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??上半年，代建行業(yè)有新動向。

??作為地方土地市場重要拿地主體的城投公司，拿地占比明顯下降，上半年占比45%，較去年同期降5個百分點。而城投拿地是代建企業(yè)深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻點，隨著城投拿地占比減少，城投代建的業(yè)務競爭愈發(fā)激烈。

??值得注意的是，2025年上半年，多家代建企業(yè)通過戰(zhàn)略簽約方式深化代建業(yè)務布局，合作內容呈現出多元化。

??據不完全統(tǒng)計，上半年有7家代建企業(yè)與不同的委托方就不同業(yè)務類型進行了合作，并有表現出全國化布局的趨勢，上述7家代建企業(yè)合作項目遍布淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地。

??好消息是，政府代建制政策持續(xù)落地，上半年14個省市出臺代建管理辦法，積極鼓勵政府項目實行代建制。不過，代建企業(yè)仍面臨一項挑戰(zhàn)，即現房政策若落地將加速企業(yè)“洗牌”。

??2025年以來，各省市繼續(xù)推進政府投資項目代建制改革，以提高項目建設管理專業(yè)化水平和投資效益。

??根據CRIC不完全統(tǒng)計，二季度共計6個省市政府圍繞政府代建制度出臺政策，略低于一季度。2025年上半年，出臺政策省市達到14個，較去年同期增加一個城市。由此可見，隨著代建市場愈發(fā)成熟，各地方政府正在積極鼓勵實行項目代建制。

??各地區(qū)在代建制管理方面存在一些共性特點。

??首先，從代建制的定義來看，各地區(qū)基本遵循了“代建單位負責項目組織實施，控制項目投資、質量、工期，項目建成后移交給使用單位”這一核心理念。

??其次，在代建范圍的設定上，各地區(qū)根據自身實際情況，制定了不同的標準和條件。比如湖南省規(guī)定，財政性資金占項目總投資50%以上且總投資3000萬元以上的非經營性政府投資項目，應當實行代建制。洛陽市則規(guī)定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項目必須代建。部分三四線城市門檻較低，南雄建安費800萬元即強制代建。

??與此同時，各地在代建單位的資質要求方面也做了相關要求。

??除此之外，各省市在代建制管理的規(guī)范與實踐中呈現出了新的特點和趨勢，反映了代建制管理的持續(xù)創(chuàng)新與完善。

??第一，精細化管理。例如洛陽市規(guī)定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項目必須代建，包括機關辦公樓、學校、醫(yī)院、文體場館等。特殊情況下，2000萬元以下項目經市政府批準也可申請代建。這種分級管理模式既能集中資源管好大項目，又為小型項目保留了靈活性。

??第二，強化綠色建造與技術升級。典型如內蒙古自治區(qū)政府投資項目明確提出，提倡代建項目采用先進技術、先進設備、先進工藝、新型建筑材料、智能建造和現代管理方式，全面落實綠色建筑和綠色建材相關要求，以提高設計、建造及運維管理的科學化水平，實現節(jié)約工程投資、合理縮短工期、管理精細化的目標，推進建筑信息化、工業(yè)化、綠色化發(fā)展。

??第三，完善創(chuàng)新激勵與懲罰機制。在監(jiān)督考核機制的完善和責任追究制度的建立方面，各地區(qū)也在不斷探索。例如，河源市源城區(qū)代建合同實行以概算批復為目標總價的激勵制度。獎勵金總額原則上不超過代建管理費的10%，納入項目總概算。部分城市在規(guī)范中明確了項目實施過程中回避、考核及廉潔制度等，這些監(jiān)督考核機制的完善和責任追究制度的建立，有利于規(guī)范代建行為，提高項目管理水平，確保政府投資項目的順利實施。

??今年上半年，城投拿地呈現出“總量微增、占比下降”的特征。

??根據CRIC監(jiān)測的重點30城數據顯示，2025年上半年城投及平臺公司參與拿地的建面超過2200萬平方米，較2024年上半年微增4%，占比為45%，較2024年上半年、2024年全年分別下降5個百分點和19個百分點。

??這也從側面反映出30個核心城市土地市場率先止跌回穩(wěn)，土地成交總量上升同時，市場參與主體愈發(fā)多元化，城投托底的比例在降低。這一點從二季度部分民企開始拿地也可見一斑。

??從歷年走勢來看，城投拿地比例波動上行后快速回落。

??2022年-2024年城投拿地占比基本維持50%以上，其中2022年、2024年城投托底的比例均高達60%。對于代建市場而言，雖然城投拿地占比下降，但較央企、民企拿地而言依舊占據半壁江山。在增量保持穩(wěn)定的情況下，未來潛在代建需求仍充足。

??分季度來看，2025年二季度城投及平臺公司拿地占比為41%，較一季度下降8.7個百分點，較2024年同期下降14.4個百分點。

??實際上，2025年上半年城投拿地與2023年上半年走勢相似，一二季度呈現下降趨勢，主要原因是核心城市供地多以優(yōu)質地塊為主，企業(yè)拿地的積極性較高。

??2025年上半年，多家代建企業(yè)通過戰(zhàn)略簽約方式深化業(yè)務布局，總體呈現出多元化的合作格局。

??實際上，自2024年開始，“合縱連橫”就成為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要一環(huán)，尤其是在代建行業(yè)由“藍?！鞭D向“紅?！钡谋尘跋拢髽I(yè)持續(xù)通過資源整合、簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議等方式提前鎖定潛在委托方，在降低成本的同時提升競爭力。

