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??“公司上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入6.37億元，同比增長374.85%；歸屬上市公司股東的凈利潤達1.03億元，同比暴漲1732.32%?！?月27日，深深房A交出了一份令人關注的中期成績單。

??驚人的漲幅源于去年同期較低的業(yè)績基數(shù)。2024年上半年，深深房A的營業(yè)收入為1.342億元，歸屬上市公司股東的凈利潤則僅有562.3萬元。實際上，即使是上半年6.37億元的營業(yè)收入，在房地產(chǎn)上市公司中也并不突出。

??對于營業(yè)收入大幅增長，深深房A稱，主要是房地產(chǎn)銷售收入上升所致。根據(jù)2025年半年度報告，上半年深深房A的房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入5.68億元，同比增長了3478.04%。

??不過，與上述業(yè)績形成鮮明對比的是，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-8742.22萬元，盡管較去年同期改善19.39%，但已連續(xù)在6年的半年報中處于負值區(qū)間。數(shù)據(jù)顯示，2020年中報、2021年中報、2022年中報、2023年中報、2024年中報，深深房A經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-2.122億元、-2.855億元、-5.481億元、-1.92億元和-1.08億元。

??與此同時，深深房A在報告期內(nèi)的其余兩項活動現(xiàn)金流同樣為負值，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-1.1億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-3494.93萬元。

??這種凈利潤與現(xiàn)金流的背離，不僅折射出房地產(chǎn)行業(yè)特殊的核算特點，也暴露出深深房的造血能力不足的發(fā)展隱憂。

??凈利潤暴增背后

??深深房上半年凈利潤實現(xiàn)17倍增長，是主營業(yè)務爆發(fā)與成本管控見效共同作用的產(chǎn)物。

??從收入端看，深深房A營業(yè)總收入較去年同期增加5.03億元，這主要得益于房地產(chǎn)項目的集中結轉。

??值得注意的是，一個地產(chǎn)項目的結轉收入撐起了深深房A超8成的營業(yè)收入。

??2025年半年度報告顯示，2021年10月，深深房A競得光明地塊，成立項目公司深圳市深房傳麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，負責該地塊的開發(fā)建設工作。2024年11月完成竣工驗收，住宅累計銷售率達99%，2025年上半年結轉收入5.40億元，占集團房地產(chǎn)板塊收入的95.1%，占集團營業(yè)收入的84.7%。

??其余項目和業(yè)務給公司帶來的貢獻則顯得有些微小。

??深深房A所屬子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的還有：深房集團龍崗開發(fā)有限公司、汕頭市華林房產(chǎn)開發(fā)有限公司、汕頭市華峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。龍崗公司負責開發(fā)的翠林苑項目2025年上半年暫無銷售；汕頭華林公司開發(fā)的金葉島、悅景東方項目目前剩少量尾盤在售；汕頭華峰公司負責開發(fā)天悅灣項目（分一、二期），其中天悅灣一期于2016年10月開盤銷售，于2019年12月竣工，二期于2018年11月動工建設，2021年6月底竣工。一期累計銷售率75.63%，二期累計銷售率33.9%。

??有項目在2025年上半年尚未開始銷售。

??2021年5月，深深房A通過支付對價4.5億元，取得廣東建邦集團（惠陽）實業(yè)有限公司51%股權，該項目公司開發(fā)林馨苑項目，總用地面積20萬平方米，總計容面積40萬平方米，分四期開發(fā)，集團對其擁有控制權，從2021年5月納入合并范圍。截至2025年6月30日，一期8棟住宅現(xiàn)已封頂；二期地下室已完工；三四期暫未開發(fā)；學校未取得施工許可證。

??子公司深圳圳通工程有限公司是從事建筑安裝維修業(yè)務，2025年上半年營業(yè)收入3865萬元，占集團公司營業(yè)收入的6.1%。

??成本端的有效控制進一步放大了深深房A的利潤彈性。

??數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，深深房A營業(yè)總成本與總收入的比率從 2024年末的104.87%降至81.96%，下降幅度達22.91個百分點。毛利率方面，深深房A最新毛利率為27.24%，較去年同期毛利率增加7.28個百分點，實現(xiàn)了連續(xù)兩年上漲。三項費用（銷售費用、管理費用、財務費用）總計4309.74萬元，占營業(yè)收入的比例僅為 6.76%，同比下降13.72個百分點。

