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??西安樓市成交呈現(xiàn)出一幅分化的場(chǎng)景。

??來(lái)自中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年1~6月西安TOP10房企實(shí)現(xiàn)總銷售額401.5億元，相比去年的568億元出現(xiàn)明顯下滑。其中，保利以65.4億元銷售額位列第一位，比去年同期第一名綠城，銷售額下降了46.6億元。

??成交量亦不容樂(lè)觀。據(jù)前瞻顧問(wèn)統(tǒng)計(jì)，1~6月西安主城累計(jì)供應(yīng)244萬(wàn)平方米，同比下滑47%，創(chuàng)近5年最低；價(jià)格上，告別連漲60個(gè)月態(tài)勢(shì)后也走出了下滑行情，從2024年9月至2025年5月，西安房?jī)r(jià)已連跌9個(gè)月。

??雖然市場(chǎng)有所回調(diào)，但在企業(yè)眼中，西安仍不失為一個(gè)“好市場(chǎng)”。“西安市場(chǎng)整體表現(xiàn)比較平穩(wěn)，沒(méi)有大漲大落。”一位央企地產(chǎn)西安區(qū)域負(fù)責(zé)人表示；另外一家企業(yè)西安區(qū)域負(fù)責(zé)人也表示，無(wú)論是規(guī)模還是利潤(rùn)率，西安在集團(tuán)各區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)都位于前三。

??“好房子”項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼

??2025年上半年，一些項(xiàng)目在西安走出了獨(dú)立行情。

??招商西安璽就是其中之一。這個(gè)項(xiàng)目位于西安市港務(wù)區(qū)奧體核心板塊，戶型面積為175~261平方米，均價(jià)2.69萬(wàn)元/平方米，單套總價(jià)400萬(wàn)元起步。盡管總價(jià)較高，但從4月11日首開(kāi)到售罄，僅僅用了47天，四開(kāi)四罄。

??金茂雙子也取得了亮眼成績(jī)。4月29日，位于西安曲江新區(qū)的金茂璞逸東方推出182套房源，均價(jià)3萬(wàn)元/平方米起，戶型有229平方米、269平方米、336平方米三種。選房當(dāng)日，共有200多組家庭進(jìn)行了搖號(hào)選房，269平方米的戶型全部售罄，整批次僅剩下少量頂?shù)追吭?，主要集中?29平方米戶型上，當(dāng)日銷售額為12.6億元。5月18日，曲江金茂府首開(kāi)，均價(jià)超3萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)即罄。

??在整體市場(chǎng)萎靡情況下，上述高品質(zhì)項(xiàng)目熱銷成為一道靚麗風(fēng)景線，也凸顯出“好房子”的價(jià)值。

??實(shí)際上，大部分新盤(pán)都在“好房子”上下足了功夫，會(huì)所、實(shí)景園林展示區(qū)已經(jīng)成為賣房“必備品”，產(chǎn)品上的創(chuàng)新更是層出不窮，特別是隨著建筑新規(guī)的實(shí)施，各大項(xiàng)目贈(zèng)送面積越來(lái)越大，如保利云谷和著139平方米戶型，得房率達(dá)到了131%；綠城熙海棠140平方米的得房率為136%。除了露臺(tái)贈(zèng)送，部分項(xiàng)目也開(kāi)始將目光投向了室內(nèi)贈(zèng)送，這部分面積多以飄窗、花池等設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)。

??此外，開(kāi)發(fā)商也在細(xì)節(jié)上不斷提升，如金茂璞逸東方最新一期產(chǎn)品層高達(dá)到了3.3米，甚至在建設(shè)階段就為業(yè)主提供了“定制化”服務(wù)，可以選擇是否將兩個(gè)房間打通；邦泰則創(chuàng)新性地引入了東西向露臺(tái)；為了解決第四代住宅的隱私性問(wèn)題，部分項(xiàng)目開(kāi)始在露臺(tái)之上加裝格柵。

??“好房子”已成為企業(yè)贏得市場(chǎng)客戶認(rèn)可的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??不過(guò)，熱銷“紅盤(pán)”只是少數(shù)，市場(chǎng)上的大部分項(xiàng)目依舊面臨去化壓力。

