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??2025年7月，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了變化。

??在此之前，二手房呈現(xiàn)的趨勢(shì)是熱點(diǎn)城市持續(xù)走量，三四線城市即便降價(jià)，成交量依然慘淡。

??7月，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交出現(xiàn)差異化行情。

??一線城市回調(diào)，環(huán)比下降8%，同比下降9%，其中之前一直大熱的上海量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)情緒降溫。

??原本一直承壓的三四線城市反而出現(xiàn)企穩(wěn)回升信號(hào)，6城成交規(guī)模為198萬(wàn)方，同環(huán)比齊增14%和11%，增幅較上月擴(kuò)容，累計(jì)同比正增6%。對(duì)于目前很多三四線二手房來(lái)說(shuō)，已“跌無(wú)可跌”，部分反而開(kāi)始回升。

??房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)地緣性極強(qiáng)的行業(yè)，近年來(lái)，不同城市、區(qū)域，甚至項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)都呈現(xiàn)出極強(qiáng)的差異化行情。這一點(diǎn)，在二手房市場(chǎng)更為凸顯。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年7月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積約為1839萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，同比下降5%，前7月累計(jì)同比正增10%。不同能級(jí)呈現(xiàn)出顯著的差異化行情。

??其中，北京7月成交112萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21%，同比下降22%，在一線城市中降幅最大；上海7月成交規(guī)模為一線城市最高，達(dá)150萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，同比下降3%；廣州7月成交89萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3%，同比下跌5%；深圳是4個(gè)一線城市中唯一一個(gè)7月成交同環(huán)比均保持上漲的城市，均為3%。

??2024年第四季度至今，上海二手房成交表現(xiàn)一直較為亮眼，CRIC數(shù)據(jù)顯示，在2024年9月中央政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”并出臺(tái)了一系列利好政策之后，上海二手房成交在10月、11月、12月連續(xù)三月增長(zhǎng)明顯，11月和12月成交面積更是突破了200萬(wàn)平方米，在2025年1-2月傳統(tǒng)春節(jié)淡季回落后，3月再次升至226.13萬(wàn)平方米。

??但進(jìn)入2025年第二季度之后增長(zhǎng)動(dòng)能有所放緩。截至2025年7月，成交量已連續(xù)四個(gè)月下探，且降幅在7月有所放大，預(yù)計(jì)8月仍將呈下降態(tài)勢(shì)。從價(jià)格來(lái)看，上海7月二手房?jī)r(jià)格再次下跌，且與此前的外圍猛跌不同，本輪補(bǔ)跌正由外圍轉(zhuǎn)向市區(qū)。

??需要注意的是，雖然7月一線城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了回調(diào)，但前七月累計(jì)仍保持6%的上漲，整體而言，一線城市二手房長(zhǎng)期仍較堅(jiān)挺。

??在一線城市短暫回調(diào)的同時(shí)，二線城市內(nèi)部分化開(kāi)始加劇。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年7月20個(gè)重點(diǎn)二線城市成交規(guī)模為1241萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降6%和7%，前7月累計(jì)正增8%。

??其中成都、重慶、天津?yàn)榈谝惶蓐?duì)，單月成交量皆破百萬(wàn)方，分別為186萬(wàn)平方米、104萬(wàn)平方米和100萬(wàn)平方米。

??從單月同環(huán)比來(lái)看，雖然成都、天津7月成交量較高，但同環(huán)比都出現(xiàn)了下跌，其中成都跌幅較小，同環(huán)比分別下跌9%和1%，天津跌幅較大，達(dá)14%和18%，重慶雖然環(huán)比下跌但同比保持3%的上漲。

??7月西安、合肥等同比增幅較為顯著，分別為10%和20%，南京、南寧等仍略顯低迷，單月同比降幅約3成。

??值得注意的是，三四線與一二線城市走勢(shì)都不相同，7月企穩(wěn)回升信號(hào)初顯。CRIC數(shù)據(jù)顯示，6個(gè)重點(diǎn)三四線城市成交規(guī)模為198萬(wàn)方，同環(huán)比齊增14%和11%，增幅較6月擴(kuò)容，累計(jì)同比正增6%。

