500億元。而這些債務(wù)多集中在2025年第三季度，到期規(guī)模約1600億元，約占全年的三成。

??在銷售市場仍未有明顯起色的背景下，房企債務(wù)違約仍在持續(xù)。

??盡管房企債務(wù)壓力仍大，但是我們也看到了一些積極信號(hào)。

??首先，上半年已有多家房企債務(wù)重組迎來重大進(jìn)展，尤其是協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)與金科股份先后完成司法重整程序，為全行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解提供了一個(gè)范本，對提振行業(yè)信心有重要的作用。

??進(jìn)入7月，龍光集團(tuán)境內(nèi)債券重組宣告成功，21筆涉及219.6億元境內(nèi)債重組方案獲得全票通過。

??而在此之前，包括融創(chuàng)中國、旭輝、佳兆業(yè)等在內(nèi)的多家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組或重整已獲批。行業(yè)出清明顯提速，這也將有助于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

??另外，盡管融資難問題依然突出，但房企融資情況有所好轉(zhuǎn)。

??從上半年房企融資情況來看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為1927.53億元，同比減少27%，降幅較去年同期收窄8.9個(gè)百分點(diǎn)。

??頭部房企融資優(yōu)勢明顯，2025年上半年TOP10房企平均每家融資額為114.98億元，在所有梯隊(duì)中排在首位。不過，TOP51+房企上半年平均每家融資額同比增速最快，達(dá)到了17.81%。

??6月單月65家典型房企的融資總量為464.42億元，創(chuàng)2025年新高，實(shí)現(xiàn)同環(huán)比齊增，其中華潤置地一家企業(yè)的融資規(guī)模就超過200億元。

??值得注意的是，新城控股發(fā)行了3億美元境外優(yōu)先票據(jù)，是2023年以來民企的首單境外美元債，實(shí)現(xiàn)了民企境外債的“破冰”。

??企業(yè)主體能夠正常運(yùn)作也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)一個(gè)重要標(biāo)志。

??2025年各項(xiàng)政策利好頻出，房地產(chǎn)政策延續(xù)了寬松導(dǎo)向，在融資端，利好政策包括融資協(xié)調(diào)機(jī)制、專項(xiàng)債收儲(chǔ)、經(jīng)營性物業(yè)貸款以及公募REITs條件的放寬等等，一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。

??不過，當(dāng)前融資仍然集中在頭部房企手中，資金依然還是到不了更多需要的企業(yè)手上，仍需加快各項(xiàng)政策落地，并同時(shí)加快房地產(chǎn)企業(yè)出清速度，通過市場化手段讓出險(xiǎn)企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑，相信在多重政策利好疊加下，房企盈利難題和現(xiàn)金流緊張的問題將在不遠(yuǎn)的未來得到緩解。