??根據CRIC不完全統(tǒng)計，上半年有7家代建企業(yè)與不同的委托方就多種業(yè)務類型進行了合作。合作項目遍布淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地，顯示企業(yè)全國化布局趨勢。

??從合作主體來看，政企合作成為主流，跨界融合（科技+建筑、文旅+體育）加速，智慧化、生態(tài)化成為核心方向，整體主要分為三類：

??第一，通過政企合作持續(xù)積累行業(yè)資源，多聚焦在頭部代建企業(yè)中。聚焦城市功能提升，覆蓋規(guī)劃、基建、產業(yè)升級、公共服務等領域，以“政府資源+企業(yè)專業(yè)能力”推動區(qū)域發(fā)展。比如今年一季度，旭輝建管與佛山南海區(qū)政府、里水鎮(zhèn)政府，樂宜里文旅（簡稱，下同）達成三方戰(zhàn)略，并簽署了海南洲—水口灣人文經濟活力區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來將以“體育+文旅+生態(tài)”為核心，推動文體商旅融合。

??代建企業(yè)與政府進行戰(zhàn)略合作，一方面借助政府資源，優(yōu)先獲取這些項目機會，從而擴大業(yè)務規(guī)模，提高市場占有率；另一方面代建企業(yè)參與政府項目建設，能夠展示其專業(yè)能力和管理水平。此外，政企合作模式下會有一定的扶持政策，如簡化審批流程、稅收優(yōu)惠等，均有助于降低項目開發(fā)成本，提高項目運作效率。

??第二，國企資源整合，實現優(yōu)勢互補、利益最大化。主要圍繞產業(yè)導入與運營管理激活地方資源（如文化、生態(tài)），助力共同富裕與鄉(xiāng)村活力提升。其中既有民營企業(yè)與當地的城投、鎮(zhèn)直屬企業(yè)的合作，也有國企與國企之間的資源整合與優(yōu)勢互補。比如藍綠雙城年初與淄博周村城建圍繞城市全周期開發(fā)展開合作，就周村區(qū)城市規(guī)劃、城市設計、城市建設、城市運維、城市服務等開展全方位合作，聚焦高品質住宅與城市更新。

??與地方國企之間的深度綁定和資源整合可以強化企業(yè)市場競爭力、拓展業(yè)務版圖。國企通常在城市更新、保障性住房、基建工程等領域具備較強的政府合作基礎和項目獲取能力，部分地方政府傾向于優(yōu)先選擇本地國企或有國資背景的企業(yè)承接項目。

??第三，民企跨界聯(lián)盟，以科技賦能代建。如騰云筑科在6月份和萬物云、浪潮智慧建筑達成戰(zhàn)略合作，分別在“空間場景+康養(yǎng)科技”創(chuàng)新模式與智慧建筑的關鍵方向開展深度融合，通過科技企業(yè)賦能代建（AIoT/康養(yǎng)科技），以技術互補為核心（場景資源+科技能力），探索智慧社區(qū)、康養(yǎng)服務、建筑數字化等新業(yè)態(tài)。

??值得一提的是，從多家代建企業(yè)合作的業(yè)務范圍來看，呈現出多元化的趨勢。涵蓋了城市更新、文旅融合、鄉(xiāng)村振興、產業(yè)鏈整合以及智慧化建設。如綠城管理、武漢城建集團與當地政府的合作聚焦提升城市功能、打造標桿項目，在城市更新領域深度布局。而旭輝建管與海南洲—水口灣人文經濟活力區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議，主打文旅結合，通過激活人文經濟、拉動區(qū)域產業(yè)。

??綜合而言，通過戰(zhàn)略合作的方式，代建企業(yè)可以深度綁定委托方，且大部分合作高度契合“好房子”建設、城市更新、鄉(xiāng)村振興等國家政策導向，能夠幫助企業(yè)獲取政府支持與項目機會。此外，政企合作中帶動區(qū)域發(fā)展同時，也讓企業(yè)競爭力實現重構和提升，未來代建賽道中，資源整合能力是關鍵所在，企業(yè)需要兼具規(guī)劃、產業(yè)導入、科技應用等綜合能力。

??未來，企業(yè)與政府、地方國企、民營企業(yè)的合作將會持續(xù)加強。隨著戰(zhàn)略合作深化進行，代建企業(yè)將進一步向“城市服務商”轉型，參與城市全周期運維。而跨界生態(tài)的擴張，也會讓代建企業(yè)技、文旅、康養(yǎng)企業(yè)協(xié)同，形成多產業(yè)聯(lián)動生態(tài)。

??從整個代建行業(yè)發(fā)展來看，自2024年以來，代建賽道在進駐企業(yè)逐步飽和后迎來增速放緩、競爭加劇、企業(yè)分化的新階段，代建企業(yè)競爭格局或將迎來重塑。

??代建行業(yè)政策紅利持續(xù)釋放，政府代建制政策在14省市密集落地，預計2025年下半年將有更多省市出臺代建實施細則，在推動代建行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的同時，也加速了市場分化。頭部企業(yè)通過戰(zhàn)略合作搶占優(yōu)質政府資源，中小代建企業(yè)則面臨業(yè)務收縮風險。特別是現房政策潛在落地可能引發(fā)行業(yè)“洗牌”，將倒逼企業(yè)提升全周期管理能力。

??未來代建行業(yè)仍將會保持“強者恒強”、“特色為王”發(fā)展態(tài)勢，只有堅持“長期主義”和具備“核心競爭力”企業(yè)，才能在“藍海變紅?！钡拇ㄙ惖罉嬛o城河。