??其中佛山7月成交規(guī)模76萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲28%，同比上漲19%，成交規(guī)模高于長(zhǎng)沙、南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市；煙臺(tái)成交面積16萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10%，同比大增42%，前7月累計(jì)同比大漲91%；東莞成交面積31萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲16%，前7月累計(jì)同比上漲34%。這些城市市場(chǎng)顯著改善。重點(diǎn)三四線城市中，僅無(wú)錫、常州單月環(huán)比微跌，復(fù)蘇乏力。

??這同樣與之前三四線城市下跌較多后的市場(chǎng)回調(diào)有關(guān)，同時(shí)，對(duì)于很多二手房房東來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)明顯低于心理預(yù)期時(shí)，很多并不會(huì)選擇降價(jià)賣(mài)房，要么轉(zhuǎn)租，要么繼續(xù)掛著。這就導(dǎo)致了部分三四線二手房市場(chǎng)跌到一定程度之后出現(xiàn)“跌不動(dòng)”的現(xiàn)象。

??整體來(lái)看，7月份的二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能不足，但從前7個(gè)月累計(jì)來(lái)看，還是有10%的同比增長(zhǎng)，這一數(shù)據(jù)要好于新房市場(chǎng)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前七月重點(diǎn)30個(gè)城市商品住宅成交面積823萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降1%。

??目前一線城市雖然7月有所回調(diào)，但更多的是因?yàn)橹吧蠞q較多，出現(xiàn)了淡季的回調(diào)，總成交規(guī)模依然較高。三四線城市的止跌是一個(gè)好消息，二手房市場(chǎng)成交量的回升，在一定程度上代表了這些城市信心的修復(fù)，尤其是同環(huán)比漲幅較大的合肥、煙臺(tái)等城市。

??從價(jià)格來(lái)看，目前二手房的價(jià)格整體仍有一定的下行，但降幅有一定的收窄。

??目前二手房和新房正形成一個(gè)鮮明的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。2024年7月起整體一二手房市場(chǎng)占比中二手房明顯上升，重點(diǎn)30城總成交中二手房占三分之二，也就是市場(chǎng)上每成交三套房子，其中有兩套是二手房一套是新房。

??但是隨著2025年新房市場(chǎng)產(chǎn)品力的不斷提升，目前很多城市二手房的成交占比又回到了60%以下。

??由此可見(jiàn)，隨著新房市場(chǎng)產(chǎn)品力的上升，尤其是“四代宅”和“新規(guī)項(xiàng)目”入市之后，部分板塊的新房銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)較為明顯。

??在這過(guò)程中不少二手房房東采取降價(jià)策略，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，一二手房之間的差價(jià)也出現(xiàn)了明顯的變化。如部分之前“一二手倒掛”的區(qū)域，目前部分二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)低于新房。

??未來(lái)一二手房的整體房?jī)r(jià)還將持續(xù)一段時(shí)間的動(dòng)態(tài)平衡，這將取決于整體房源的性價(jià)比。

??目前市場(chǎng)上很多產(chǎn)品力強(qiáng)的新房得房率非常高，這實(shí)際上是一個(gè)變相的打折，購(gòu)房者會(huì)對(duì)這些得房率和房?jī)r(jià)進(jìn)行一定的換算，并與周邊的二手房進(jìn)行對(duì)比。最終會(huì)選擇綜合性價(jià)比更高的一方。

??如今二手房的房?jī)r(jià)會(huì)再進(jìn)行一段時(shí)間的調(diào)整，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的下行，但最終會(huì)進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)位。而每一個(gè)城市、每一個(gè)板塊的合理價(jià)位都會(huì)各不相同。