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??不知不覺進(jìn)入了8月份。對(duì)于開發(fā)商而言，時(shí)間成了“活命”的稻草。最近，為了加速樓盤去化，西安各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛使出“花式” 促銷手段，各種角度新奇、力度可觀的賣房“奇招”層出不窮。有的直接打折、送車，有的減免物業(yè)費(fèi)、免費(fèi)封窗封陽臺(tái)，真可謂八仙過海，各顯神通。

??西安市浐灞國際港的龍湖江宸府，最近推出了買房最高返25萬元購物卡的活動(dòng)。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問透露，認(rèn)購1號(hào)樓可獲贈(zèng)20萬~25 萬元銀泰購物卡，其中建筑面積約 111 平方米的戶型對(duì)應(yīng) 20 萬元購物卡，約 130 平方米的戶型則對(duì)應(yīng) 25 萬元購物卡。

??“這項(xiàng)優(yōu)惠是在案場(chǎng)原有折扣優(yōu)惠的基礎(chǔ)上額外享受的，但活動(dòng)僅持續(xù)了十多天，目前已經(jīng)結(jié)束了?！饼埡犯囊晃恢脴I(yè)顧問表示。

??買房送25萬元購物卡

??就時(shí)間點(diǎn)而言，這項(xiàng)營銷活動(dòng)更像一場(chǎng)吸睛戰(zhàn)術(shù)。

??7月8日，項(xiàng)目二批次加推，公示了1號(hào)樓的價(jià)格。根據(jù)公示的價(jià)格，均價(jià)約14892元/平方米，最低單價(jià)約12623元/平方米，共計(jì)132套房源，建筑面積約106~135平方米，為第四代住宅，毛坯交付，適合年輕人首次置業(yè)。

??據(jù)上述置業(yè)顧問說，并非項(xiàng)目所有產(chǎn)品都可參與這一活動(dòng)，活動(dòng)僅限于1號(hào)樓，且僅限2025年7月9日至21日認(rèn)購的客戶。此外，這項(xiàng)活動(dòng)也可直接折現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)工作人員以9.6折現(xiàn)金回收。從沙盤來看，此次活動(dòng)僅限的1號(hào)樓位于社區(qū)西南角，臨近上春北路、灞浦八路。

??“出圈”的營銷與項(xiàng)目的去化息息相關(guān)。5月13日，項(xiàng)目首次取價(jià)，高層均價(jià)約14785元/平方米，洋房均價(jià)約18925元/平方米。優(yōu)惠之后，項(xiàng)目部分房源首開價(jià)格低至13000元/平方米左右，然而據(jù)西安中原監(jiān)測(cè)，項(xiàng)目首開去化約20套，去化情況不佳。

??急于促進(jìn)去化，項(xiàng)目繼續(xù)加碼優(yōu)惠。據(jù)一位房產(chǎn)中介人士透露，項(xiàng)目部分房源均價(jià)一度低至12800元/平方米?！斑@里距離港務(wù)區(qū)不遠(yuǎn)，從項(xiàng)目配置的產(chǎn)品區(qū)間來看，主要客戶為剛需及剛改客群，這部分人會(huì)將學(xué)校放在首位，也會(huì)優(yōu)先選擇港務(wù)區(qū)?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士分析道。

??這個(gè)由龍湖龍智造代建的項(xiàng)目位于未央湖板塊。據(jù)上述置業(yè)顧問介紹，目前該板塊以二手房為主，周邊在售項(xiàng)目主要為2公里外的遠(yuǎn)洋未央華府。在配套方面，項(xiàng)目向東約1000米為灞河，2公里范圍內(nèi)有陜西師范大學(xué)西安市浐灞教育集團(tuán)（啟源校區(qū)）、地鐵10號(hào)線一期的景家堡站。

??項(xiàng)目配套并不遜色，價(jià)格也有競(jìng)爭(zhēng)力，然而正如一位房企人士所言：“當(dāng)下賣得好的房子，已不是在某一方面勝出就行，而是一場(chǎng)關(guān)于價(jià)格、產(chǎn)品、地段與配套、品牌、交付的綜合比拼。”

??項(xiàng)目一河之隔的港務(wù)區(qū)是當(dāng)下西安樓市置業(yè)繞不開的熱點(diǎn)區(qū)域，這里也誕生了不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。面對(duì)“明星板塊” 的強(qiáng)勢(shì)分流，龍湖江宸府想要突圍而出并不容易。

??加碼“好房子”

??龍湖·江宸府的處境正是當(dāng)下西安樓市大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的縮影。

??克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵分析道：“西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷從‘規(guī)模擴(kuò)張’向‘品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)’轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。熱點(diǎn)板塊、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受到市場(chǎng)熱捧，比如奧體板塊、曲江板塊的一些項(xiàng)目去化基本沒壓力。而非核心區(qū)域項(xiàng)目大多都是開盤后走平銷的路子?！?/p>

??前有大華送37年物業(yè)費(fèi)，后有龍湖江宸府送25萬元購物卡?？v觀上半年的西安樓市，除了熱點(diǎn)項(xiàng)目之外，打折優(yōu)惠、創(chuàng)新性營銷正成為這類項(xiàng)目的常用手段，返首付、返傭等“非常規(guī)手段”也開始出現(xiàn)在西安市場(chǎng)。

??這與樓市的去化情況不無關(guān)系。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2025年1~6月，西安房價(jià)整體持續(xù)下行，其中新房價(jià)格累計(jì)降幅為2.3%，二手房價(jià)格累計(jì)降幅為2.9%。相較于去年同期，2025年前6個(gè)月，新房、二手房價(jià)格同環(huán)比均有明顯下降，而且房價(jià)連跌的趨勢(shì)仍在持續(xù)。

??成交量也不容樂觀。據(jù)前瞻顧問統(tǒng)計(jì)，1~6 月主城累計(jì)供應(yīng)244萬平方米，同比2024年同期下滑47%，創(chuàng)近5年最低；1~6月累計(jì)成交296萬平方米，同比下降16%，同樣為近5年最低值。

??隨著淡季的到來，市場(chǎng)仍在調(diào)整。根據(jù)克而瑞陜西發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年第29周（7.14~7.20），西安主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)716套，成交面積9.51萬平方米，環(huán)比下降20.67%，成交均價(jià)18933元/平方米，環(huán)比下降6.57%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100個(gè)樣本中，盤均來訪109組，環(huán)比下滑12%；盤均認(rèn)購5套，環(huán)比下滑12%。

??盡管價(jià)格在持續(xù)調(diào)整，但客戶的觀望情緒依然濃厚?！吧习肽甑某山涣坷塾?jì)大概下滑了40%，客戶的顧慮主要有怕高位站崗、怕更好的房子出現(xiàn)、看不到行業(yè)的底等，也包含對(duì)自身就業(yè)的擔(dān)憂?！币晃环科筘?fù)責(zé)人說道。

??如何破局成為擺在西安各大房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道趕考題。多位房企人士表示，只有通過打造“好房子”“好產(chǎn)品”，才有可能助力去化。