??一位央企副總經(jīng)理表示，“客戶觀望情緒濃重，一訪、二訪成交的客戶已經(jīng)很少，很多客戶要看完周邊的所有項(xiàng)目，三訪、四訪之后才能成交，決策周期平均在1個(gè)月左右，最長(zhǎng)的達(dá)40多天?！?/p>

??市場(chǎng)壓力之下，上述企業(yè)今年的業(yè)績(jī)預(yù)期也較去年有所下調(diào)，“去年在150億元左右，今年可能在100億元左右?！?/p>

??另外一位央企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示，“2025年上半年我們項(xiàng)目成交量累計(jì)下滑了40%，客戶的主要顧慮是怕接手在高位，也怕市場(chǎng)會(huì)有更好的項(xiàng)目出現(xiàn)，而猶豫不決?！?/p>

??為了去化，“以價(jià)換量”成了最常用的促銷方式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，“6·18”年中促銷節(jié)點(diǎn)，有多達(dá)40個(gè)項(xiàng)目加入到了“以價(jià)換量”中，最高優(yōu)惠達(dá)到了23個(gè)點(diǎn)，如天地源高新宸樾項(xiàng)目?jī)?yōu)惠了13個(gè)點(diǎn)、紫雲(yún)境最高有12個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠、信達(dá)辰樾府有高達(dá)11個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠、星光賞最低77折；還有的項(xiàng)目出現(xiàn)了返首付、返傭金等“非常規(guī)促銷方式”。

??事實(shí)上，為了促進(jìn)樓市“止跌回暖”，西安市也發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱“措施”），涉及優(yōu)化土地供應(yīng)、土地出讓金分期繳納、推進(jìn)好房子建設(shè)、優(yōu)化居住配套服務(wù)、促進(jìn)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展等方面。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該政策更多的作用在于提振信心。

??“營(yíng)銷方面企業(yè)已經(jīng)沒(méi)有什么更好的辦法了，為了獲客，能做的只有做好產(chǎn)品了?！鼻笆鲅肫蟾笨偨?jīng)理表示。

??二手房成交有新高

??新房市場(chǎng)內(nèi)卷不斷下，次新房、二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也更趨激烈。

??“現(xiàn)在新房得房率已經(jīng)超過(guò)100%，次新房還有公攤，所以二手房只能通過(guò)降價(jià)來(lái)吸引客戶?！鄙鲜鲅肫筘?fù)責(zé)人表示。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，西安二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)環(huán)比下跌19個(gè)月。據(jù)前瞻顧問(wèn)統(tǒng)計(jì)，6月西安二手房市場(chǎng)帶看轉(zhuǎn)換率跌至1.86，5月為2.1；議價(jià)空間不斷擴(kuò)大，從4月的7.88%提升至6月的8.36%，賣方通過(guò)降價(jià)促成交意愿強(qiáng)，價(jià)格下行壓力持續(xù)。

??具體到市場(chǎng)來(lái)看，不僅老小區(qū)在降價(jià)，次新房“破發(fā)”也成為常態(tài)，如位于西安航天新城的綠城春和印月，2022年首次登記時(shí)的毛坯銷售均價(jià)為19658元/平方米，如今小區(qū)一套143平方米房源成交單價(jià)低至1.34萬(wàn)元/平方米，成交總價(jià)在197萬(wàn)元。

??2月份，曾經(jīng)的紅盤(pán)中?！W(xué)仕里迎來(lái)了首套成交，這套房源建筑面積為115平方米，最終以300萬(wàn)元總價(jià)成交，折合單價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，業(yè)主當(dāng)初的購(gòu)房成本為305萬(wàn)元。

??當(dāng)然，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下降背后還有掛牌量的影響?！皰炫屏考ぴ鍪莾r(jià)格下行主因，每個(gè)月成交的房子比新增的掛牌還少，庫(kù)存想要降下來(lái)并不容易?！蔽靼哺涣Τ巧倘σ晃绘溂医?jīng)紀(jì)人表示。

??盡管價(jià)格持續(xù)下探，但成交量卻呈上漲趨勢(shì)。西安市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月西安全市二手房總計(jì)成交50532套，網(wǎng)簽面積達(dá)到508.29萬(wàn)平方米，從套數(shù)和面積上均超過(guò)去年同期，較2024年上半年上漲約5.98%，創(chuàng)下近3年以來(lái)新高。