??業(yè)績增長情況與深深房A相似的上市房企還有不少。

??WIND萬得統(tǒng)計顯示，截至8月28日，A股兩市共有約60家房企公布了今年上半年的業(yè)績，其中32家房企盈利、28家房企虧損，虧損面繼續(xù)擴大。期內(nèi)，僅23家房企歸屬上市公司股東的凈利潤上漲，同比增幅排名前五的A股上市房企分別為：天?；?增幅2107%)、深深房A/B (增幅1732%)、渝開發(fā)(增幅688%)、天宸股份(增幅647%)。

??上述房企的業(yè)績規(guī)模均較小。天?；w屬上市公司股東的凈利潤為1.18億元，渝開發(fā)歸屬上市公司股東的凈利潤為1.93億元，天宸股份歸屬上市公司股東的凈利潤僅有1895萬元。

??其中，天宸股份2025年中期營業(yè)收入1.75億元，上一年同期僅有9925萬元。同時，其主要營業(yè)收入幾乎來自一個樓盤——位于上海閔行區(qū)的“天宸健康城”項目。在其半年報中寫道，公司運營中的業(yè)務主要包括天宸健康城項目開發(fā)、天宸新能源產(chǎn)業(yè)基地項目、物業(yè)租賃、裝修業(yè)務等。上半年其房地產(chǎn)銷售收入1.5億元，物業(yè)租賃收入2266.07萬元。

??渝開發(fā)歸屬上市公司股東的凈利潤的大幅增長則主要依賴于資產(chǎn)處置。

??現(xiàn)金流隱憂

??利潤增長幅度亮眼，深深房A的現(xiàn)金流狀況卻令人擔憂。

??2025年上半年，深深房A經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-8742.22萬元，雖較去年同期的-1.08億元有所改善，但未能扭轉負值局面。這種現(xiàn)象的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)特殊的現(xiàn)金循環(huán)模式與公司階段性發(fā)展策略共同作用的結果。

??從現(xiàn)金流構成看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入主要依賴銷售回款，而流出則集中于土地購置、工程款支付等項目開發(fā)支出。深深房A每股經(jīng)營現(xiàn)金流量為-0.09元，較去年同期的-0.11元有所改善，但仍反映出公司主營業(yè)務的造血能力不足。

??具體而言，可能存在兩大因素導致現(xiàn)金流承壓：一方面，公司上半年確認的6.37億元營業(yè)收入對應的是前期已售項目的集中交付，而當期新簽訂的銷售合同可能尚未達到收入確認條件，預售款項暫時不計入現(xiàn)金流入；另一方面，公司可能在報告期內(nèi)加大了項目投入，導致購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金增加。

??行業(yè)結算節(jié)奏的錯配，可能是現(xiàn)金流與利潤背離的原因之一。房地產(chǎn)項目從拿地到竣工交付通常需要2~3年周期，期間房企需持續(xù)投入資金但無法立即確認收入。深深房上半年確認的高營業(yè)收入和凈利潤，實際上是過去數(shù)年項目投入的成果體現(xiàn)，而當期現(xiàn)金流則反映的是當前項目的資金支出情況。這種 "前期投入、后期確認" 的行業(yè)特性，使得凈利潤與經(jīng)營性現(xiàn)金流在特定時期出現(xiàn)顯著差異成為常態(tài)。

??值得注意的是，深深房A現(xiàn)金流狀況已呈現(xiàn)邊際改善跡象。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從2022年同期的約-5.481億元，逐步收窄至2025年的- 8742萬元。當前，深深房A的資產(chǎn)負債結構也相對穩(wěn)健，公司最新資產(chǎn)負債率為35.22%，同比下降6.06個百分點；公司的流動比率為2.61，速動比率為0.884，表明短期償債能力出色。

??盡管如此，深深房A的發(fā)展前景仍不樂觀。

??深深房A在半年報中坦言，在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的背景下，公司現(xiàn)存開發(fā)用地資源儲備不足，存量項目去化艱難，新業(yè)務拓展尚未有實質(zhì)成果，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展承壓。

??實際上，這種困境并非深深房 A個例，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，房企面臨著普遍的生存挑戰(zhàn)，多家房企在半年報中披露存在壓力。

??對此，深深房 A 稱，公司將密切關注市場動態(tài)及行業(yè)政策走向，狠抓存量資產(chǎn)提質(zhì)增效，夯實主業(yè)根基，并積極尋求與自身發(fā)展實際相契合的創(chuàng)新模式與路徑，以靈活應對市場挑戰(zhàn)，開拓更為廣闊的發(fā)展空間。