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??城市更新項目普遍具有開發(fā)周期長、資金投入大、資產(chǎn)流動性低等特點。在行業(yè)格局深刻調整、市場不確定性加劇的當下，確保經(jīng)營安全已成為房企實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的首要前提，而財務穩(wěn)健正是構筑風險抵御能力的核心基石。

??因此，越來越多的企業(yè)積極調整策略，通過引入聯(lián)合開發(fā)伙伴或采取輕資產(chǎn)介入模式，有效分攤前期巨額投入、降低單項目資金沉淀風險，通過階段性退出機制加速資金回籠。這些舉措的核心目標在于優(yōu)化資本結構，降低負債水平，從而為企業(yè)在復雜環(huán)境中贏得更大的戰(zhàn)略主動權和生存韌性。

??過往依賴“拆建-銷售”的粗放模式，疊加城市更新項目固有的高杠桿、長周期特性，極易誘發(fā)房企資金鏈緊繃甚至斷裂，導致債務違約事件頻發(fā)。以綠景中國為例，其核心資產(chǎn)白石洲舊改總投資高達900億，開發(fā)逾十年，但一期住宅去化率不足30%。企業(yè)長期依賴高息融資輸血，短期償債缺口超127億元，即使被迫折價出售資產(chǎn)，回籠資金也如杯水車薪，難以覆蓋巨額債務窟窿。無獨有偶，佳兆業(yè)集團同樣因過度押注舊改及密集發(fā)行高息美元債而陷入重組困境。

??可見單純以銷售回款為單一閉環(huán)的舊有模式已難以為繼。面對市場深度調整與政策持續(xù)規(guī)范的雙重壓力，房企亟需進行戰(zhàn)略轉型：從追求規(guī)模擴張的傳統(tǒng)模式，轉向構建以長效運營為核心的價值創(chuàng)造體系。

??1、采用合作開發(fā)參與城市更新，降低前期投入成本

??當前房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，商辦資產(chǎn)自持比例攀升、住宅開發(fā)利潤空間收窄，房企減負轉型勢在必行。在此背景下，城市更新領域的合作模式加速深化，聯(lián)合拿地漸成主流。隨著專業(yè)分工持續(xù)細化，多家房企聯(lián)合獲取項目日益普遍，通過股權轉讓引入戰(zhàn)略合作伙伴的模式也日趨成熟。以上海為例，城市更新合作拿地金額占比已從2023年的47%躍升至2024年的65%。

??2、中輕資產(chǎn)運營模式成熟、普遍，充分挖掘存量資產(chǎn)價值

??與此同時，中輕資產(chǎn)模式日益成熟，企業(yè)通過受托運營等方式，高效盤活國企或缺乏開發(fā)經(jīng)驗企業(yè)的存量資產(chǎn)，充分挖掘其改造與運營價值。

??例如上海張園——由上海靜安置業(yè)集團投資，引入太古地產(chǎn)提供涵蓋規(guī)劃設計建議、品牌招商、營運管理及市場策劃的商業(yè)管理服務。目前西區(qū)已成功引入30個高能級品牌，商業(yè)載體出租率超過80%。

??此外，4月29日開業(yè)的深圳iN城市廣場——由平安不動產(chǎn)委托印力集團進行改造升級，項目所在區(qū)域是深圳行政、金融、文化、商貿(mào)和國際交往中心，夾在多個通關口岸之間，地處福田CBD與深圳萬象城地標商圈之間，印力不執(zhí)著于高端大氣，而是重塑區(qū)域活力的改造，打造3萬㎡戶外運動公園并引入多個運動類品牌首店及旗艦店，帶來了更專業(yè)的場地設施、加強了與年輕客群的連接，最終實現(xiàn)了出租率97%、開業(yè)率95%的優(yōu)異表現(xiàn)。

??3、強化運營賦能資產(chǎn)增值，優(yōu)化退出機制實現(xiàn)資本良性循環(huán)

??除了降低前期投入成本，挖掘項目價值之外，合理的退出機制也同樣重要。近年來，瑞安房地產(chǎn)頻繁出售多個穩(wěn)定運營期的商業(yè)重資產(chǎn)項目部分股權，在快速回籠大額資金、實現(xiàn)資產(chǎn)出表的同時，保留了持續(xù)的運營收益權。

??截至最新財年，凈資產(chǎn)負債率已從最高的81%降至52%。

??除去優(yōu)化債務結構之外，瑞安房地產(chǎn)還依托品牌溢價與核心運營能力拓展業(yè)務版圖。憑借“新天地”社區(qū)品牌積累的成熟經(jīng)驗與差異化優(yōu)勢，在核心城市持續(xù)打造標桿性的“天地”系項目。目前上海、武漢、佛山、重慶、杭州等城市均已有“天地”系項目。

??無論是尋求合作開發(fā)、承接運營，還是擇機資產(chǎn)出售，房企的核心訴求均在于壓縮資金沉淀規(guī)模、縮短項目周期，以構建資金高效滾動的開發(fā)閉環(huán)。而打通這一閉環(huán)的關鍵路徑，高度依賴于卓越的品牌運營能力對資產(chǎn)價值的持續(xù)賦能，進而提升資產(chǎn)的盈利預期和市場認可度，有效吸引優(yōu)質合作方接盤或戰(zhàn)略投資者入場，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

??當前，城市更新釋放的資產(chǎn)結構中，持有運營型資產(chǎn)的比重持續(xù)攀升。以深圳為例，2024年城市更新單元規(guī)劃公示數(shù)據(jù)顯示，涉住宅類項目規(guī)模占比已降至58%其余均為需長期持有運營的資產(chǎn)。

??在長期主義導向下，扎實的資產(chǎn)運營能力已成為多重價值創(chuàng)造的基石。它不僅為資產(chǎn)未來的流動性奠定堅實基礎，更是企業(yè)贏得政府信任、獲得資本青睞的核心競爭力，最終推動其在城市更新賽道實現(xiàn)可持續(xù)深耕。